Чистота в подъезде зависит не только от способа управления домом.Чистота в подъезде зависит не только от способа управления домом.

Мой дом — моя крепость

— В подъезде нашего дома ночью часто собирается молодежь, шумит. Есть ли на них управа?

— За нарушение тишины с 22 часов вечера до 7 утра предусмотрена административная ответственность. Обратитесь к своему участковому для составления протокола об административном правонарушении. В дальнейшем протокол передается в административную комиссию городской администрации, которая имеет право наложить на правонарушителя штраф в размере от 500 до 2 тысяч рублей.

— Через наш подвал проведена теплосеть в соседний дом. В результате хранить овощи затруднительно. Каким образом взимать часть платы за пользование подвалом? Обслуживание домов ведут разные компании.

— Необходимо сначала уточнить, каким образом произошло подключение инженерных коммуникаций. Сдача в аренду общего имущества собственников осуществляется на основании решения общего собрания.

— Придомовая территория по Жилищному кодексу (ЖК) является общедомовой собственностью. Имела ли право городская администрация без ведома жильцов продать часть нашей дворовой территории в личную собственность частного лица?

— Нет. Обращайтесь либо в прокуратуру, либо в суд.

— Где надо решать вопрос об оформлении земельных участков под домом? Как оформить придомовую территорию? Кто обязан межевать земельные участки при решении собственников определить его границы?

— В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом (МКД) и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК (до марта 2005 года), то на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы госвласти или местного самоуправления с соответствующим заявлением. С момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кто в ответе за тарифы?

— В нашем доме по ул. Амурской, 19 тарифы на техобслуживание подняли на 68%. Суммы оплачиваем большие, но никаких мероприятий по ремонту управляющая компания не проводит. Можно ли этот вопрос решить в нашу пользу?

— Повышение тарифа на содержание и ремонт при непосредственном управлении МКД возможно только на основании решения общего собрания собственников, оформленного в соответствии с требованиями ЖК РФ. При выборе способа управления «управление управляющей организацией» — если это прописано в договоре. В противном случае обращайтесь в прокуратуру Благовещенска.

— Кто устанавливает тариф на жилищно-коммунальные услуги в Благовещенске? Почему администрация не утверждает тарифы на техническое обслуживание, ведь управляющие компании созданы по согласованию с мэрией?

— Администрация города не имеет права устанавливать тарифы на техобслуживание для собственников помещений в МКД. Полномочия органа государственной власти субъекта — устанавливать тарифы на водоснабжение и водоотведение, тарифы на тепло и электроэнергию.

— Каким должен быть отчет управляющей компании?

— Форма отчета согласовывается сторонами договора. Но лучше ее сделать приложением к договору.

— На общем собрании собственников МКД принято решение внести изменения в договор, но управляющая компания не согласна вносить изменения. Что делать?

— Составьте протокол разногласий. Дальше — либо обращайтесь в суд, либо расторгайте договор с этой компанией.

УК или ТСЖ?

— Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать и в чем между ними отличия?

— Жилищный кодекс, вступивший в силу с марта 2005 года, предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом: непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме; товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; управляющей организацией.

Первый способ управления сводится к тому, что все общие вопросы управления домом решают непосредственно сами собственники на основании решения их общего собрания. Более подробно процедура управления таким многоквартирным домом определена в статье 164 ЖК РФ.

Основное преимущество непосредственного управления — отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов на управляющую компанию, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно собственниками дома. Однако это является и главным недостатком в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом, тем больше может возникнуть разногласий между жильцами. А это приводит к дополнительным проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т. д. В конечном счете эффективность управления и качество жилищно-коммунальных услуг нередко снижаются.

Помимо того что обслуживающая компания предоставляет ограниченный перечень услуг по содержанию и ремонту дома, сами жильцы не всегда могут на нее повлиять. Ведь компания может уклоняться от тех или иных работ, ссылаясь на то, что другие собственники по данному вопросу претензий не высказывают. А возможность привлечения профессионального управляющего или управляющей организации при данном способе исключается.

При непосредственной форме управления жильцы не могут рассчитывать и на получение финансовой помощи со стороны муниципальных властей по вопросам проведения капитального ремонта своего дома. Ведь согласно федеральному закону №185-ФЗ, деньги выделяются только управляющим компаниям и ТСЖ.

Не имея возможности найти в своих рядах профессионального управляющего, жильцы нанимают его по контракту или заключают договор управления с управляющей организацией. В договоре стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией, их стоимость, права и обязанности, ответственность сторон. Компания является исполнителем всех услуг по надлежащему содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных ресурсов, т. е. это — одно лицо, с которого можно спросить за все. Более подробно процедура управления МКД разъяснена в разделе VIII Жилищного кодекса РФ.

— Нас агитируют создавать ТСЖ. Будет ли это выгодно жильцам домов, особенно старых?

— Если в многоквартирном доме создается ТСЖ, то управление домом ложится на плечи товарищества. Члены ТСЖ имеют право самостоятельно заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг, определять смету расходов и доходов на год, на основании которой устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника. Помимо этого, ТСЖ имеет право предоставлять собственникам дополнительные услуги, пользоваться банковскими кредитами, рассчитываться по договорам с поставщиками услуг и работ, а также продавать, обменивать или сдавать в аренду имущество, принадлежащее товариществу. ТСЖ может также производить работы своими силами, привлекая людей, живущих в доме и имеющих разрешение на соответствующий труд (кто-то из членов товарищества — хороший бухгалтер, кто-то — плотник, электрик или слесарь). Следить за качеством обслуживания, техническим состоянием дома и работать с ресурсоснабжающими организациями жильцам придется самим.

Достоинство ТСЖ — оперативность управления, возможность непосредственно влиять на качество услуг. Но ТСЖ — юридическое лицо, отсюда возникают обязанности по ведению всей отчетности. Основная проблема — это отсутствие института уполномоченных по управлению многоквартирным домом. Если среди жильцов не найдется никого, кто мог бы квалифицированно выполнять эту работу, то функции по управлению, обслуживанию и эксплуатации дома могут быть переданы профессиональной управляющей компании. При этом хозяевами дома остаются его жильцы, а управляющая компания берет на себя функции исполнителя. Это может привести к увеличению общего размера платежей, ведь и так содержание председателя ТСЖ, бухгалтера и иных лиц закладывается в тариф для всех собственников. Более подробно про ТСЖ можно узнать в разделе VI Жилищного кодекса РФ.

Какой способ управления выбрать, зависит от конкретной ситуации. Например, если дом — это новостройка и его техническое состояние удовлетворительно, экономически выгодно самим заниматься управлением такого объекта. Работ по текущему ремонту дома немного, следовательно, немного и затрат. Проблемы с капитальным ремонтом в таких домах также неактуальны.

Если дом относится к старой застройке и в нем много лет не проводился ни капитальный ремонт, ни реконструкция, демографический и имущественный состав собственников неоднороден, то в этом случае лучше управляющая компания или ТСЖ.

Возрастная категория материалов: 18+