Одна из амбициозных целей, поставленных в уже утвержденном документе, — снижение стоимости квадрата на первичном рынке на 20%. Насколько реально ее достичь, какой сейчас ценник и насколько он доступен, попыталась выяснить  АП.

Несмотря на то что в Приамурье солидно растут объемы жилищного строительства (за последние 5 лет увеличение более чем в 1,5 раза), цены на жилье, увы, не радуют. На рынке наблюдается структурный дисбаланс спроса и предложения. До 2009 года это выражалось в общем превышении платежеспособного спроса населения над предложением жилья, что привело к существенному росту цен на квартиры. В 2012 году продаваемых квадратов стало больше, но стоимость осталась на прежнем уровне. Для решения проблемы правительство области разработало мероприятия, направленные на ускоренное развитие ипотечного жилищного кредитования. И вполне успешно. Так, например, Приамурье — один из немногих регионов в России, где из областного бюджета компенсируют часть процентной ставки по займу на недорогое жилье. Но, несмотря на небывалый рост кредитования (смотрите статистику на 7-й странице), крыша над головой до сих пор остается хрустальной мечтой для многих амурчан. По оценкам экспертов, сегодня только 25 % населения области может позволить себе ипотеку.

Документ объединяет девять подпрограмм, все они знакомы и уже действуют, среди них — обеспечение жильем молодых семей, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков под строительство жилья на территории области, развитие ипотечного жилищного кредитования в области. Один из конечных результатов — снизить через 6 лет на 20 % стоимость 1 квадратного метра жилья на первичном рынке с учетом индекса дефлятора, проще говоря, уровня инфляции. Также власти хотят увеличить количество и объемы выдаваемых ипотечных кредитов в 2,6 и 3,4 раза соответственно. Оговаривается оказание господдержки путем возмещения части затрат на уплату процентов по кредитам на долевое строительство, соцвыплат молодым до 35 лет, учителям на оплату первоначального взноса по ипотеке и так далее. Для людей, которые не потянут долгосрочную кабалу, но могут снимать квартиру за невысокую плату, планируется строить арендные дома. Для этого будет увеличен уставной капитал «Амурского ипотечного агентства». Прописана задача снизить площадь ветхого и аварийного жилищного фонда до 65 % за счет переселения амурчан в малоэтажные дома — их строительство планируют развивать.

Впрочем, в самой программе механизма расчета этих самых 20 %, размер уровня инфляции, так же как и суммы в рублях, до которой может упасть квадрат, мы не обнаружили. Вероятно, они были произведены и подкреплены, однако найти чиновников, которые бы их объяснили, и подписаться под этими цифрами оказалось непросто.

— Здесь нет какой-то одной меры, это комплекс. У властей есть возможность административного влияния, например, на цену земельных участков, предоставления инфраструктуры для застройщика, — отметили в министерстве архитектуры и строительства области. — Необходимо увеличивать объемы жилищного строительства, конкуренцию среди застройщиков. Чтобы ее создать, нужно больше земельных участков с подведенными коммуникациями. Соответственно регулирующие органы тоже должны вносить свою лепту. Каждый застройщик заключает договор на технологическое подключение, необходимо шерстить предоставляемые ресурсоснабжающими организациями документы от и до, убирать лишние затраты, чтобы сделать в итоге квадрат дешевле. Составляющих в стоимости квадратного метра много. Если где-то снять бюрократические препоны, в сумме все эти факторы и должны привести к снижению цены.

Крупные застройщики считают, что обозначенные 20 % даже с инфляцией не совсем реалистичны. Неохотно, но они признали, что в целом снижение ценника в новостройке возможно, — например, если на пресловутый квадрат стоимости новостройки повлияет дешевый ценник быстровозводимых домов. Или если бюджет возьмет на себя затраты на инфраструктуру, которые составляют 20—30 % в стоимости квадрата.

— Цена уже снизилась, но только в отдаленных районах, в центре Благовещенска она осталась на том же уровне, — отметил заместитель гендиректора ОАО «Благовещенскстрой» Константин Зиновенко. — И то это с учетом кризисных явлений, о чем сейчас можно прямо говорить — отсутствия спроса на жилье. Стоимость, возможно, будет ниже, но опять же за счет новостроек в Чигирях, 800-м квартале Благовещенска, возможно, быстровозводимых домов. Конечно, такие дома существенно дешевле, но их никто не берет, кроме тех, кому их построили по соцпрограмме. Конкретно для нашей организации для капитальных строений такая цена нереальна, мы снижать стоимость в указанный процент не будем.

Объемы возводимого жилья будут снижаться, уверены крупные застройщики. Рынок сильно просел.

— Объемы продаж у всех застройщиков Благовещенска значительно упали по сравнению с прошлым годом и сейчас только-только начинают понемногу подниматься, — комментирует специалист одной из строительных фирм города. — Но предложение еще значительно превышает спрос, и если компании начнут увеличивать ценник, они могут оказаться банкротами.

Тем не менее строители надеются, что нынешний спад волнообразный. В минстрое утверждают что запланированные объемы жилищного строительства в этом году будут сданы.

— Специалисты подбивают данные, и мы в принципе выходим на плановые цифры — 370 тысяч квадратных метров жилья, — отметил первый заместитель министра архитектуры и строительства Николай Коренец. — План на следующий год — 450 тысяч квадратных метров.

Ценник на жилье замер

Вчера АП уже писала о том,  что агентство недвижимости «Инвест» сообщило о небольшом росте на первичном рынке — на четыре тысячи рублей за квадрат однокомнатной квартиры в центре Благовещенска. Однако застройщики этого не подтверждают: наоборот, где-то жилье дешевеет. «Мы с нового года стоимость не повышали, и сейчас квартиру можно купить со скидкой», — заверили в отделе продаж АНК. У компании «Хуа-Син» с лета «однушки» тоже подешевели — на 4 тысячи рублей за квадрат. Подтверждение тому, что стоимость жилья увеличили перекупщики, корреспонденты АП тоже не нашли. Единственное, в чем сходятся все, — стоимость квадрата на вторичном рынке замерла. Официальная статистика роста цен тоже не находит. Результаты выборочного обследования стоимости жилья в области свидетельствуют о том, что в третьем квартале этого года средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке составила 62 499 рублей, на вторичном — 45 478 рублей. При этом в новостройках квадрат за июль — сентябрь не дорожал.

— Цены на вторичное жилье за этот период выросли на 0,8 %, в том числе на типовые квартиры — на 1,3 %. А вот индекс цен на первичном рынке в третьем квартале по сравнению с предыдущим составил 100,0 %, — рассказали АП в Амурстате. — Первичный рынок жилья на протяжении трех кварталов 2013 года в целом был стабильным. Цена квадратного метра в старых домах росла более быстрыми темпами, и с начала года прирост цен составил 8 %, в новостройках — 3 %.

Если не есть и не пить, то накопить на квартиру можно за 10,5 лет

Сколько лет нужно среднестатистическому амурчанину, чтобы позволить себе покупку квартиры, подсчитали в Амурстате. Для расчетов взяли среднюю цену метра на первичном рынке в первом полугодии этого года (62,3 тысячи рублей). Она, кстати, превысила среднемесячную заработную плату амурчанина в 2,2 раза.

«Для того чтобы купить новую квартиру общей площадью 58,1 квадратного метра при условии сохранения соотношения этой величины средней зарплаты и стоимости жилья и исключая все другие расходы, среднестатистическому жителю Амурской области необходимо работать 10,5 лет, — комментируют в Амурстате. — А поскольку в действительности, конечно же, всем надо и есть, и пить, а еще детей растить, то квартирный вопрос для большинства жителей области становится делом почти всей сознательной жизни. Уровень потребления товаров и услуг, являющийся достаточным для обеспечения жизнедеятельности человека, характеризует прожиточный минимум. Таким образом, реальное время, необходимое для накопления амурчанам на новую квартиру с учетом расходов на этот минимум и при условии, что придется отказаться от обучения детей, поездок на отдых и многого другого, составляет более 15 лет».

Продолжительность, конечно, зависит от того, в каких видах экономической деятельности заняты амурчане. Более 5 лет потребуется для приобретения новой квартиры сотрудникам предприятий и организаций, осуществляющих финансовую деятельность. Занятым в сфере транспорта и связи, государственного управления, добычи полезных ископаемых — от 10 до 11 лет. Дольше всех придется копить деньги работникам отрасли торговли и предоставления бытовых услуг — почти 59 лет, гостиниц и ресторанов — около 44 лет, учителям и воспитателям свыше 42 лет!

МНЕНИЕ

Александр Синьков, гендиректор ОАО «Амурстрой»:

— Цены на жилье никогда не могут опуститься ниже сметной стоимости — могут только подниматься. Из года в год растет тариф на электроэнергию. Автоматически дорожают материальные ресурсы, которые заложены в себестоимость строительного объекта. Снижение цен на рынке жилья идет, потому что спрос упал. Но ниже себестоимости застройщики не опустят цены. Цифра в 20 %, конечно, заоблачная, не видел пока эту программу. Если область закупать будет жилье, компенсируя стоимость, или если обеспечит инфраструктуру, уберет эти затраты с подрядчика или заказчика за счет бюджетных средств — тогда я еще понимаю. Инженерные сети — подвод тепла, воды и электроэнергии к домам тянет до 20 % в стоимости. Вот, например, озвученная цифра для пострадавших от наводнения — 30 тысяч за квадрат — умирать будем, не пойду его строить, просто потому, что это невозможно, — это ниже себестоимости! Да, мы строим социальное жилье — за 34 тысячи за квадрат, но только потому, что это, во-первых, гарантированные федеральные средства с частичным финансированием из регионального бюджета, во-вторых, область идет навстречу, помогает с инфраструктурой за счет бюджетных средств. 

Сумма выданных  амурчанам ипотечных жилищных  кредитов 

2,3  миллиарда рублей — в 2010 году — 4417 займов

7,2 миллиарда  рублей  — в 2012 году  — 2102 кредита

Источник: ГУ Банка РФ по Амурской области

Очередь на жилье медленно, но сокращается

19, 8 тысячи семей состояло на конец 2012 года в очереди на получение жилья и улучшение жилищных условий — это 6 % всех семей в области

20,3 тысячи  на конец 2011 года

20,2 тысячи на конец 2010 года

Сколько жилья сдано  в эксплуатацию в Приамурье  

2012 год введено 5,6 тысячи квартир общей площадью 317,4 тыс. кв. м

2011 год  — 3,8 тысячи квартир общей площадью 240,9 тыс. кв. м

2010 год  – 2,8 тысячи квартир общей площадью 166, 3 тыс. кв. м

Январь – сентябрь 2013 года — 2,5 тысячи квартир общей площадью 148,4 тыс. кв. м

24,2 % от этого объема возвели индивидуальные застройщики

Источник: правительство Амурской области и Амурстат.

ЦИФРЫ

370 тысяч квадратных метров жилья планируется построить в Амурской области в этом году.

800 строительных организаций насчитывается в строительном секторе Приамурья. Также в области работают 12 предприятий иностранной и смешанной форм собственности.

22,5 миллиона квадратных метров должна составить общая площадь жилого фонда в Амурской области в 2020 году, сейчас —19,1 миллиона.

7 тысяч квадратов малоэтажного быстровозводимого жилья планируют построить в микрорайоне Таежный в Тынде до 2016 года.

12 тысяч кв. метров арендного жилья намерены построить в области к 2020 году.

3,5 миллиарда рублей планируют выделить из областного бюджета для реализации программы «Обеспечение доступным и качественным жильем населения Амурской области на 2014—2020 годы».

306 тысяч квадратных метров жилья в зоне БАМа в Приамурье признано ветхим и аварийным. Это 11,1 % от общего жилищного фонда, тогда как в области — 8,1 %, в ДФО — 6 %, по России — 3 %.

23 квадратных метра общей жилой площади приходится в среднем на жителя Амурской области. В России — 22,4 кв. м. В ДФО по этому показателю Приамурье занимает 5-е место. К 2020 году этот показатель власти намерены довести до 25,4 кв. м на амурчанина.

 57 тысяч квадратов жилья, построенного с использованием бюджетных средств,  сдано в 2012  году — это 18 % от общей площади всех домов. 29, 6 тысячи квадратов в 2011 году, или 12,3 %

5 162  сироты и детей, оставшихся без попечения родителей,  до сих пор не имеют закрепленного жилья,  из них 18 лет достигли 2 156 человек.

1 500 амурчан данной категории справили новоселье с 2007 по 2012 год

518 детей-сирот будут обеспечены квартирами из специализированного жилищного фонда к 2020 году.

161 молодая семья  получит субсидию на приобретение квартиры или строительство дома  за время действия.