Александр Синьков: «Строители ждут от центра экстренных мер».Александр Синьков: «Строители ждут от центра экстренных мер».

Построить новые квартиры можно, но как их продать? Этим вопросом задаются сегодня руководители многих строительных компаний. Как отрасли преодолеть системный кризис и будут ли снижаться цены на возводимое жилье — об этом речь в интервью с президентом НП «Союз строителей Амурской области», генеральным директором ЗАО «Амурстрой» Александром Синьковым.

Снизится ли квадрат в цене

— Александр Николаевич, вы только что вернулись из Москвы, где принимали участие в заседании Совета национального объединения СРО строителей. Вы интересовались, какая ситуация в других регионах?

— Конечно, интересовался. Все говорят о системном кризисе строительной отрасли. Один из первых признаков — это неплатежи. Заказчики не платят генподрядчикам, те — субподрядчикам, и все вместе — поставщикам. Финансовые цепочки дают сбой. Во многих российских городах рынок недвижимости стоит. В некоторых регионах этот процесс начался позже, в некоторых раньше, чем у нас.

— Если построенное жилье не продается, снижайте цену квадратного метра, и тогда люди будут покупать новые квартиры.

— Мы бы и рады это сделать — сами в этом заинтересованы. Но сегодня сложилась парадоксальная ситуация: с 1 июля повысились цены на электроэнергию, а это значит, что по цепочке пойдет повышение всех материальных затрат на строительство. Наша компания и так уже в течение года не повышает цену за квадратный метр вводимого в строй жилья: в среднем она составляет 52—55 тысяч рублей. Если снизим цену, поставим организацию на грань банкротства.

И потом цена квадратного метра зависит не только от строителей, но и во многом от властей — региональных, муниципальных. Ведь самая большая статья наших расходов — это прокладка инженерных коммуникаций и оплата за подключение к этим коммуникациям. Чтобы ввести в строй, к примеру, 65-квартирный дом, только за подключение к сетям (это вода, тепло, электроснабжение и водоотведение) мы затрачиваем до 15 миллионов рублей. Плюс на прокладку инженерных сетей уходит порядка 30 миллионов.

В идеале собственники коммуникационных сетей должны подводить их к границе земельного участка под строительство. Для этого в муниципалитетах должны работать инвестиционные программы. Но такая схема пока не действует. Нам приходится самим прокладывать сети. Все это ложится на стоимость жилого квадрата. Снизить цену не можем, потому что и так работаем на грани.

Строители ждут экстренных мер

— Тарифы у нас повышаются периодически. Но не только это, наверное, подвело строительную отрасль к системному кризису?

— Главный вопрос, который стоит очень остро и не решается годами, упирается в несовершенство пресловутого 94-го федерального закона. Правила и процедуры проведения государственных и муниципальных торгов в строительстве, прописанные этим законом, разваливают средний и тормозят развитие крупного строительного бизнеса в регионах.

Основной критерий выбора победителя торгов — максимальное снижение начальной цены. А такие важнейшие факторы, как надежность выполнения контракта, качество выполняемых работ, стали вторичными. Все перевернулось с ног на голову. Конкурентные преимущества — у компаний, использующих демпинг. Любой участник из любого региона огромной нашей страны может зайти на торги, не имея даже никакого представления о местных экономических, геологических, сейсмических, климатических и географических условиях строительства, и победить. Неудивительно, что исполнение контрактов сопровождается сегодня большим количеством нарушений.

Еще три года назад Дмитрий Медведев признал, что «ситуация уже вышла за грань разумного». И правительство, и президент обещали, что документ доработают. Надо дать свободу заказчику в определении метода выбора исполнителя — либо это будет аукцион, либо конкурс. Но и в одном, и в другом случае ответственность за качество ложится на заказчика. А еще необходимо внести в закон понятие демпинга. Снижать цену на торгах можно, но не более чем на 10—15 процентов. А если кто-то «опускает» ее ниже отметки, пусть обосновывает. 

На съездах СРО строителей России мы постоянно поднимаем этот вопрос. Уже столько обращений писали и в Госстрой, и в Минрегионразвития России, и в Госдуму о том, что это коррупционный закон, он создает строителям большие проблемы. Но воз и ныне там. В результате мы сегодня подошли к системному кризису отрасли. Я по жизни оптимист, но ведь рынок жилья остановился! Государство должно, наконец, разобраться в этом вопросе, проанализировать ситуацию и принимать экстренные меры.

— И какие-то меры сейчас уже принимают наверху?

— К сожалению, пока таких подвижек я не вижу.

Главное — сохранить предприятие

— В кризисной ситуации, которая складывается в строительном комплексе, сложнее всего приходится, наверное, маленьким компаниям.

— Я с этим не согласен. В любой кризис сложнее приходится крупным компаниям, где большие коллективы и зацикленное производство. Подразделений много, все их надо загрузить работой, чтобы сохранить относительную стабильность. Сегодня в области строится много социальных объектов, где «Амурстрой» является одним из основных застройщиков. Это позволяет нам оставаться на плаву. В прошлом году мы сдали в эксплуатацию поликлинику в Шимановске, больницу в Завитинске, детсад на 170 мест в областном центре. Сейчас достраиваем два дома для военнослужащих, уволенных в запас. Это тоже социальный объект. Квартиры будем сдавать новоселам с полной отделкой — под ключ. При этом стоимость одного квадратного метра для людей составит всего 34 тысячи 100 рублей, потому что все инженерные коммуникации прокладывались за счет бюджета.

Мы рады, что у нас заработала федеральная целевая программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья». Если раньше строительство развивалось только в Благовещенске, то сегодня социальное жилье мы возводим по всей области: в Тынде, Шимановске, Свободном, Белогорске, Архаре, Сковородине, Екатеринославке. Областное правительство активно продвигает этот вопрос — в нынешнем году эта программа пролонгирована. И это очень важный фактор при той ситуации, которая сложилась на строительном рынке.

Мы уже пятый год участвуем в этой программе. В Благовещенске сдали целый городок из восьми многоэтажек для переселенцев из ветхого и аварийного жилья. Далеко не каждая организация готова и способна взяться за такое строительство — прибыли практически нет, а отчетность строгая: копейка в копейку, рубль в рубль. Каждый такой объект сопровождается прокурорскими проверками. К нам за пять лет не было никаких вопросов — ни по финансовой части, ни по качеству возводимых объектов. Социальные объекты строить не выгодно, но мы беремся за эту работу, чтобы сохранить предприятие и оборотные средства. Главное для нас — удержаться в кризисе, чтобы не было колебаний производства и все подразделения были загружены работой.

На космодром пробиться трудно

— В последние годы объемы капитальных вложений во многих субъектах стремительно растут, а налоговая отдача от стройкомплекса при этом падает. Потому что генподрядные организации «из центра» устремились в регионы вслед за госинвестициями. Местные строительные организации они используют как вторых и даже третьих субподрядчиков и на кабальных условиях, в частности, как поставщиков рабочих кадров и техники. На строительстве космодрома наши строительные компании получат какие-то объемы, в частности ЗАО «Амурстрой»?

— Такая тенденция есть. Но в принципе в Амурской области почти нет крупных строительных компаний, которые могли бы зайти на масштабный объект и показать себя, — таких у нас всего три—четыре. Получить объемы на строительстве космодрома очень сложно. Я этим вопросом уже два года занимаюсь. На сегодняшний день все основные работы по строительству осуществляет «Дальспецстрой». Но недавно сделали разделение — по социальным программам там будет работать Спецстрой России. Сейчас мы ведем интенсивные переговоры об участии в строительстве именно социальных объектов. И руководство нашей области активно помогает нам в этом вопросе, чтобы мы были не «суб-суб-субподрядчиками», как говорится, через 33 колена, а заключили договор напрямую с генподрядчиком. Как все сложится, покажет жизнь. Во всяком случае, с нами ведут переговоры в Спецстрое России, пошли какие-то подвижки.

70 процентов квартир — через ипотеку

 — Мы сегодня имеем и строительные площадки, и готовую проектно-сметную документацию на строительство домов, но реализация этих проектов будет зависеть от решения вопросов по затратам на строительство — инженерных коммуникаций, роста тарифов и стоимости стройматериалов и, конечно же, от покупательского спроса, — говорит Александр Синьков. — Порядка 70 процентов квартир люди приобретают у нас по ипотеке. Мы надеялись, что спад интереса к рынку недвижимости заставит кредитные организации пересмотреть уровень переплаты в сторону понижения процентной ставки. Однако этого не произошло. На уровне Правительства России уже много раз говорилось о том, чтобы снизить ипотечный процент до 5 процентов годовых. Это бы оживило жилищный рынок, строительный комплекс и в целом экономику регионов. Однако часть банков, наоборот, повысила ипотечный процент.

Ввод в эксплуатацию нового жилья ЗАО «Амурстрой»

2011 год — 37 тыс. кв. м

2012 год — 20 тыс. кв. м

2013 год — 12 тыс. кв. м

48 домов для переселенцев из ветхого и аварийного жилья запланировано построить в Амурской области в 2013–2014 годах.

Возрастная категория материалов: 18+