Ипотека или аренда: за и против

Ипотечные скачки

По данным Агентства по ипотечному кредитованию, в последние годы наметился стабильный рост доли квартир, приобретаемых с помощью ипотеки. Так, по сравнению с кризисным 2009 годом, с его 15 процентами от общего объема продаж жилья по ипотеке, в 2012 году этот показатель достиг 40%. Амурчане тоже стали активнее брать кредиты на покупку жилья. В прошлом году количество выданных займов на эти цели в регионе возросло почти в два раза. По данным ГУ Банка России по Амурской области, всего было выдано порядка 3,8 тысячи кредитов на сумму 5,1 миллиарда рублей. Каким будет результат этого года, никто прогнозов не дает, но за 3 квартала выдано уже 3,1 тысячи кредитов, что на 20% выше, чем за аналогичный период 2011 года.

Популярность ипотеки возросла благодаря реализации различных программ господдержки для тех, кто хочет улучшить жилищные условия. В первую очередь эти меры коснулись работников бюджетной сферы, молодых семей, военных. Привлекательным ипотечное кредитование сделало также снижение процентных ставок на протяжении ряда лет. На заре ипотеки в 1999 году ставка составляла 35 процентов, а срок кредитования 5 лет. В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок предоставления кредита увеличился до 10 лет. Но лишь к 2005 году ипотека начала поворачиваться лицом к заемщику, а процентная ставка сократилась до 14,9%. В прошлом году средневзвешенные ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях находились на минимальных отметках за всю историю развития ипотечного рынка России — на уровне 11,9%.

Однако в Приамурье ставки выше среднероссийских. Например, в 2010 году в области средневзвешенная процентная ставка по ипотеке составляла 13,3%, в 2011 — 12,7%, а по последним данным этого года — 12,5%. Впрочем, о дальнейшем снижении ставок уже говорить не приходится. Во второй половине этого года крупнейшие участники банковского рынка подняли ставки по ипотечным кредитам. В Сбербанке их увеличение коснулось тех, кто не имеет здесь «зарплатного проекта», для них ставка повысилась на один процент. ВТБ24 в этом году отменил комиссию за выдачу ипотечных кредитов, но повысил ставки по ним — в среднем на 0,7 процента. Дальнейшее развитие событий на рынке ипотечного кредитования, по мнению аналитиков, будет зависеть от внешних факторов — положения на международных финансовых рынках и спроса на российский экспорт. При отсутствии макроэкономических потрясений прогнозируется стабилизация ставок на текущем уровне.

Брать нельзя ждать

Падение ставок вызвало и обратный эффект. Некоторые замерли в ожидании того, что снижение продолжится. «А вдруг будет еще дешевле?» — говорила мне одна семейная пара, раздумывающая о приобретении квартиры с помощью ипотеки. Раздумывают они уже года три. За это время ставки действительно снизились, но стоимость жилья увеличилась намного больше. Три года назад двухкомнатная квартира в Благовещенске, которую они хотели купить, стоила чуть больше двух миллионов рублей, а сейчас уже тянет на все три. Доходы семьи за это время выросли незначительно, и при нынешних ценах, даже несмотря на снижение ставок, об ипотеке уже и мечтать не приходится.

А вот благовещенка Яна взяла ипотеку 6 лет назад и не жалеет об этом. Вместе с мужем они приобрели в кредит двухкомнатную квартиру в центре города, которая на тот момент стоила 1,5 миллиона рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составил 17 тысяч рублей.

— Мы с мужем еще не очень много зарабатывали тогда, — рассказывает девушка. — С платежами нам первое время частично помогали родители, около двух лет до рождения ребенка мы даже сдавали комнату в квартире друзьям. Я не жалею, что мы взяли ипотеку, потому что наш взнос сейчас сравнялся со стоимостью аренды такой же квартиры в городе, есть даже варианты дороже.

Снимай, пока молодой

Впрочем, для большинства амурчан ипотека по-прежнему остается неподъемной. Рынок недвижимости, особенно в Благовещенске, сильно перегрет. В областном центре стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет в среднем около 63 тысяч рублей в отдаленных районах, 70 тысяч рублей в микрорайоне и 75 тысяч — в центре города. При таком раскладе пределом мечтаний семьи, живущей на среднюю зарплату, может стать лишь скромная гостинка либо квартира в каком-нибудь непрестижном районе. Даже на самую дешевую двушку небольшой площади — около 45 квадратов на окраине — потребуется порядка 2,5 миллиона рублей. В качестве минимального первоначального взноса банку придется внести от 250 до 500 тысяч рублей.

Учитывая процентные ставки в банках, куда чаще всего обращаются за ипотечным кредитом, можно рассчитать: если вы берете такую квартиру в кредит на 15 лет (самый популярный срок) и вносите минимальный первоначальный взнос, то в среднем ежемесячный платеж составит от 24 до 28 тысяч рублей. В то время как стоимость аренды двухкомнатной квартиры в отдаленных районах составляет в среднем 15—16 тысяч рублей в месяц. Конечно, если растянуть выплаты на более длительный срок, к примеру, 25—30 лет, то ежемесячный платеж сократится на несколько тысяч рублей. Но даже такую сумму может потянуть далеко не каждый.

— Мы с женой не стремимся любыми путями взять ипотеку, — рассказывает житель областного центра Алексей. — Если постараться, мы могли бы, конечно, собрать на минимальный взнос банку и купить недорогую двушку где-нибудь на окраине. Но я считаю неразумным отдавать весомую часть своих доходов на оплату не самой лучшей квартиры и жить, во многом себе отказывая. Мы с супругой пока не планируем детей, и нам двоим вполне достаточно гостинки, которую мы удачно сняли за 9 тысяч рублей. В случае с ипотекой наши платежи за квартиру были бы минимум вдвое больше. Но мы не просто проживаем сэкономленные деньги. Сейчас я занимаюсь развитием собственного дела, поэтому свободные средства вкладываю в него. Со временем, когда бизнес будет приносить ощутимый доход, мы, скорее всего, возьмем ипотеку. Но у нас будет возможность внести как можно больший первоначальный взнос и выбрать более подходящий район и квартиру, а не брать лишь бы что.

Разумное вложение или добровольное рабство?

С такой позицией согласен и руководитель российского аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. В ходе недавней онлайн-конференции «Собственное жилье любыми средствами: разумное вложение или добровольное рабство? Арендовать или покупать?» он выразил мнение, что не имеет смысла брать жилье в ипотеку, если деньги нужны на что-то другое, более важное — например, развитие собственного бизнеса, инвестиции, образование. Тогда, по мнению эксперта, выгоднее не замораживать деньги в покупке квартиры, а снимать жилье. Но это не значит, что нужно жить только настоящим.

— Если человек всю жизнь снимает жилье, все деньги проедает и отдает за аренду, это ненормальная ситуация, — отмечает Олег Репченко. — Подразумевается, что, снимая жилье в молодости, заработанное человек вкладывает в свое развитие, а не в платежи по ипотеке. И это позволяет ему создать некий капитал, который впоследствии можно будет потратить на квартиру и вообще на то, чтобы обеспечить себе достойную пенсию. Если же каких-то интересных возможностей и перспектив не предвидится и деньги просто обесцениваются, то покупка квартиры имеет смысл.

Если решение брать ипотеку все же принято, то важно минимизировать риски, прежде всего за счет сокращения суммы кредита. По мнению специалистов, связываться с ипотекой стоит лишь в том случае, если есть возможность внести первоначальный взнос, равный хотя бы 30 процентам стоимости квартиры, а еще лучше — 50%. В таком случае, если даже квартиру придется продать в первые годы обслуживания кредита, то на вырученные деньги вы сможете купить другое, пусть и скромное жилье. И кредитоваться лучше на максимально короткий срок, тогда переплачивать банку придется меньше. Хотя в таком случае ежемесячный платеж будет весьма высоким.

Психологический аспект

В то же время следует помнить, что, получая собственное жилье сразу, все риски (не только по платежам банку, но и по возможному падению стоимости жилья) заемщик берет на себя. Например, взял человек кредит в начале 2008 года на пике цен на недвижимость, и тут пришел кризис — цены упали, человека уволили с работы. Платить он больше не может, банк забирает квартиру и продает ее. В итоге человек остается без квартиры, а остаток долга продолжает выплачивать.

Социологические опросы показывают, что большинству россиян ипотека кажется не только непосильной, но и слишком рискованной затеей. Однако количество сделок на рынке недвижимости, которые совершаются с привлечением ипотечного кредита, продолжает расти. Процентные ставки последнее время снижались, а банки смягчали условия кредитования.

Помимо экономических факторов есть и психологические, учитывать которые не менее важно. Для одних съемная квартира не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, а иногда просто не могут постоянно находиться не в своем жилье. То же самое и с кредитом: многие люди психологически не готовы взять на себя 20-летнюю кабалу в виде банковского займа, для них важнее сохранение возможности уехать в любой момент в другой город или иную страну.

Столичные расценки для провинции

Впрочем, для некоторых семей вопрос «Брать ипотеку или снимать квартиру?» и вовсе не стоит. Благовещенцы Марина и Виктор вместе с ребенком вынуждены уже несколько лет жить в одной квартире с родителями.

— У мужа зарплата 20 тысяч, а у меня 15 тысяч, с такими доходами ипотеку нам взять просто нереально. И снимать квартиру не можем, потому что аренда сейчас тоже дорогая. Даже за однокомнатную квартиру пришлось бы отдавать всю мою зарплату, а жить втроем на 20 тысяч. Поэтому мы живем с родителями, хотя, конечно, хотелось бы иметь свое собственное жилье.

Риелторы отмечают, что на рынке благовещенской аренды спрос действительно растет гораздо быстрее предложения, выбор жилья становится все меньше, а значит, и ценник неуклонно растет. Так, в зависимости от района комнату можно снять в среднем за 6—7 тысяч рублей в месяц, гостинку за 11 тысяч, однокомнатную квартиру за 15 тысяч, двушку — за 18 тысяч, а трешку — за 24 тысячи рублей. Повышение цен происходит, как правило, в начале года и ближе к осени, когда поиском свободной квартиры или комнаты озадачены студенты. Ежегодно к месячной арендной плате прибавляется в среднем 1—2 тысячи рублей. Кстати, расценки за право пожить месяц в чужой квартире в областном центре уже находятся на уровне питерских. По данным общероссийского портала Росриэлт, снять однокомнатную квартиру в Северной столице можно за 17—18 тысяч рублей, что не намного выше, чем в Благовещенске. В основном молодежь, даже семейная, уезжает в другие города, где снимать квартиру дешевле, а карьерные возможности и уровень зарплат больше.

Госпрограмма вам в помощь

Но большие города манят не всех. Кто-то неплохо устраивается и в Благовещенске и в ближайшее время не собирается отсюда уезжать. В таком случае приобретение собственной недвижимости оправданно, ведь даже если в будущем семья решит переехать, квартиру можно будет продать и вложить вырученные средства в приобретение новой в другом городе. Во всяком случае, такого мнения придерживается глава молодой благовещенской семьи Сергей. В этом году он приобрел двухкомнатную квартиру по ипотеке и не жалеет об этом. В решении квартирного вопроса им ощутимо помогли деньги, выделенные по программе обеспечения жильем молодых семей.

— Мы, как только поженились, сразу вступили в эту программу, — рассказывает Сергей. — Нам повезло, мы получили 700 тысяч рублей, которые внесли в качестве первоначального взноса, — это 25 процентов от стоимости квартиры. Но, правда, пока мы с женой живем в доме родителей, так как она сейчас в отпуске по уходу за ребенком, а моей зарплаты и ее пособия недостаточно, чтобы выплачивать ипотеку. Мы приняли решение сдать квартиру, арендная плата полностью покрывает ипотечный платеж. На первый взгляд, кажется, что наши жилищные условия не улучшились, но, с другой стороны, у нас все равно есть своя квартира, которая сама на себя зарабатывает и при этом растет в цене. Когда жена выйдет на работу, наш доход станет больше, кроме того, у меня есть перспектива карьерного роста и соответственно — повышения зарплаты. Так что в ближайшие годы, думаю, мы сможем сами погашать кредит и жить в своей квартире.

Недавно справили новоселье и другие знакомые автора этой статьи. Пара также вступила в госпрограмму и получила субсидию, а год назад за рождение второго ребенка еще и материнский капитал. Молодожены несколько лет жили с родителями и копили средства на первоначальный взнос. В этом году им посчастливилось найти выгодной вариант с недвижимостью. Трехкомнатная квартира в районе улицы Нагорной обошлась всего в 2,5 миллиона рублей. Вместе с собственными накоплениями и деньгами, полученными от государства, они смогли внести больше 40 процентов первоначального взноса, а с помощью материнского капитала смогут погасить еще весомую часть кредита. В случае этой семейной пары ипотека более выгодна, чем съем квартиры. Ежемесячная плата за кредит их трешки сопоставима со стоимостью месячной аренды двухкомнатной квартиры, а съем трехкомнатной съел бы еще большую часть семейного дохода.

Резюме

Преимущества и недостатки есть как у ипотеки, так и у аренды. Для каждой конкретной ситуации подходит свой способ решения жилищного вопроса. Но нужно понимать, что аренда в принципе не решает проблему приобретения собственной квартиры. Преимущества же ипотеки в том, что оплачивается собственное жилье, а платеж, как правило, фиксируется на весь срок погашения кредита, в то время как аренда ежегодно дорожает. Но ипотека выглядит более привлекательной лишь при условии, что семейный бюджет заемщика справится с платежами по кредиту. Это долгосрочный инвестиционный проект, который требует более эффективного управления личными финансами. Важно не ошибиться в выборе. Пока статистика на этот счет неутешительна. В России дефолты по ипотеке происходят обычно в первые годы получения кредита. Часто люди неправильно оценивают свои возможности и потребности. При этом те, кто долгие годы арендует жилье, могли бы прийти в банк и выйти оттуда счастливыми обладателями новой квартиры, за которую потом без особого труда расплатились бы.

 СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ В МЕСЯЦ В БЛАГОВЕЩЕНСКЕ (тыс. руб.)

ЦЕНТР

Гостинка — 13

1-комнатная квартира — 16

2-комнатная квартира — 20

3-комнатная квартира — 27

МИКРОРАЙОН

Гостинка — 11

1-комнатная квартира — 14

2-комнатная квартира — 19

3-комнатная квартира — 25

ОТДАЛЕННЫЕ РАЙОНЫ

Гостинка — 9

1-комнатная квартира — 12

2-комнатная квартира — 16

3-комнатная квартира — 20

СРЕДНЯЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ 1 КВ. М ЖИЛЬЯ В БЛАГОВЕЩЕНСКЕ  (тыс. руб., вторичный рынок)

ЦЕНТР

Гостинка — 74

1-комнатная квартира — 78

2-комнатная квартира — 75

3-комнатная квартира — 71

МИКРОРАЙОН

Гостинка — 70

1-комнатная квартира — 76

2-комнатная квартира — 68

3-комнатная квартира — 68

ОТДАЛЕННЫЕ РАЙОНЫ

Гостинка — 64

1-комнатная квартира — 71

2-комнатная квартира — 66

3-комнатная квартира — 52

ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ В РУБЛЯХ*

Сбербанк — 9,5—14%

ВТБ—24 — 10,9—14,95%

Далькомбанк — 11—14,5%

АТБ — 12—14,5%

Росбанк — 11,75—13,25%.

1,5 миллиона рублей составляет средний размер займа по ипотеке в Приамурье, а срок кредита — 15 лет. Число амурчан, купивших квартиру с помощью банка, за 3-й квартал этого года выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. 

8% составил в среднем рост месячной арендной платы за квартиру в Благовещенске по сравнению с прошлым годом.  Рыночная стоимость жилья за это время выросла на 15%.

АРЕНДА

Плюсы

— Более низкие ежемесячные взносы

— Нет переплаты в виде процентов, пени и штрафов. Единственное, что грозит съемщику, задержавшему платеж, — разборки с собственником жилья

— Мобильность. В любое время вы можете снять другое жилье, если в этом возникла необходимость

— Возможность вкладывать свободные средства в собственное развитие

Минусы

— Платежи могут измениться в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, повышения квартплаты и просто по желанию собственника

— Угроза остаться без жилья в силу изменившихся у собственника обстоятельств и вынужденная необходимость в сжатые сроки найти подходящее новое жилье

— Строгий контроль со стороны хозяев: запреты на домашних животных, согласование всех ремонтных работ и т. д.

— Если по каким-либо причинам вы не сможете вносить арендную плату, то вам грозит выселение

— Те, кто арендует квартиру, обрекают на такой же образ жизни и своих наследников

— Если до пенсии вы не приобретете собственное жилье, у вас должны быть немалые накопления, чтобы иметь возможность снимать квартиру дальше

ИПОТЕКА

Плюсы

— Четко фиксированные ежемесячные платежи, не зависящие от изменений на рынке недвижимости

— Со временем приобретенная по ипотеке квартира поднимается в цене, а инфляция уменьшает зафиксированные ставки по банковским процентам

— Возможность погасить кредит досрочно, что снизит размеры переплаты по банковским кредитам

— Нет необходимости согласовывать свои действия, связанные с обустройством квартиры

— Квартира сразу становится собственностью нового владельца, он может прописаться здесь сам и зарегистрировать членов своей семьи

— Если заемщик теряет источник дохода и не может погашать платежи по ипотечному кредиту, с банком можно договориться о рассрочке платежа. Если же источник дохода теряется по состоянию здоровья или, что еще хуже, смерти заемщика, то здесь на помощь может прийти обязательное страхование здоровья и жизни заемщика. Если даже заемщик станет меньше зарабатывать и у него изменятся планы на жизнь, то после оформления жилья в собственность по согласованию с банком квартиру всегда можно продать. При этом цена квадратного метра будет рыночная, то есть наверняка значительно выше установленной на момент приобретения квартиры по ипотеке

— Квартира достанется по наследству детям, что значительно может облегчить их жизнь

Минусы

— Более высокий ежемесячный платеж по сравнению с арендой

— Наличие переплаты, связанной с выплатой банковских процентов. Может в 2—3 раза превышать стоимость самой квартиры

— Наличие пеней и штрафов в случае несвоевременного внесения ежемесячных платежей

— Наличие первоначального взноса, что зачастую становится главным препятствием для покупателей, так как сумма может быть совсем немаленькой и ее еще нужно где-то найти или накопить

— Дополнительные требования банков и связанные с ними расходы, например необходимость застраховать приобретаемое недвижимое имущество или собственную жизнь и здоровье.

Возрастная категория материалов: 18+