Точечная застройка проиграет комплексной: Приамурье будет по-новому развивать городские территории

Одним из «пилотов» комплексного развития в Приамурье, вероятно, станет Благовещенск с актуальной для города проблемой деревянных бараков. Чего ждать жителям области от нового закона, представители амурского минстроя рассказали накануне на пресс-конференции в правительстве региона.

Застройка с учетом всех потребностей

— Начало этого года ознаменовалось вступлением в силу давно ожидаемого строительной отраслью механизма комплексного развития территорий. Внесены изменения в градостроительный кодекс, целая глава посвящена этой теме. Амурчане, как и жители других регионов страны, смогут оценить суть нового комплексного подхода к застройке городских территорий, — отметила замминистра строительства и архитектуры области Оксана Александрова. — Многие из нас, и органы власти, и муниципалитеты, и сами застройщики, давно были недовольны точечной застройкой, разномастностью подхода при жилищном строительстве, не учетом требований нормативов проектирования и нормативов обеспеченности социальной инфраструктурой. КРТ — комплексное развитие территорий, позволяет как раз все эти негативные моменты нивелировать и обеспечить комплексную застройку, с учетом всех потребностей и норм, которые сейчас действуют в законодательстве.

Какие территории войдут в КРТ — пока секрет

Федерация поставила перед всеми регионами глобальную задачу — до конца года определиться как минимум с одной территорией, которую будут развивать комплексно.

Приамурье разработало всю необходимую региональную нормативную базу, определив все тонкости и критерии нового механизма. «1 июля 2021 года постановлением правительства региона нормативный акт был утвержден, в дальнейшем разработали еще несколько необходимых документов. На сегодняшний день нормативно мы полностью готовы к реализации этого механизма в области», — заверила замминистра.

Заниматься проектами КРТ могут муниципалитет, регион или юридическое лицо, созданное для этого субъектом страны, а также непосредственно заинтересованные юрлица — застройщики.

— У нас уже есть много предложений от самих застройщиков, с их инициативой по кварталам. Предложения, которые были высказаны администрацией Благовещенска — это, в основном, большие незастроенные территории. Сейчас, в начале реализации всего механизма КРТ, предполагается, что инициатор разрабатывает мастер-план. И сейчас наши застройщики этим занимаются. Мы планируем, что где-то к середине осени публичные механизмы вступят в действие и будут извещены первые пилотные территории, которые у нас войдут в КРТ, — добавила Оксана Александрова.

Детские сады и школы построят в первую очередь

Обязательный проект планировки участка предусматривает полную разработку застройки всей территории, с указанием всех объектов: жилищной, коммунальной, социальной, дорожной инфраструктуры.

— Самое главное, что при этом применяются региональные и муниципальные нормативы градостроительного проектирования. Которые как раз обеспечивают наличие всех требуемых объектов социальной инфраструктуры, то, чего как раз нам не хватало при застройке, даже достаточно активной, каких-то кварталов, — заметила замминистра. — Если в округе отсутствуют детские сады либо школы, значит первое, что будет размещено на территории — именно эта социальная инфраструктура. И здесь амурчане (как будущие жители самого участка комплексной застройки, так и близлежащих) выигрывают в том, что территория с жилыми домами не станет очередными выселками. Вся социальная инфраструктура и общественные пространства в обязательном порядке будут включаться в проект планировки.

Подразумевается, что комфортную среду создадут в том числе для маломобильных групп населения — им тоже должно быть удобно жить и передвигаться в современном микрорайоне.

Визуализация общественных пространств и планировка квартир

Застраивать и благоустраивать по-новому намерены как существующие в населенных пунктах кварталы, так и пустыри.

— Уже сложившиеся городские кварталы мы хотим все-таки сделать с помощью КРТ более культурными, более привлекательными для населения, — объяснила ведущий консультант отдела развития жилищного строительства минстроя области Анастасия Круцан. — Также будет идти работа и на незастроенных территориях, абсолютно пустых. Вот там застройщику и придется провести всю инженерную инфраструктуру, построить, помимо жилья, все коммуникации, социальную инфраструктуру для развития нового жилого микрорайона.

Для того, чтобы зайти на территорию, которая будет развиваться комплексно, заинтересованным лицам важно тщательно изучить участок.

— Выяснить — какие объекты там расположены, кто в них проживает, какие нужны суммы для расселения людей. В каком сейчас состоянии сети, социальная инфраструктура, — перечислила Оксана Александрова. — И после этого предложить администрации свой план застройки этой территории. В том числе и с какими-то архитектурными составляющими, с какой-то визуализацией общественных пространств, вплоть до планировок и отделок квартир в жилых помещениях, которые будут построены. То есть создается достаточно емкий по своему наполнению документ. По сути, техническое задание для застройщика.

Взамен аварийного дома — деньги или полноценное жилье

Новый закон направлен в том числе на то, чтобы расселять людей из аварийных домов, подлежащих сносу. Отсутствие бараков и ветхих «деревяшек» улучшит облик амурской столицы, особенно центральных кварталов. «Все мы знаем, что Благовещенск у нас с этой проблемой непосредственно сталкивается. В городе много центральных районов, которые, к сожалению, отягощены достаточно неприглядными частными строениями, в которых зачастую даже никто не проживает, и никто не ухаживает за этими участками. И тот уровень антисанитарии, который мы в таких местах видим, он, конечно, недопустим для центральных территорий и проживающих вокруг горожан», — считает Оксана Александрова.

В первую очередь при комплексном обновлении городской застройки работать будут с аварийными домами, и домами с высоким уровнем износа – более 70 %. А также с жильем, не обеспеченным подключением к централизованной системе инженерных сетей: тепловых, водопроводных, канализационных.

«Такие дома подлежат изъятию под государственные или муниципальные нужды, – объяснила замминистра строительства. — Собственникам по жилищному кодексу гарантируется выплата возмещения по рыночной стоимости их земельного участка и дома, который там расположен. Наниматели же получают равнозначное жилье – по площади, по количеству комнат, и оно ни в коем случае не хуже того, которое они занимали. Никто не останется без средств за свой объект, либо не переселенным». Кстати, собственник, если у него нет другого дома или квартиры, тоже может подать заявление о предоставлении жилья. При этом, конечно, будет учтена сумма, которую он должен был получить за ранее принадлежавший ему дом.

Впрочем, если «возрастной» дом попал в границы территории, где будет происходить комплексное развитие, еще не факт, что предстоит снос. Если износ у жилого здания — менее 70 процентов, то застройщикам будет предложен вариант частичной реновации. Речь идет об обновлении фасада дома, чтобы мог соблюдаться единый архитектурный подход и «старичок» не выбивался из общей картины, когда вокруг появятся новые здания. Что касается многоэтажных домов, все будет зависеть от конкретной ситуации. Если анализ покажет, что многоэтажка попадает под критерии для расселения, такой вариант возможен, отметила Анастасия Круцан.

Что будет с ипотечниками и заброшенными домами

Ипотека — еще один важный вопрос для тех, кто может попасть со своим жильем в границы комплексной застройки. «Права граждан в этом случае обеспечены федеральным законодательством. И то жилое помещение, которое предоставляется взамен изымаемому, становится предметом залога у банка. То есть это, по сути, происходит автоматически, когда человек регистрирует переход права собственности: автоматически замещается в договорах объект залога, который банк изначально предусматривал», — объяснила Оксана Александрова.

Будут решать вопрос и с заброшенными домами. Они перейдут в муниципальную или государственную собственность, или в собственность застройщика, если возможные владельцы не заявят о своих правах. Вполне возможно, что Может оказаться, что права собственности никак не подтверждены — не обозначены в регистрационном реестре недвижимости.

Перед застройкой спросят мнение горожан

— Мы будем совместно с центром развития территории и теми застройщиками, которые у нас планируют комплексную застройку, прорабатывать все вопросы и учитывать мнение граждан. Разработанные проекты будут выноситься на публичные слушания, чтобы понять, чего действительно не хватает людям, что им нужно, — подчеркнула Анастасия Круцан. — Может быть, какие-то моменты пересмотрим и сделаем так, как этого хочет и общество, и государство. Постараемся все-таки удовлетворить цели и потребности всех.

При этом памятники архитектуры будут сохраняться, их учтут при комплексном развитии территории, пообещала специалист.

— Преимущество КРТ — в возможности в обязательном порядке объединить все требования законодательства: социального, градостроительного, архитектурного: что касается историко-культурного наследия. И это все обеспечивается как раз проектом планировки, который не будет утвержден, если хотя бы одно из законодательных направлений не соблюдается. Учтены будут потребности всех: маломобильных групп населения, семей с маленькими детьми, подростков… Все категории горожан смогут получить то, что им по законодательству положено, — уверена заместитель министра.

Возрастная категория материалов: 18+