Обзор ипотечного рынка: банки предлагают амурчанам новые программы жилищных займов

Сделав соответствующие выводы, в начале этого года сразу несколько крупных кредитных организаций объявили о новых ипотечных программах. В тонкостях жилищных займов разбирался корреспондент АП.

Счет на миллионы

Пожалуй, самое заманчивое предложение озвучил ВТБ24. И дело не только в условиях, но главное — в подходе к выдаче займа. Как правило, средняя ставка, которую называют кредитные организации, далеко не всегда совпадает с итоговым предложением конкретному новоселу. При расчетах банки учитывают размер первоначального взноса, срок кредита и наличие или отсутствие зарплатного проекта в их компании. ВТБ24 в начале года предложил клиентам простую схему: чем больше сумма кредита — тем меньше процентная ставка.

Теперь заемщику достаточно определиться с размером недостающей суммы. Если она меньше миллиона рублей, процентная ставка будет 12,85 процента годовых, при кредите от одного до двух миллионов — 12,15 %, больше — 11,75 процента. Ставки распространяются как на готовое, так и на строящееся жилье. На небольшую дополнительную скидку по традиции могут рассчитывать участники зарплатных проектов. «Таким образом, мы снизили средний уровень процентных ставок на один процент», — комментирует управляющий ВТБ24 в Амурской области Елена Бакуменко.

Кстати, несмотря на общий спад интереса к ипотечным кредитам в прошлом году в Приамурье, ВТБ24 продемонстрировал рост жилищных займов. На этот год у кредитной компании в области планы весьма амбициозны — увеличить количество ипотечных займов на 40 процентов и довести общую сумму выданных средств до полутора миллиардов.

Скидки молодым 

Самый популярный среди ипотечников (на него приходится больше половины жилищных займов в области) Сбербанк в этом году решил сделать ставку на «прочую» категорию клиентов — то есть тех, кто не является «зарплатниками». С прошлого месяца процентная ставка для них уменьшилась на 0,5 процента.

То есть если раньше средняя годовая переплата по ипотечному кредиту для участников зарплатного проекта и сотрудников аккредитованных в банке компаний была 13,5 % годовых, для остальных 14 %, то теперь — 13 и 13,5 процента соответственно.

Снизил банк ставку и для молодых семей. Скидка зависит от наличия и количества детей. Так, супруги возрастом до 35 лет без детей или с одним ребенком получают минус 0,75 процента к итоговой ставке. Два ребенка сокращают годовую переплату на полтора процента. Правда, эти условия относятся к «зарплатникам». Для остальных пар — 0,75 % при наличии одного ребенка и один процент — для семей с двумя детьми. В итоге с учетом дисконтов средняя ставка для молодых семей с зарплатным проектом в Сбербанке (или хотя бы одного из супругов) — 12,75 процента, для остальных молодых пар — 13,25 %.

Продолжает действовать и специальное условие для молодых семей: при желании им могут снизить первоначальный взнос до 10 процентов. Но тогда итоговая годовая переплата вырастет на один процент.

Однако самой популярной в Сбербанке остается программа «12‑12‑12». Она работает в области второй год. Условия — 12 лет срок кредита, 12 процентов первоначального взноса и такая же годовая процентная ставка. Эта акция сменила другую, более выгодную для заемщиков программу Сбербанка — «Ипотека с господдержкой», действовавшую до января 2013 года. Объектом покупки, как и раньше, осталась квартира на первичном рынке, приобретенная у застройщика. Но «Ипотека с господдержкой» предлагала амурчанам 11‑процентную годовую переплату (правда, если дом еще не сдан, до введения в эксплуатацию ставка была 12 процентов) и не ограничивала в сроке кредита. Однако был и свой минус — минимальный первоначальный взнос в 20 процентов. Сейчас потенциальным новоселам достаточно меньшей первоначальной суммы, чтобы вступить в программу «12‑12‑12», но итоговая переплата банку оказывается немного выше.

Банковские альтернативы

Росбанк не стал отставать от конкурентов и тоже предложил амурчанам скидки при оформлении ипотеки. На первую — 0,25 процента годовых — могут претендовать все категории клиентов. Срок действия акции — до мая этого года. Если же ты сотрудник бюджетной организации, годовая переплата снизится на один процент. Скидка действует до конца лета. В среднем, по официальной информации Росбанка, процентная ставка «ипотечников» колеблется от 11,6 до 12,6 процента годовых.

АТБ свои процентные ставки по ипотеке с прошлого года оставил без изменений. Средняя годовая переплата здесь составляет 12 процентов, но следует учесть, что большинство заемщиков оплачивает первоначальный взнос в 20‑процентном размере.

— Минимальный первоначальный взнос в нашем банке — 10 процентов. Но если заемщик вносит до 20 процентов собственных средств при покупке жилья, годовая процентная ставка составит в среднем 14,5 процента, — комментирует начальник отдела розничных продаж, маркетинга и рекламы департамента по Амурской области Азиатско-Тихоокеанского банка Анна Петрова. — А при первоначальном взносе в 20 процентов ставка снижается в среднем до 12 процентов годовых. Поэтому, если клиентам не хватает на 20‑процентный первоначальный взнос, мы предлагаем оформить отдельный кредит для получения этих средств.

Как рассчитать сумму ипотеки?

Размер кредита, на который может рассчитывать потенциальный новосел, зависит в первую очередь от максимальной ежемесячной выплаты. Рассчитывается она просто: из дохода заемщика вычитается прожиточный минимум (напомним, в Приамурье он составляет в среднем 9 тысяч 31 рубль). Если заемщик состоит в браке и вторая половина не работает — добавляете к этой сумме еще столько же. Плюс по девять тысяч на каждого несовершеннолетнего ребенка, если дети есть. Оставшаяся цифра — тот самый максимум, на который будут ориентироваться банки при расчете ипотеки. 

Аннуитетные платежи бывают двух вариантов 

При оформлении ипотечного кредита стоит обращать внимание на вид платежей, с помощью которых заемщик будет расплачиваться с банком: от этого зависит сумма итоговой переплаты при досрочном погашении долга.

В России практикуются два способа — дифференцированный и аннуитетный.

В первом случае сумма основного долга разбивается на ежемесячные выплаты равными долями. А вот проценты, которые нужно платить банку, уменьшаются с каждым месяцем. Например, в январе нужно заплатить 20 тысяч, в феврале — 19, в марте — 18, и так далее. При втором варианте сумма ежемесячного платежа остается неизменной в течение всего срока погашения кредита, но с каждым разом основной долг увеличивается, а процентная составляющая — уменьшается. Например, клиент платит банку по 15 тысяч. При этом в январе 12 тысяч составляют проценты и три тысячи — основной долг, в феврале — 11 тысяч проценты и четыре — основной долг.

Абсолютное большинство банков предлагают только аннуитетный график выплат при оформлении ипотеки. По словам кредитных экспертов, сделано это для блага клиентов, потому что подобный график позволяет им занимать несколько большие суммы. Это действительно так, однако при равной процентной ставке на аннуитете банк заработает больше: ведь сначала клиент будет гасить в основном проценты, а не сам заем. Таким образом, при равных процентных ставках у аннуитетного платежа будет больше переплата, чем у дифференциального.

Впрочем, и аннуитет аннуитету рознь. Оформляя кредит, необходимо также уточнить, по какому принципу банк принимает досрочные платежи. Существует два варианта. Первый — банк гасит дополнительно внесенной заемщиком суммой основной долг. Соответственно, раз изменилась сумма займа, меняется и сумма процентной составляющей. То есть клиент платил 20 тысяч рублей в месяц, внес дополнительно 100 тысяч и теперь платит по 19 тысяч ежемесячно.

Второй, менее выгодный для заемщика вариант — сокращение срока платежа. К примеру, клиент платит по 20 тысяч 10 лет. После внесения дополнительных 20 тысяч он будет платить 9 лет и 11 месяцев. При таком раскладе сократить размер переплаты ускоренными платежами не получится: банк все равно возьмет и проценты, и основной долг. И потом, внесенная сегодня сумма через 10 лет из‑за инфляции значительно подешевеет. То есть выгоднее будет положить дополнительные деньги на вклад и получать с них проценты, чем давать возможность делать то же самое банку.

Возрастная категория материалов: 18+