Почему дорожает «квадрат»: цены на квартиры в Благовещенске устремились вверх

Цены набирают обороты

Стоимость квадратных метров подогрел целый комплекс причин: стартовавшая в июле реформа строительного рынка, колебания курса доллара и небывалая доступность ипотеки на фоне снизившихся темпов ввода жилья. Сказалось и подорожание строительных материалов, на которое уже не первый год жалуются застройщики. В итоге «квадраты» поднялись в цене на первичном рынке и неизбежно начали подтягивать за собой ценники вторичного. Видя, что застройщики поменяли цену жилплощади в новостройках, владельцы квартир на «вторичке» тоже стали продавать дороже, объясняют тенденцию риелторы.

Подъем цен обозначился еще в начале года. В первом квартале, по оценкам аналитиков, жилье успело прибавить к своей стоимости в среднем полтора процента. Новый всплеск цен прошел двумя волнами.

— Первый этап повышения пришелся на начало июля, в среднем по городу застройщики подняли цены на квадратный метр примерно на две тысячи рублей (около трех процентов от стоимости). Второй этап подорожания произошел в начале сентября, — пояснил президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский. 

«В среднем цены выросли на 30 процентов с нового года», — констатирует риелтор агентства недвижимости «Империя» Антонина Алатырцева. О заметном подорожании жилья говорят и в компании «Территория жилищных решений "Идея"». «Рынок "вторички" с весны по нынешний момент вырос в среднем тысяч на 700, — подсчитал руководитель Территории жилищных решений «Идея» Евгений Берман. — Например, если прошедшей зимой двухкомнатная квартира в панельном доме стоила порядка 2,4—2,5 миллиона рублей, то сейчас — около трех миллионов».

Квартирная арифметика

По данным агентства недвижимости «Империя», дешевле всего сегодня в Благовещенске обходятся студии с черновой отделкой. За них в новостройках микрорайона просят в среднем около 1 миллиона 700 тысяч рублей. На вторичном рынке гостинки с ремонтами дороже: около 1,9—2 миллионов.

Однокомнатные квартиры площадью в 35 «квадратов» найти в новых домах микрорайона дешевле, чем за 2,2 миллиона вряд ли удастся. В центре такие же «однушки» с черновой отделкой будут стоить минимум 2,5 миллиона. «Это считается очень недорого», — замечает риелтор Антонина Алатырцева. Цена «однушек» той же площади на вторичном рынке — не меньше 2,3 миллиона в микрорайоне и 2,5 миллиона — в центре.

У двухкомнатных квартир разброс стоимости ощутимее. По данным «Империи», за «двушку» в 58 «квадратов» в новостройках микрорайона придется выложить около 3,4 миллиона рублей, в центре города — от 4 миллионов и выше. На вторичном рынке микрорайона двухкомнатное жилье доступно за 3—3,3 миллиона, в зависимости от состояния квартиры. Как ни странно, в центре «двушки» на вторичном рынке ненамного дороже — около 3,5 миллиона. «Знаете, почему? У домов в центре города есть свои особенности — двухкомнатные квартиры здесь меньше по площади, около 45—50 квадратных метров, поэтому и цена другая», — говорит Алатырцева.

Трехкомнатное жилье в новостройках в центре Благовещенска сильнее бьет по карману: квартира в 75 квадратных метров в черновой отделке стоит примерно пять с половиной миллионов. В новых домах микрорайона ценник на «трешки» начинается от 4,3 миллиона. Дешевле купить квартиру из трех комнат на вторичном рынке — в микрорайоне ее можно найти за 3,5 миллиона, в центре — за 4—4,2 миллиона рублей, отмечают в агентстве «Империя».

Курс доллара испугал продавцов

Продавцы квартир живо среагировали на летний рост курса валют. «Теперь все боятся, что доллар взлетит до небес и никто не сможет себе ничего купить, потому что подъем курса доллара — это же дело одного дня. Некоторые полностью снимают квартиры с продажи, но чаще приостанавливают ее и ждут, когда все устаканится», — объясняет Антонина Алатырцева.

Те, кто все-таки продает, невзирая на колебания курса валют, задирают цены. «Продавцы видят, что к ним начинает очень много людей ходить, смотреть квартиру. Им кажется, что они очень дешево продают и начинают поднимать стоимость», — описывает стандартную схему подорожания жилья Алатырцева.

— Квартир сейчас очень мало, люди боятся продавать, пошел рост цен, — согласна с коллегой начальник отдела продаж компании «РиелтСервис» Ирина Филонова. — Все дешевые квартиры на вторичном рынке продались, кто хотел купить, тот купил. Дорогие остались вместе с завышенной ценой. А те, кто решил продавать сейчас, проанализировали рынок и подумали — а почему бы и нам не поставить высокую цену. Естественно, все друг на друга смотрят. 

Пока одни решают, продавать ли в принципе, а если продавать, то по какой цене, другие замерли в ожидании дешевых квартир. Покупательский спрос на вторичном рынке упал, но он все равно рано или поздно восстановится, не сомневается Ирина Филонова. Тем более что сейчас люди активно ищут, куда вложить деньги, поясняет специалист. «В 2014 году, когда поднялся доллар, было то же самое. Все сметали в панике телевизоры, холодильники. В этот раз активно ищут недвижимость, в которую можно вложиться, чтобы деньги не прогорели», — делится мнением начальник отдела продаж «РиелтСервиса». До декабря цены, вероятно, будут держаться «на высоте»: опасаясь того, что принесет новый год, люди продолжат вкладывать в квадратные метры.

Ипотека снова дорожает

Судя по всему, цены и дальше будут расти, прогнозируют эксперты. Свою роль сыграет наметившееся изменение ипотечной политики. 14 сентября впервые с 2014 года Центробанк РФ изменил ключевую ставку. Она поднялась на 0,25 процентного пункта, до 7,5 % годовых. Это значит, что как никогда доступная в последнее время ипотека останется в прошлом и подорожает. Вместе с ней начнут ползти вверх и цены на квартиры.

— Центральный банк показал, что период падения стоимости ипотеки прошел. Начинается процесс повышения, это очевидно. Вопрос в том, насколько быстро пройдет повышение и на сколько процентов поднимутся ставки по ипотеке, — говорит Виталий Злочевский.

Между тем в первой половине года в области наблюдался настоящий ипотечный бум. Жилищных кредитов выдали в два раза больше, чем за первые 6 месяцев 2017 года. Если бы на горизонте не замаячило подорожание, скорее всего, к концу года объемы ипотечного кредитования превысили бы самые высокие докризисные показатели.

Реформа ударила по строителям

Стартовавшая в июле строительная реформа, призванная изменить в стране систему долевого строительства, оказала значительное влияние на рынок. Поправки в федеральный закон 214 ужесточили правила приема средств дольщиков. Через год, с июля 2019-го, заключать новые договоры долевого участия по старой схеме запретят. Деньги покупателей квартир будут лежать в банках на специальных эскроу-счетах и распоряжаться ими застройщики не смогут. Строить придется, привлекая целевые кредиты в банке-держателе эскроу-счетов. Прибыль компания получит лишь после сдачи дома. Гасить кредит, который брался на строительство, будут с того же счета в банке. С одной стороны, новые правила защищают дольщиков от недобросовестных застройщиков, с другой — уже начали негативно влиять на стоимость «квадрата».

— Уровень цен на первичном рынке начал повышаться, когда с 1 июля изменилось законодательство в части долевого строительства. Пока оно не такое жесткое, до июля следующего года действует переходный период. Но система строительства изменится в корне: люди будут платить не застройщику, а банку, который будет решать, давать деньги застройщику или нет. Соответственно, банк будет работать не бесплатно. И вот уже сейчас застройщики начали потихонечку готовиться к этой схеме и начинают поднимать цены, — объясняет Виталий Злочевский.

Жесткие критерии для застройщиков

Сейчас для приема средств по договорам долевого участия застройщикам нужно отвечать более чем двум десяткам жестких критериев, а таких организаций немного. Среди требований — трехлетний стаж работы, наличие минимального уставного капитала, не меньше 10 тысяч квадратных метров сданного жилья. Также компаниям запретили строить одновременно несколько домов с долевым участием. Правда, застройщики отмечают, что это новшество не так сильно усложняет жизнь, так как касается только тех разрешений на строительство, которые получены с июля 2018 года. Кроме того, на каждый дом необходимо открывать спецсчет — это промежуточная мера, которая действует до июля 2019 года, когда станут обязательными эскроу-счета. 

«Все это ложится дополнительной нагрузкой и влияет на увеличение цены квадратного метра», — разводит руками глава «Амурстроя» Александр Синьков.

Строители опасаются коллапса. Во-первых, стоимость возведения жилья растет; во-вторых, уже очевидно, что многие компании вынуждены уйти с рынка. «Постоянно идут дискуссии по этому закону. Получается, что строительный комплекс просто уничтожается», — сокрушается Александр Синьков. Вся надежда — на нового главу Минстроя РФ. Строители ждут, что в октябре в закон о дольщиках внесут разумные поправки.

Цены решили отыграться

Не мог не сказаться на ценах на жилье и рост стоимости стройматериалов. «С 1 января идет резкое и регулярное повышение цен на базовые материалы, в том числе на металл на 30 процентов, на кирпич на 15, на железобетон на 20. Плюс с 1 июля произошло повышение цен на электроэнергию. Нас уже до того зажали в угол с этими ценами, что мы уже просто не можем сдерживать стоимость квадратного метра, хотя держали ее долго. Пришлось не сильно, но повысить», — рассказывает Александр Синьков.

В среднем в течение этого года «Амурстрой» поднял стоимость квадратного метра на 10 процентов. Но на самом деле, для того чтобы компенсировать затраты, повышать нужно было больше. Ситуацию усложнит и грядущее повышение налога на добавленную стоимость. «С 1 января 2019 года НДС увеличивается на 2 %, соответственно, все составляющие цены "квадрата" также вырастут», — сообщил Виталий Злочевский.

Квартиры ждут покупателей

Между тем эксперты считают, что сейчас цена квадратного метра на первичном рынке начала, по сути, возвращаться к уровню 2013 года. Тогда «квадрат» в новостройках обходился в 70 тысяч рублей, сейчас самые дорогие предложения по квартирам с черновой отделкой на первичном рынке — около 65 тысяч рублей. Скорее всего, стоимость «квадрата» на «первичке» еще больше отыграет к прежнему уровню.

В кризисные годы в области сильно сократился объем строящегося и вводимого жилья. Показатель: в первой половине 2018 года было сдано почти на 45 процентов меньше квартир (всего 344), чем в том же прошлогоднем периоде.

В последние годы компаниям пришлось понижать и сдерживать цены на квадратные метры из-за отсутствия спроса. В том же «Благовещенскстрое» квартиры порой приходилось продавать по себестоимости. Инфляция тем временем не стояла на месте. Руководитель компании Константин Зиновенко отмечает: несмотря на подорожание основных стройматериалов, возможности повысить цены у застройщиков не было. Сейчас же стоимость квадратных метров двинулась к исходной точке.

Кроме того, спрос на квартиры на первичном рынке жилья восстанавливается. Но теперь, когда снова зарождается ажиотаж, назрели некоторые сложности с предложением.  

— У нас сейчас строится много домов без долевого участия. Квартиры в них будут продаваться только после сдачи новостройки. Все из-за нового закона. Естественно, на рынке возникает дефицит квартир. Получается, что спрос есть, а предложений нет. Мы видим, как много стоит в городе новостроек, в которых уже идет остекление, но квартиры до завершения стройки не продаются, потому что там нет долевого участия, — обрисовывает сложившуюся ситуацию Антонина Алатырцева. — В итоге люди, которые были настроены на покупку квартир на первичном рынке, вынуждены покупать жилье на вторичном.

Прогнозы давать сложно

До нового года на рынке недвижимости традиционно наблюдается определенный подъем, и цены на квартиры обычно держатся «на высоте», отмечают риелторы. После новогодних праздников, как правило, происходит некоторое падение стоимости «квадрата». Но в любом случае все зависит от рынка. И дать точные прогнозы о возможных колебаниях цен нельзя, предупреждают эксперты.