Строительный закат: амурские компании уходят с рынка
Бурю эмоций вызвала у амурчан просьба местных стройкомпаний предоставить им льготу, чтобы не платить имущественный налог за непроданные квартиры. Вместо нескольких сот тысяч эта цифра превратилась в миллионы. Пока одни надеются, что застройщики в попытках быстрее реализовать жилье будут снижать ценник в новостройках, другие просто считают, что бюджет не должен терять прибыль из‑за нежелания бизнесменов делиться доходами. При этом сами застройщики утверждают, что сегодня на рынке осталось меньше пяти амурских компаний, ведущих жилищное строительство, и те могут не пережить 2018 год. Упадет ли ценник на жилье из‑за новых налоговых расходов, какова на самом деле сегодня рентабельность строительного бизнеса и у кого амурчане будут покупать квартиры в новостройках через пару лет — в материале АП.
В 6,5 раза больше придется заплатить в этом году налога на имущество одной из строительных компаний Благовещенска. Причина такого повышения в изменениях законодательства — стройкомпании заставили платить в бюджет за сданные, но не реализованные квартиры. Если ранее эти квадраты не облагались налогом и числились как товар, то теперь начисления за имущество идут от кадастровой стоимости объекта. В итоге каждая непроданная квартира обходится застройщику в 5—10 раз дороже, говорят строители.
— Необходимость предоставить застройщикам льготы или налоговые каникулы обоснованна, — комментирует руководитель крупной строительной организации областного центра. — Сейчас в Приамурье ставка налога на имущество жилья — 2 процента. Для сравнения: в Москве дается 2 года налоговых каникул для застройщиков, чтобы они могли реализовать жилье. В Московской области — год. Затем стройкомпании платят по 2 процента. В других регионах нет каникул, но ставка снижена до 0,5 или 0,7 процента. Навязанные амурским застройщикам траты ложатся дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра. А снижение цены ниже себестоимости несет риски невыполнения обязательств.
Правда, согласятся ли власти уменьшить доходы бюджета — большой вопрос. Поскольку большинство жителей области не строители, а покупатели жилья (потенциальные или реальные), сторонники нововведения надеются, что послабления не будет и квартиры в новостройках только подешевеют. Однако ответ застройщиков на такие ожидания весьма категоричен. «Не будем цену опускать», — утверждают сразу несколько действующих игроков на амурском рынке.
Поиск выхода
— Стоимость жилья сегодня уже снижена до предела, — комментирует директор строительной компании «САР» Олег Имамеев. — Возможно, будут локальные акции, где-то застройщики согласятся сделать индивидуальную скидку покупателю. Но квартира — очень дорогая покупка, и общее снижение цен не увеличит продажи настолько, чтобы перекрыть объемами убытки от продаж.
Некоторые застройщики находятся в предбанкротном состоянии, другие просто ушли с рынка и, хотя существуют на бумаге, жилье не возводят.
Кроме того, на продажу квартиры ниже себестоимости обратит внимание налоговая. «В итоге тебе насчитают недополученную прибыль и пойдешь по банкротству через следствие», — отмечает руководитель еще одной строительной компании города.
— Когда люди пытаются рассчитать себестоимость квартиры, они не берут во внимание множество факторов, — говорит директор СК «Дальсвет» Сергей Щербаков. — Например, за землю под нашим 16-этажным домом по ул. Новой, 24 мы отдали порядка 50 миллионов рублей. Еще 20 миллионов ушло на коммуникации, из них пять — только за технологическое присоединение к энергетической сети города. Я уже не говорю про отчисления в различные фонды, обслуживание кредитов и так далее.
Строители четко дали понять, что снижать планку ценника уже некуда. Однако это не значит, что они согласны платить такой налоговый сбор.
— Есть два выхода, — честно признается один из экспертов, по понятным причинам попросивший не озвучивать его имени. — Первое — оформление квартир на подставных физических лиц. Если «юрики» платят налог на имущество 2 процента, то граждане в 10 раз меньше — 0,2. Существенная экономия. Второй способ — затягивать сдачу дома. Конечно, год держать стройку никто не будет, но на несколько месяцев — можно. Найти причину, чтобы не платить неустойки, договориться с самыми нетерпеливыми дольщиками вполне реально.
Реальная рентабельность
Конечно, такие меры не добавляют популярности застройщикам. Но если забыть сложившееся мнение о том, что строители гребут деньги лопатой, ситуация в этой отрасли выглядит далеко не столь радужной. И пусть сокращение количества компаний согласно статистике не так велико, в реальности же в Благовещенске (а в Приамурье только столица области имеет своих городских застройщиков жилых домов) тех, кто и сейчас возводит многоэтажки, осталось всего трое — АНК, Благовещенскстрой и Амурстрой. И это красноречивее всего говорит о доходах стройкомпаний, которые первыми ощутили удар кризиса.
7
рабочих мест в инфраструктуре гарантирует 1 место в строительстве
— Да, 2005—2012 годы были золотыми. Тогда рентабельность бизнеса в некоторых компаниях доходила до 100 процентов строительства, — поясняет Олег Имамеев. — Это имело под собой основания: высокая потребность амурчан в жилье, ведь в девяностые дома практически не строились, появление ипотеки в широкой доступности, поддержка государства — различные компенсации, субсидии, как новоселам, так и застройщикам. С одной стороны, это подняло стоимость квадратного метра. С другой — позволило Благовещенску значительно обновить жилищный фонд. На сегодняшний день средняя рентабельность в строительной отрасли — 15—20 процентов.
Кто-то считает, что и работы «в ноль» компании достаточно: расходы окупили, зарплаты заплатили — хорошо. Но рентабельность предприятия меньше 15 процентов делает его нестабильным, говорят представители стройбизнеса. Компания без финансовой подушки развалится при первом же форс-мажоре. Что в итоге и выливается в проблему обманутых дольщиков. В погоне за клиентами застройщик снижает цену, затем — экономический кризис и как следствие отсутствие новых покупателей, и вот уже предприятие оказывается не в состоянии достроить дом: не хватает собственных средств. При этом строительство — долгосрочный бизнес. Застройщик несет 5-летнюю гарантию сданного дома. И в случае неполадок компания должна устранить их за свой счет, а значит, опять же иметь денежный запас.
Остаться в живых
В итоге снижение рентабельности этой отрасли волной смыло случайные компании на рынке — маленькие, с неграмотным управлением, не имеющие собственных мощностей. С одной стороны, это хорошо — в строительном бизнесе люди доверяют застройщикам миллионы, а значит, это должны быть грамотные предприятия, которым есть что терять (а не только кабинет и компьютер, как это было у застройщиков трехэтажных гостинок). С другой стороны, из игры вышли и серьезные компании, которые построили в области немало и точно не тянули на однодневок — «Буреягэсстрой», «Городок». Некоторые застройщики находятся в предбанкротном состоянии, другие просто ушли с рынка и, хотя существуют на бумаге, ничего не строят — «Дальсвет», «Независимость».
Снижение спроса и при этом «закручивание» гаек от государства — необходимость резервировать часть средств, взносы в СРО, обязательное страхование договоров с дольщиками. В такой ситуации повышение налога на имущество может оказаться той самой последней соломинкой для верблюда. А вернуться на этот рынок с учетом все тех же расходов будет очень дорого.
Из игры в кризис вышли даже крупные компании, которых однодневками не назовешь.
— По сути, работающих амурских застройщиков сегодня можно по пальцам одной руки пересчитать. И я не знаю, сколько доживет до конца следующего года. Дело не только и не столько в кризисе. Ипотечные ставки сегодня даже ниже, чем были 10—15 лет назад. Да и зарплаты катастрофически не падали. Рынок просто насытился. Население области не растет, а жилищный фонд увеличился значительно, — комментирует заместитель генерального директора по строительству ООО «АНК-холдинг» Михаил Геращенко. — Я думаю, что волна интереса к новому жилью опять увеличится лет через десять. Вопрос — будет ли кому к тому времени строить эти квартиры?
Возрастная категория материалов: 18+