Последняя песня дольщика: как новые правила жилищного строительства повлияли на рынок Приамурья

Первые попытки

Создание рамок для строителей длится не первый год, и к жестким мерам правительство пришло постепенно — после того, как более демократичные варианты не сработали. Реформировать строительную отрасль начали еще в 2014 году — тогда всех застройщиков обязали страховать каждый договор долевого участия. К тому моменту отношения дольщиков с застройщиками действительно нуждались в регулировании. По сути, люди, покупая квартиру в недостроенном доме, выступали инвесторами: получали прибыль в виде разницы между готовым и строящимся жильем. Однако нести инвесторские риски были не готовы. В случае недостроя несостоявшиеся новоселы требовали решить их проблему у властей.

— На тот момент, чтобы привлекать средства дольщиков, организация должна была иметь право на земельный участок, проектную документацию, разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию. Это не давало возможности попасть на рынок долевого участия откровенным мошенникам или фирмам-однодневкам, не имеющим ничего, кроме названия и арендованного кабинета, — объясняет заместитель генерального директора АО «Амурстрой» по производству Василий Абросимов. — Но не всегда проблемные застройщики — это откровенные мошенники. В некоторых случаях причиной провала становились слишком низкие цены или авантюрный подход к работе: компании ошибались с расчетами, и себестоимость проданных квартир оказывалась выше продажной цены. В итоге средств на достройку дома не оставалось.

При этом указывать, по какой цене продавать жилье, сколько платить сотрудникам строительной компании и вообще как-то контролировать расход денег дольщиков, государство по сути не могло. Да, существовала ответственность, в том числе уголовная, за мошенничество в этой сфере, но растущее количество недостроев показывало — система неэффективна. Попытка решить проблему с помощью страхования тоже не оправдала себя: обманутых дольщиков меньше не стало, а в 2017 году Банк России запретил страховой компании «Респект», которая занимала на рынке долю более 80 процентов, страховать риски застройщиков. Причина — отказы или задержки в выплатах.

Три года лихорадки

В 2016 году застройщиков вновь обрадовали изменениями в законодательстве. Теперь страховать квартиры по договорам долевого участия можно только с помощью Компенсационного фонда. Стоимость страховки осталась той же — 1,2 процента. Амурские строители исправно платили деньги.

— С одной стороны, обидно, ведь мы, проверенные застройщики, оплачивали деньгами своих дольщиков (страховка повлияла на стоимость «квадрата») риски людей, которые решили сэкономить и вложиться в более дешевую и, соответственно, рискованную стройку, — комментирует представитель одной из строительных компаний Приамурья. — С другой стороны, хотелось стабильности и возможности спокойно работать.

Не получилось. Уже в следующем году Фонд продемонстрировал несостоятельность: чистый убыток за год по России составил 493 миллиона рублей. Это почти в 6 раз больше суммы, перечисленной застройщиками в фонд на тот момент.

В 2017 году федеральные власти начали разрабатывать новую схему работы с дольщиками: эскроу-счета и проектное финансирование. В этом случае деньги, которые дольщик занимает в банке, кредитор оставляет у себя и выдает застройщику лишь после того, как дом будет достроен. За это банки дают застройщикам кредит, процентная ставка которого будет тем меньше, чем больше дольщиков подписали договор долевого участия (ДДУ) со строителем. При этом застройщик должен постоянно отчитываться за кредитные деньги: куда и на что он потратил средства.

— С 2018 года начался переходный период, который позволял переходить на новые правила по желанию. С июля 2019 года они стали обязательными для всех, — говорит Василий Абросимов. — Такая ситуация могла привести к коллапсу на рынке строительства, поэтому в декабре прошлого года были введены послабления. Достраивать дома и привлекать деньги дольщиков позволили тем, чьи новостройки были готовы более чем на 30 процентов, а площадь проданных квартир превышала десятую часть общей площади дома.

Амурские застройщики воспользовались этой возможностью по максимуму: за последние два года начали стройки максимально возможного количества домов. Сегодня из 22 новостроек в городе 20 возводятся по старым правилам — без эскроу-счетов, с отчислениями в компенсационный фонд. Правда, все эти дома будут достроены максимум к 2022 году. И дальше компаниям придется либо уходить с рынка, либо работать по новым правилам.

Кого возьмут в игру

По данным Центробанка, в прошлом году общий объем финансирования строительной отрасли в России составлял 4,7 триллиона рублей. Причем только 400 миллиардов из них были собственными средствами компании, еще 600 миллиардов — кредиты, а основная часть — 3,7 триллиона — деньги дольщиков. В Приамурье, по данным минстроя области, за последние пять лет более половины жилья возводилось на средства дольщиков.

— Средняя девятиэтажка на 100 квартир стоит примерно 200 миллионов. Мало кто из застройщиков, даже опытных и благонадежных, располагает такими средствами. Средства дольщиков позволяли избежать займа в банке и не повышать стоимость «квадрата». Ведь если строитель берет кредит, он платит проценты и, как следствие, увеличивает ценник, — говорит Василий Абросимов. — То есть основная часть средств этого рынка была сосредоточена у строительных компаний. Теперь же застройщик получит деньги с эскроу-счетов только после того, как достроит дом, и единственный вариант у него — брать кредиты в банке.

«Не так страшно, как казалось»

Два застройщика в области решили не оттягивать неизбежное и уже начали работать по новой схеме. Так, проектное финансирование сейчас реализует АНК.

— Мы понимали, что этих изменений и правил не избежать и всем застройщикам, которые планируют продолжать работать на рынке, придется открывать эскроу-счета.  Сказать, что это было легко и просто — нельзя. Да, было много требований, много отчетов и таблиц. Встречаться с банками и работать в этом направлении начали за полгода до вступления правил с силу. Последние три месяца — плотно. Отмечу, что общий перечень документов и требований доступен для изучения любому застройщику. Но нюансы лучше уточнять в конкретном банке, где планируется взять кредит, — поделилась представитель «АНК-холдинг». — В итоге, несмотря на все трудности, мы справились и теперь можем сказать: это реально.

Правда, реально только для сильных и надежных компаний, которым банк не побоится дать взаймы. А их в области — около пяти. При такой низкой конкуренции новостроек станет меньше, а стоимость жилья на первичке — выше. И сэкономить на жилье, заключив договор ДДУ, не получится. «Какой вообще смысл привлекать деньги дольщиков, если мы эти деньги все равно не увидим, пока дом не достроим?» — недоумевают строители. Основная идея эскроу-счетов — более дешевые кредиты за счет привлечения дольщиков. Однако пока система не отлажена, будет ли такой заём выгоднее обычного — большой вопрос. В случае «целевого» кредита застройщику придется отчитываться за каждый рубль потраченных средств и доказывать, что он обоснованно потратил средства. В такой ситуации застройщикам, по их словам, проще взять обычный кредит, а квартиры реализовывать после ввода в эксплуатацию по соответствующей цене.

Стоимость квадратного метра в Амурской области в 2019 г.

Картинка увеличивается по клику.

Повышение стоимости из-за новой схемы работы подтверждает на своем опыте АНК.

— Что касается увеличения цен из-за проектного финансирования — да, оно имеет место. Точную сумму не могу назвать, но нужно понимать: если застройщик берет заём в банке — он платит проценты кредитору, — продолжает представитель «АНК-холдинг». — Это увеличивает себестоимость жилья и влияет на итоговую стоимость квадратного метра. Также отмечу, что в итоге процентная ставка при использовании проектного финансирование ниже, чем обычный кредит строительной компании. Точнее сказать не могу — коммерческая тайна.

В итоге строительная сфера теряет свою независимость и становится зависимой от банковского сектора. Чем это чревато: с одной стороны, стоимость жилья однозначно станет выше — кредиторы потребуют комиссии за свои деньги, и ее включат в стоимость квартиры. При этом банки не любят рисковать своими деньгами, следовательно, займы получат только самые надежные компании. Таких в области чуть больше пяти, и удовлетворить спрос они будут не в состоянии — а значит, стоимость жилья еще увеличится.

У остальных застройщиков Приамурья три варианта. Первый — привлекать деньги дольщиков по «серым» схемам (договоры инвестирования или продажи товаров, созданных в будущем). На сегодняшний день их законность сомнительна, и минстрой Приамурья планирует вести работу по прекращению такой деятельности застройщиков (подробнее — в ближайших номерах АП). Второй — становиться субподрядчиками, третий — уходить с рынка. Постепенно исчезнет, по мнению строителей, и сама система долевого участия в строительстве домов. Да, она позволяла людям сэкономить на покупке жилья, но десятки тысяч людей, оставшихся без квартир и требующих решить у государства их проблему, не оставили выбора. Теперь решать, кому дать деньги на строительство, будут только банки.

Почему дома на Дальнем Востоке стоят дороже

40 — 50 % — на столько в среднем, по оценкам амурских строителей, дороже обходится возведение многоквартирных домов в ДФО по сравнению с центральными регионами России.

— Основная часть строительных материалов — привозная, а доставка по России стоит дорого. Местные компании делают кирпич и железобетонные изделия. Траты на изготовление у них выше среднего из-за климатических условий, что также отражается на цене. К тому же все материалы должны быть морозостойкими и выдерживать высокую ветровую нагрузку, — комментирует Василий Абросимов. — Да и сама стройка из-за холодов становится дороже: необходимо прогревать и поддерживать температуру при выполнении строительных работ. Стоит вспомнить толщину стен домов в нашем регионе, уровень теплоизоляции — все это учитывается в конструктивных решениях и отражается на цене. Еще одна весомая статья расхода — прокладка сетей. Трубы закладываются ниже уровня промерзания почвы — это 2,5 метра! Причем не мягкой земли, а мерзлого грунта, который мы вынуждены долбить. Значительно влияет на себестоимость «квадрата» плата за подключение к городским сетям — в Благовещенске она существенно выше большинства городов России.

Минстрой: «Амурским строителям нужны налоговые льготы»

Сложное положение застройщиков понимают и областные власти. Поэтому Минстрой Приамурья озвучил ряд мер, которые поддержит компании на рынке.

Так, чиновники предложили снизить часть затрат на строительство с помощью налоговых преференций. Например — компенсация части расходов на подключение к техническим сетям (до четырех тысяч рублей на квадратный метр). Сегодня это весомая строка расхода застройщиков, особенно — Благовещенска.  А также определить категорию предприятий, которые занимаются комплексной застройкой и внести поправки в закон о налоговых льготах для таких организаций. Еще одно предложение — присвоить Благовещенку статус свободного порта: это позволит обнулить налог на прибыль.

Пока ни одно из предложений не было утверждено на федеральном уровне, однако Минстрой области продолжает работать в данном направлении.

МНЕНИЕ

Сергей Исачкин, заместитель председателя Дальневосточного банка — управляющий Благовещенским отделением ПАО Сбербанк:

— Цель нового закона — не допустить появления обманутых дольщиков. Предпосылки для изменений в законодательстве сформировали недобросовестные застройщики, а работать по новым правилам придется всем. Конечно, добросовестным компаниям сложно принять нововведения, но пути назад уже не будет. Новая система набирает обороты: на сегодняшний день в Сбербанке по России более трех тысяч договоров эскроу, на Дальнем Востоке 20 проектов работают по новым правилам, одна из таких компаний — АНК.

Отмечу: если застройщик имеет собственные средства, никаких платежей банку не возникает. Просто банк берет на себя функции гаранта перед населением — вас больше никто не обманет. Вы приносите деньги в банк и до момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию, ваши деньги находится в нем. Если с домом или застройщиком что-то произойдет, ваши деньги вернутся обратно — вы ничего не потеряете.

Что касается взаимодействия банка и застройщика, здесь мы также выступаем гарантом того, что дом будет достроен. Да, риск теперь несет кредитор, но ни один банк не профинансирует фирму-однодневку, которая не имеет ничего за душой. Банковские механизмы оценки рисков компаний при выдаче кредитов давно отточены. По сути, механизм проектного финансирования переложили на общую схему работы с компаниями-заемщиками.

Никто не запрещает взять застройщику на возведение дома обычный кредит, и ставка в этом случае будет стандартной. Проектное финансирование позволяет получить сумму под более низкий процент — ставка колеблется от 0,01 до 6 %. Процент плавающий, так как ставка будет меняться: чем больше квартир покупают люди в строящемся доме, тем больше средств на эскроу-счетах, тем ниже переплата для заемщика. Если покупатели принесли вдвое больше денег, чем необходимо для достройки дома на этом этапе, ставка будет стремиться к 0,01 %. Соответственно, если квартиры будут плохо покупаться, этот показатель будет выше. Пилотный проект, который был запущен в Волгограде, показал итоговую ставку в 4,75 %. Думаю, у нас такой показатель может быть в итоге в районе 2—3 процентов.

Возрастная категория материалов: 18+