Жилищный настрой: АП изучила перспективы строительного рынка Приамурья

07.06.2018, 07:00Экономика

Президент России поставил перед правительством и руководством регионов задачу: увеличить ввод нового жилья в полтора раза — до 120 миллионов новых квадратов в год. Жители обрадовались, чиновники задумались: с одной стороны, надо обеспечить высокие жилищные темпы, а с другой — у людей должна быть возможность эти новые квартиры покупать. Какова динамика цен на вводимые у нас жилые квадраты? Что делается региональными властями, чтобы себестоимость квадратного метра была приемлемой и почему в Благовещенске строительные компании уходят с рынка недвижимости? Ситуацию изучил спецкор «Амурской правды».

Фото: Андрей Ильинский

Для кого строить

Сейчас Федерация ждет предложения от всех субъектов, чтобы сформировать темпы роста и задать регионам конкретные цели — каких показателей достигать по вводу жилья.

«Здесь надо обязательно понимать, что не просто нужно строить и строить… Нужно строить для кого‑то», — подчеркивают в амурском министерстве транспорта и строительства. Нужно рассчитывать необходимость ввода жилья на количество населения, проживающего в регионе в целом и каждом районе, каждом населенном пункте в частности.

Картина по территориям отличается. К примеру, в Зейском районе, о проблемах здравоохранения которого недавно писала АП, население в последние годы уменьшается. В Свободненский район, где идет возведение новых объектов, приезжают специалисты, студенты. Естественно, здесь жилищный вопрос стоит очень остро. Стоимость арендного жилья в райцентре выше, чем в амурской столице. Естественный вопрос: что делается для того, чтобы снизить остроту проблемы?

Новый микрорайон для города президентского внимания

Сегодня в Свободном, где ведутся масштабные промышленные проекты, острая нехватка жилья. Три амурские компании — АО «Амурстрой», АО «Благовещенскстрой» и АО «СК «Монолит» — уже ведут в городе строительство коммерческого жилья для ООО «Сибур» и ООО «Газпромпереработка». За два года — 2018 и 2019 — эти застройщики планируют ввести в эксплуатацию 12,6 тысячи квадратов. Кроме этого, в Свободном появится новый микрорайон «Северный» — для работников газоперерабатывающего завода и членов их семей. А это еще 167,9 тысячи новых квадратов, которые планируют ввести в 2020 году.

Картинка увеличивается по клику.

Крупный инвестпроект в Благовещенске

Площадки под строительство в Благовещенске — это сегодня проблема из проблем для застройщиков. Но по решению амурского правительства участки для возведения жилья в рамках реализации крупномасштабных инвестиционных проектов можно получить без проведения торгов.

— Мы уже подписали с администрацией Благовещенска и региональным министерством транспорта и строительства трехстороннее соглашение о взаимодействии. Наша компания развернет большое строительство в 404-м квартале областного центра, — поделился планами Александр Синьков, гендиректор компании «Амурстрой», которая уже не первый год ведет в регионе строительство социального жилья. — В рамках крупномасштабного инвестиционного проекта мы построим в этом районе Благовещенска за семь лет — с 2021 по 2027 год — 11 многоквартирных домов на 952 квартиры общей жилой площадью 42,8 тысячи квадратов. Конечно, у нас есть перед городом обязательства: не менее 30 процентов построенного нами жилья в этих многоквартирных домах мы отдаем для пополнения государственного и муниципального жилищного фонда. Кроме жилья, мы согласно бизнес-плану должны построить еще тепломагистрали, водопроводы и другую инфраструктуру.

Павел Инюточкин: «Компании уходят с рынка недвижимости»

В то время как президент ставит оптимистичные задачи по вводу нового жилья для россиян, в Благовещенске строительные компании уходят с рынка недвижимости. Почему это происходит, рассуждает Павел Инюточкин — известный в области бизнесмен, генеральный директор ООО «АНК-холдинг» — компании, которая уже более 20 лет стабильно работает по разным направлениям, в том числе в строительном бизнесе.

— Сегодня перед застройщиками стоят две большие проблемы. Первая — нет свободных площадок в Благовещенске. Чтобы дальше продолжать строить, нам необходимо договариваться с владельцами частных домов — чтобы зачистить площадку, получить разрешение. Во-первых, это очень длительный процесс, а во‑вторых, собственники ставят условия практически неподъемные. В итоге себестоимость квадратного метра резко увеличивается, и жилье в новостройке не может конкурировать на рынке с вторичным. Это, на мой взгляд, является основным тормозом развития строительной отрасли в Благовещенске — именно для тех компаний, которые ориентированы на долевое строительство. Поэтому и областной центр развивается у нас неравномерно — нет комплексной застройки города. А вторая проблема — это кризис возможности приобретения жилья.

— Считаете, что у нас рынок недвижимости перенасыщен?

— Нет, я так не считаю. Многие хотят, но не могут купить себе квартиры из‑за социально-экономической ситуации в стране. Вроде бы ипотечный кредит сегодня доступен, можно взять даже под 8—9 процентов, но у человека нет уверенности в завтрашнем дне: останешься ты работать на этом предприятии или работу потеряешь? Это тоже влияет на то, сколько квартир продается. Поэтому многие компании временно ушли с рынка недвижимости или вообще оставили строительный бизнес. Даже у нас сегодня возникает мысль: не изменить ли нам направление деятельности. В связи с нововведениями в законодательстве долевого строительства мы ожидаем существенные изменения, которые повлияют на рынок жилья. Мы тоже видим для себя определенные сложности.

Картинка увеличивается по клику.

— Какие?

— Мы привлекаем деньги по долевому участию и никогда этого не скрывали. Хотя строили одновременно несколько объектов, у нас с дольщиками никогда проблем не было. С 1 июля для застройщика устанавливается принцип: одно разрешение — одна «долевка», то есть компаниям запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям. Мы сможем возводить только один дом. Больше площадок мы не сможем открывать либо должны строить за счет своих средств. Но в таком объеме денег у нас, конечно, нет. Новые рамки вынуждают даже такие законопослушные компании, как наша, сокращать строительство жилых домов.

— Можно взять кредит в банке.

— Банки неохотно идут на кредитование строительства. И потом, если брать кредит на то, чтобы дом построить и потом продать квартиры, как закон того требует, то процент банковский упадет на себестоимость квадратного метра. И квартиры опять же на 20 процентов будут дороже. Строительные компании и без того испытывают трудности с реализацией жилья на первичном рынке, а дальше непонятно, что будет.

Рынок стремится к монополизации

По мнению многих строителей, план по увеличению ввода жилья реально будет выполнить в том случае, если государство сможет выработать альтернативное решение по замене схемы реализации объектов жилого сектора с помощью 214 ФЗ — хотя бы в виде предоставления банками-кредиторами лояльных условий по кредитованию застройщиков. Иначе у компаний просто не будет финансового ресурса на возведение нового жилья — ведь деньгами дольщиков можно будет воспользоваться только после ввода в эксплуатацию объектов. Получается замкнутый круг. «Если не решать эту проблему уже сейчас, то за ближайшие лет пять рынок сильно монополизируется. И в итоге получим снижение качества возводимого жилья, — считает Павел Инюточкин. — Зачем сильно стараться, если просто не с кем конкурировать?»