Строительный закат: амурские компании уходят с рынка

Фото: Сергей Лазовский

В 6,5 раза больше придется заплатить в этом году налога на имущество одной из строительных компаний Благовещенска. Причина такого повышения в изменениях законодательства — стройкомпании заставили платить в бюджет за сданные, но не реализованные квартиры. Если ранее эти квадраты не облагались налогом и числились как товар, то теперь начисления за имущество идут от кадастровой стоимости объекта. В итоге каждая непроданная квартира обходится застройщику в 5—10 раз дороже, говорят строители.

— Необходимость предоставить застройщикам льготы или налоговые каникулы обоснованна, — комментирует руководитель крупной строительной организации областного центра. — Сейчас в Приамурье ставка налога на имущество жилья — 2 процента. Для сравнения: в Москве дается 2 года налоговых каникул для застройщиков, чтобы они могли реализовать жилье. В Московской области — год. Затем стройкомпании платят по 2 процента. В других регионах нет каникул, но ставка снижена до 0,5 или 0,7 процента. Навязанные амурским застройщикам траты ложатся дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра. А снижение цены ниже себестоимости несет риски невыполнения обязательств.

Правда, согласятся ли власти уменьшить доходы бюджета — большой вопрос. Поскольку большинство жителей области не строители, а покупатели жилья (потенциальные или реальные), сторонники нововведения надеются, что послабления не будет и квартиры в новостройках только подешевеют. Однако ответ застройщиков на такие ожидания весьма категоричен. «Не будем цену опускать», — утверждают сразу несколько действующих игроков на амурском рынке.

Поиск выхода

— Стоимость жилья сегодня уже снижена до предела, — комментирует директор строительной компании «САР» Олег Имамеев. — Возможно, будут локальные акции, где-то застройщики согласятся сделать индивидуальную скидку покупателю. Но квартира — очень дорогая покупка, и общее снижение цен не увеличит продажи настолько, чтобы перекрыть объемами убытки от продаж.

Кроме того, на продажу квартиры ниже себестоимости обратит внимание налоговая. «В итоге тебе насчитают недополученную прибыль и пойдешь по банкротству через следствие», — отмечает руководитель еще одной строительной компании города.

— Когда люди пытаются рассчитать себестоимость квартиры, они не берут во внимание множество факторов, — говорит директор СК «Дальсвет» Сергей Щербаков. — Например, за землю под нашим 16-этажным домом по ул. Новой, 24 мы отдали порядка 50 миллионов рублей. Еще 20 миллионов ушло на коммуникации, из них пять — только за технологическое присоединение к энергетической сети города. Я уже не говорю про отчисления в различные фонды, обслуживание кредитов и так далее.

Строители четко дали понять, что снижать планку ценника уже некуда. Однако это не значит, что они согласны платить такой налоговый сбор.

— Есть два выхода, — честно признается один из экспертов, по понятным причинам попросивший не озвучивать его имени. — Первое — оформление квартир на подставных физических лиц. Если «юрики» платят налог на имущество 2 процента, то граждане в 10 раз меньше — 0,2. Существенная экономия. Второй способ — затягивать сдачу дома. Конечно, год держать стройку никто не будет, но на несколько месяцев — можно. Найти причину, чтобы не платить неустойки, договориться с самыми нетерпеливыми дольщиками вполне реально.

Реальная рентабельность

Конечно, такие меры не добавляют популярности застройщикам. Но если забыть сложившееся мнение о том, что строители гребут деньги лопатой, ситуация в этой отрасли выглядит далеко не столь радужной. И пусть сокращение количества компаний согласно статистике не так велико, в реальности же в Благовещенске (а в Приамурье только столица области имеет своих городских застройщиков жилых домов) тех, кто и сейчас возводит многоэтажки, осталось всего трое — АНК, Благовещенскстрой и Амурстрой. И это красноречивее всего говорит о доходах стройкомпаний, которые первыми ощутили удар кризиса.

— Да, 2005—2012 годы были золотыми.  Тогда рентабельность бизнеса в некоторых компаниях доходила до 100 процентов строительства, — поясняет Олег Имамеев. —    Это имело под собой основания: высокая потребность амурчан в жилье, ведь в девяностые дома практически не строились, появление ипотеки в широкой доступности, поддержка государства — различные компенсации, субсидии, как новоселам, так и застройщикам. С одной стороны, это подняло стоимость квадратного метра. С другой — позволило Благовещенску значительно обновить жилищный фонд. На сегодняшний день средняя рентабельность в строительной отрасли — 15—20 процентов.

Кто-то считает, что и работы «в ноль» компании достаточно: расходы окупили, зарплаты заплатили — хорошо. Но рентабельность предприятия меньше 15 процентов делает его нестабильным, говорят представители стройбизнеса. Компания без финансовой подушки развалится при первом же форс-мажоре. Что в итоге и выливается в проблему обманутых дольщиков. В погоне за клиентами застройщик снижает цену, затем — экономический кризис и как следствие отсутствие новых покупателей, и вот уже предприятие оказывается не в состоянии достроить дом: не хватает собственных средств. При этом строительство — долгосрочный бизнес. Застройщик несет 5-летнюю гарантию сданного дома. И в случае неполадок компания должна устранить их за свой счет, а значит, опять же иметь денежный запас.

Остаться в живых

В итоге снижение рентабельности этой отрасли волной смыло случайные компании на рынке — маленькие, с неграмотным управлением, не имеющие собственных мощностей. С одной стороны, это хорошо — в строительном бизнесе люди доверяют застройщикам миллионы, а значит, это должны быть грамотные предприятия, которым есть что терять (а не только кабинет и компьютер, как это было у застройщиков трехэтажных гостинок). С другой стороны, из игры вышли и серьезные компании, которые построили в области немало и точно не тянули на однодневок — «Буреягэсстрой», «Городок». Некоторые застройщики находятся в предбанкротном состоянии, другие просто ушли с рынка и, хотя существуют на бумаге, ничего не строят — «Дальсвет», «Независимость».

Снижение спроса и при этом  «закручивание» гаек от государства — необходимость резервировать часть средств, взносы в СРО, обязательное страхование договоров с дольщиками. В такой ситуации повышение налога на имущество может оказаться той самой последней соломинкой для верблюда. А вернуться на этот рынок с учетом все тех же расходов будет очень дорого.

— По сути, работающих амурских застройщиков сегодня можно по пальцам одной руки пересчитать. И я не знаю, сколько доживет до конца следующего года. Дело не только и не столько в кризисе. Ипотечные ставки сегодня даже ниже, чем были 10—15 лет назад. Да и зарплаты катастрофически не падали. Рынок просто насытился. Население области не растет, а жилищный фонд увеличился значительно, — комментирует заместитель генерального директора по строительству ООО «АНК-холдинг» Михаил Геращенко. — Я думаю, что волна интереса к новому жилью опять увеличится лет через десять. Вопрос — будет ли кому к тому времени строить эти квартиры?

Возрастная категория материалов: 18+