Морские инвестиции: какую квартиру на черноморском побережье можно купить вместо жилья в Приамурье
Заманчивые объявления на «Авито» об однокомнатных квартирах за полтора миллиона рублей с хорошим ремонтом и близостью к морю в Краснодарском крае манят не только амурчан, но и жителей всей России. Ну, а с учетом того, что за последний год стоимость жилья в Благовещенске выросла до 80—100 тысяч рублей за квадрат, пандемия закрыла границы, а перелет до отечественных курортов до сих пор стоит под сто тысяч рублей на семью, вариант переезда кажется все более заманчивым. При этом сами черноморские риелторы заявляют, что на самом деле ценник гораздо выше, и без их помощи выбрать хорошее жилье жилье довольно сложно. О ситуации с недвижимостью в курортных городах, среднем портрете переехавшего амурчанина и о том, как зарабатывают на жилье у моря наши земляки — в материале АП.
Москва в Сочи
Квартиры на черноморском побережье всегда пользовались небольшим, но устойчивым просом. Однако 2020 взорвал рынок Сочи, Анапы, Геленджика, Новороссийска, Туапсе: по оценкам федеральных сайтов недвижимости, ценник вырос в среднем на 25-40 процентов, а в Сочи достиг и 100%.
Самый большой прирост цен на жилье дал Сочи, но нужно понимать, что площадь побережья, которое официально относится к этому городу, очень велика, разброс цен тоже соответствующий. Самые дорогие квартиры сегодня в Адлеровском районе. Именно там находится Олимпийский парк, образовательный центр «Сириус» и другие известные на всю страну достопримечательности. Стоимость жилья в строящихся домах в хороших районах сегодня соперничает уже с Москвой — например, 30-метровая студия, по данным сервиса Living.ru, стоит от 8 миллионов рублей. Причем сдача объекта запланирована 2022 год.
Если в недвижимость Краснодара предпочитают в основном вкладывать средства амурчане 30-40 лет, то приморские города выбирают люди от 40-45.
Во-первых, это связано с тем, что большинство покупателей в данном районе сегодня — состоятельные жители Москвы, лишенные возможности регулярно ездить на отдых за границу. Во-вторых, посуточная сдача жилья в Сочи актуальна круглый год: рядом горнолыжные курорты, да и по развитию инфраструктуры среди городов черноморского побережья Сочи стоит на первом месте.
«Как Благовещенск, только Анапа»
120
тысяч рублей за квадрат — средняя цена гостинки в Анапе в новом готовом доме
Самый доступный из городов — Новороссийск. Еще до нового года здесь можно было найти жилье в строящемся доме стоимостью от 55 тысяч рублей за квадрат. Сегодня средний ценник на дома, которые будут сдаваться в 2022-2023 году — от 70 тысяч рублей, причем застройщики не стесняются повышать стоимость каждые 2—3 недели с начала 2021 года.
В Геленджике взять квартиру в строящемся доме гораздо сложнее: реальных предложений от застройщиков найти не получится. По словам местных риелторов, ценник на вторичке здесь начинается от 100 тысяч за квадрат. В Туапсе дешевле примерно на 10-15 тысяч за квадратный метр. В Анапе вариантов на первичном рынке больше.
— На самом деле сегодня стоимость жилья в Благовещенске и Анапе практически идентична. При этом еще год назад однокомнатная квартир у нас стоила 2,2 миллиона рублей. Сегодня однушку дешевле трех с половиной миллионов не найти. На первичном рынке квартиры в готовых домах стоят от 100 тысяч рублей, в строящихся трехкомнатную можно взять по 75 тысяч за квадрат, «однушки» стоят от сотни тысяч рублей за квадратный метр, а самые востребованные небольшие студии — от 120 за квадрат. На вторичке ценник начинается от 100 тысяч, все зависит от ремонта и местоположения, — рассказывает директор агентства недвижимости «ЮГСИТИ» Никита Прокопенко. — К сожалению, у большинства людей, которые начинают изучать рынок недвижимости городов Черноморского побережья, искажено представление о ценах. Виной тому — «Авито». Не знаю как в других регионах, но у нас 90 процентов объявлений о продаже квартир там — фэйки. Их размещают агентства недвижимости, чтобы потенциальный покупатель позвонил именно им.
В итоге, говорит директор «ЮГСИТИ», страдают как добросовестные агентства, так и сами продавцы недвижимости: их объявление о квартире теряется в ворохе новых, которые публикуют каждый день, а реальная цена покупателям кажется завышенной.
Амурские рантье
Амурчане — частые клиенты агентства, признает Никита Прокопенко. «В основном это пенсионеры, которые продают квартиру в Благовещенске и покупают аналогичную здесь — цены пока сопоставимы. Как правило, приезжают в возрасте от 40 лет (госслужащие и военные), или после 45: люди, заработавшие на пенсию, либо те, кто покупает вторую квартиру для сдачи.
При этом найти работу в городе довольно проблематично, откровенно говорит руководитель агентства. В основном требуются строители и ремонтники. Также можно устроиться на сезонную работу в сферу обслуживания туристов.
25-40 процентов — на столько выросла стоимость жилья в городах Черноморского побережья за прошлый год
— Еще один популярный вид заработка — сдача жилья в аренду отдыхающим. С учетом того, что за последние пару лет стоимость квартир выросла почти в два раза, инвестиции с эту сферу оказались весьма успешными. Люди, которые в 2010-2012 году приезжали и покупали гостинки, сегодня имеют по 5-6 квартир на сдачу, — рассказывает директор «ЮГСИТИ». — Есть и те, кто занимается инвестированием удаленно: дистанционно приобретают жилье, затем заключают договоры с местными компаниями, которые за 20 процентов от дохода сдают квартиру посуточно: подбирают клиентов, размещают их, организуют уборку и предоставляют отчет. В среднем за сезон такие собственники зарабатывают от 150 тысяч рублей.
Дома с подвохом
Еще одна особенность рынка жилья Анапы — более сложный рынок первички. Если в Амурской области купить квартиру на первичном рынке без привлечения риелтора не трудно, так как застройщики строят жилье примерно одинакового качества и планировок, то с новостройками Черноморского побережья дела обстоят сложнее.
Конечно, покупка строящегося жилья с помощью эскроу-счетов обезопасит дольщика от долгостроя, однако разброс по качеству застроек здесь довольно велик: строительные компании работают на внешний рынок, и о репутации застройщиков узнать сложнее Поэтому здесь к помощи риелторов прибегают гораздо чаще.
— Один из спорных моментов — индивидуальное газовое отопление. Почему-то его особенно любят дальневосточники, и зачастую прицельно ищут именно такие квартиры. Но мало кто знает о минусах. Во-первых, стоимость котла — а это не меньше 70 тысяч рублей — не входит в цену квартиры, вам придется оплатить его отдельно, — говорит Никита. — Еще около 30 тысяч будьте готовы потратить, когда начнете обходить различные инстанции: установка датчиков, справки, вызов специалистов на проверки.
Кроме того, каждый год газовый котел будут проверять соответствующие инспекторы и вам будет необходимо платить за это от 1 до 5 тысяч рублей. «Также учтите, что котел в квартире ощутимо шумит — поэтому устанавливать его можно только в квартирах с отдельной кухней: у студий их не бывает. Не все готовы смириться с постоянным тихим гулом в своем жилье. При этом котлы в принципе дороги в обслуживании, окупаются в лучшем случае через 7-8 лет, а каждые 10 лет котел необходимо менять», — делится специалист по недвижимости.
Еще одна частая ошибка приезжих покупателей — стремление приобрести жилье в домах первой линии. «Сначала это кажется очень круто, но, когда осенью и зимой дуют ветра, соленые брызги доставляют немало неудобств. Это ржавые антенны и кондиционеры, покрывающиеся коррозией турники, — говорит Никита Прокопенко. — А ведь вторая линия дальше всего на 500 метров».
По прогнозам федеральных экспертов, цена на недвижимость черноморского побережья будет продолжать расти. На сколько именно — предсказать никто не рискует. Но поскольку стоимость жилья там уже нагоняет Приамурье, массовая миграция в теплые края нашему региону не грозит.
Возрастная категория материалов: 18+