Как долго будут выдавать льготную ипотеку в Благовещенском районе после его перехода в округ

Вторичка стала неподъемной для обычных ипотечников

Ситуацию на рынке жилья Благовещенска и его окрестностей «перекроил» февраль этого года: после резкого повышения ключевой ставки банки подняли свои ставки по ипотечным программам на вторичное жилье. 

До середины января купить в кредит б/у квартиру можно было от 8,5 % годовых, в марте, после скачка ключевой ставки, ипотечные займы на вторичное жилье стартовали от 18,5 %. Этой весной количество сделок на вторичке Благовещенска упало, по оценкам экспертов, в два раза. Ипотеку с такими ставками брали, когда для покупки жилья не хватало небольшой суммы: до двух миллионов. Теперь же взять жилье с небольшим первоначальным взносом стало очень накладно. Например, если сумма кредита 5 миллионов (столько стоит хорошая «однушка» или небольшая «старенькая» «двушка» в столице Приамурья), ставка — 18 процентов, срок — 20 лет, то ежемесячный платеж получался больше 77 тысяч рублей.

В итоге последние три месяца основной частью покупателей жилья стали обладатели льготных ипотек. Их Мекка — входящие в Благовещенский район села Чигири и Верхнеблаговещенское, а также часть городского микрорайона Тепличного, относящаяся к  Чигирям. Именно тут сегодня находятся топовые локации для тех, кто оформляет льготную ипотеку. Но преобразование района в округ может обрушить этот спрос.

Для льготников работала сельская альтернатива

В регионе сегодня активно пользуются тремя льготными жилищными программами: дальневосточную ипотеку амурчане могут оформить под 1,7 %, семейную — под 4,7 %, сельскую — под 3 %. При этом сельская ипотека вообще не работает в Благовещенске, а под дальневосточную и семейную в городе можно взять только жилье на первичном рынке. Цены на котором кусаются.

Так, стоимость квадрата в новостройках сегодня начинается от 130 тысяч рублей, в центральных районах города — от 150 тысяч. При этом обладатели дальневосточной и семейной ипотеки — семьи, поэтому гостинки или однокомнатной квартиры в новостройке им, как правило, недостаточно. Однако жилье побольше — например, 70 квадратных метров в черновой отделке — обойдется на первичном рынке более чем в 9 миллионов рублей. Выход для таких семей в том, что дальневосточную ипотеку можно оформить и на вторичное жилье, но только в сельской местности. Кроме того, ВТБ и «Сбер» одобряют ипотеку на дом с земельным участком, если он опять же расположен в сельской местности.

Чигири и Верхнеблаговещенское — ближайшие к амурской столице сельские населенные пункты, поэтому именно здесь самый высокий спрос на жилье. В той части микрорайона Тепличного, которая находится в Чигирях (вторая половина этого микрорайона — городская), можно взять квартиру с ремонтом в новой многоэтажке. Правда, жители Тепличного продают свои квартиры по цене жилья в центре города и даже дороже — сегодня в среднем ценник на квартиры в этом микрорайоне колеблется в районе 150 тысяч рублей за квадратный метр. Но покупатели, за счет льготной ипотеки, все равно были.

В самих же Чигирях, и особенно в приближенных к Благовещенску районах, частные застройщики последние два года активно возводят новые дома. В июне 2021-го квадратный метр коттеджей без внутренней отделки стоил около 70 тысяч рублей. Сегодня — уже 100 тысяч за квадрат. И спрос за счет льготной ипотеки все равно был: за 9 миллионов можно либо купить черновую «двушку» в городе, или получить в сельской местности вблизи Благовещенска 80-метровый дом на участке 6—10 соток.

По оценкам риелторов, абсолютное большинство ипотек, которые за последние два года брали амурчане в Благовещенском районе, — именно льготные. Однако район стал округом, и теперь взять льготную ипотеку здесь можно только на первичном рынке, как в городе. Загвоздка в том, что частные коттеджи, даже новые, в селах относятся ко вторичке. А новые многоквартирные дома застройщики возводят только на Тепличном. В итоге получается, что пока для амурчан, которые хотят обзавестись жильем в сельской местности, льготные ипотеки в Благовещенском округе недоступны вообще. 

Все решает код ОКТМО

Так почему же превращение района в округ создало для ипотечников такие сложности? Все дело в коде ОКТМО. В законе указано, что «образование муниципального округа не влечет за собой изменения категории населенных пунктов, входивших в состав сельских поселений Благовещенского района». То есть село остается селом, а поселок — поселком. Однако банки, выдавая ипотеку, ориентируются на код ОКТМО (общероссийский классификатор территорий муниципальных образований) населенных пунктов. Оператор программы «Дальневосточная ипотека» — ДОМ.РФ — разработал инструкцию, по которой при наличии определенных цифр в кодах ОКТМО банки-участники видят, что та или иная территория подходит под условия льготных ипотечных программ. Муниципальный округ меняет одну цифру в коде поселения. В итоге для кредитных организаций территория больше не сельская. А значит, если банк выдаст льготную ипотеку, компенсацию за понесенные из-за этого кредита убытки он не получит. Соответственно, оформлять такую ипотеку амурчанам не будут.

Впервые об этой проблеме в Приамурье заговорили после того, как в округ в начале этого года превратился Ивановский район. Это было не первое преобразование: в 2021-м пионерами реформы стали Белогорский и Ромненский районы. С января 2022-го еще четыре территории преобразовали в округа — Ивановский, Тындинский, Бурейский и Завитинский районы. Из всех этих территорий более-менее пользовалось спросом жилье в Ивановском районе, поэтому вопрос осветили в прессе. Тогда же, в феврале, о невозможности оформить льготную ипотеку на вторичном рынке в муниципальных округах рассказал губернатор Амурской области Василий Орлов на совещании с министром России по развитию Дальнего Востока и Арктики Алексеем Чекунковым, когда тот приехал в регион с рабочим визитом.

Дело в том, что на региональном уровне решить этот вопрос невозможно: необходимо вносить изменения в федеральное законодательство, чтобы вернуть в муниципальные округа сельскую ипотеку. Сейчас, по данным минэкономразвития, «вопрос находится на стадии решения».

Без права на отсрочку

Конечно, такая новость больно бьет по рынку недвижимости в Благовещенском районе. Изначально некоторые из опрошенных нами риелторов заявили, что у покупателей в Благовещенском районе все же есть немного времени: впереди новоиспеченный округ ждет переходный период. Однако в документе четко прописано: «настоящий закон вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования, за исключением 3-й статьи». Третья статья — «Порядок формирования органов местного самоуправления муниципального округа».  Таким образом, переходный период относится к работе нового представительного органа. До этого времени органы местного самоуправления участвуют в бюджетных, налоговых и иных правоотношениях.

— На сделки по купле-продаже недвижимости в Благовещенском муниципальном округе влияет именно код ОКТМО, — рассказала «Амурской правде» один из ведущих амурских риелторов Олеся Капитоненко. — Банки проверяют информацию через Федеральную информационную адресную систему, а ФИАС формируется на основании справочников ОКТМО. При этом в мае 2022 года Тамбовский, Сковородинский и еще несколько районов Приамурья стали округами. Однако код ОКТМО сел в этих округах остался прежним. Согласно информации справочников, они относятся к районам, а не округам, хоть законы и вступили по ним в силу. Таким образом, все зависит от скорости обновления этих справочников. Точных сроков изменения кодов в законодательстве не прописано.

Более того, когда изменение в классификатор сформировано, его необходимо согласовать с Минпромом, Минфином, Минстатом. Затем изменение направляется на экспертизу, срок которой — 10 рабочих дней. Потом — опубликование, где уже указывают специальный срок введения в действие.

Изменения в классификаторы публикуются на сайте федерального агентства по техрегулированию и метрологии. Если пройтись по последним изменениям в ОКТМО на этом сайте, можно проследить, что есть изменения, которые вступают в силу уже через пару месяцев, но, в основном, средний срок введения изменений — с момента издания закона в регионе до момента начала действия измененного справочника — 4—5 месяцев.

Таким образом, все зависит от того, как быстро будут сформированы изменения в новый справочник ОКТМО, как быстро он пройдет этап согласования, и в нём появится наш Благовещенский округ. Надеюсь, к этому моменту будут внесены изменения в законодательство, и льготная вторичная ипотека будет распространяться на муниципальные округа.

МНЕНИЕ

Оксана Кукшенева, министр экономического развития и внешних связей Амурской области:

 — Дальневосточная ипотека с первых дней реализации остается самой востребованной ипотечной программой у амурчан, поэтому на уровне региона мы очень четко понимаем, что данные организационные факторы не должны ограничивать наших граждан в возможности приобретать жилье на льготных условиях. Отметим, что исправить ситуацию сейчас можно только через внесение изменений в соответствующее постановление Правительства Российской Федерации. Данная процедура требует ряда согласований и экспертиз на федеральном уровне. Соответствующую работу совместно с ДОМ.РФ в настоящее время ведет инициатор программы ДВ ипотеки — Минвостокразвития РФ. Вопрос находится в стадии решения. Находимся в постоянном контакте с федеральными коллегами и при наличии конкретной информации об изменении условий обязательно оповестим население через средства массой информации.

В округ вошли 27 населенных пунктов

25 мая Законодательное собрание региона приняло во втором чтении Закон «О преобразовании сельских поселений Благовещенского района Амурской области во вновь образованное муниципальное образование Благовещенский муниципальный округ Амурской области». В Благовещенский округ вошли села Бибиково, Верхнеблаговещенское, Владимировка, Волково, Грибское, Гродеково, Грязнушка, Дроново, Егорьевка, Игнатьево, Кантон-Коммуна, Каникурган, Михайловка, Марково, Натальино, Новинка, Новопетровка, Новотроицкое, Передовое, Прядчино, Ровное, Сергеевка, Удобное, Усть-Ивановка, Чигири, Вадимово, поселок Заречный.

Возрастная категория материалов: 18+