Как строить будем: компании не смогут напрямую использовать деньги дольщиков

Фото: Андрей Ильинский

В офисе одной из самых стабильных в Приамурье строительных компаний «Амурстрой» во всем чувствуется напряженность. Как и все застройщики сегодня, здесь с тревогой ждут 1 июля — когда придется работать по новым правилам. Когда еще только обсуждали переход на проектное финансирование строительства многоквартирных домов, были споры о том, скажется ли это на ценнике в новостройках. Сегодня уже всем стало понятно: скажется однозначно! А вот насколько — пока никто прогнозировать не может.

— В основном у людей денег на покупку жилья нет. Подавляющее большинство амурчан — 90 процентов от общего числа приобретающих квартиры — берут кредиты в банках. И что получается? — рассуждает заместитель генерального директора АО «Амурстрой» Василий Абросимов. — Гражданин взял кредит и эти же деньги в этом же банке разместил на счете эскроу. Это своего рода «счет-сейф», где деньги лежат на хранении. Приведу пример: для строительства только одноподъездного девятиэтажного дома требуется 200 миллионов рублей. А если в доме три-шесть подъездов, то сумма значительно больше. Таких свободных средств у застройщика, как правило, нет. То есть ему тоже придется брать кредит в банке. Потому что деньги граждан, которые будут лежать на счетах эскроу, застройщику отдадут лишь после того, как он введет дом в эксплуатацию и покупателю перейдет его недвижимость. Застройщик берет кредит под 12—14 процентов годовых. И это все будет падать на стоимость квадратного метра.

Мы поинтересовались у строителей, изменится ли что‑то еще кроме возрастающей финансовой нагрузки на бизнес с введением проектного финансирования — и для них самих, и для тех, кто покупает квартиры.

«Разрешение на перепланировку  хотите получить? Не факт!»

Сегодня любой потенциальный дольщик вправе прийти к застройщику и сказать: «Мне планировка квартиры не нравится, я хочу стену передвинуть, комнату расширить…». И строители идут навстречу: корректируют проект по желанию будущего хозяина квартиры.

— С 1 июля обязательно нужно будет получить одобрение кредитной организации, — предупреждает Василий Абросимов. — Сначала дольщик должен прийти к застройщику, а потом он должен пойти в банк, написать заявление и ждать согласования. И только если банк позволит, тогда мы внесем изменения в проектную документацию. Представляете, какое это затягивание времени: пока специалисты банка будут все рассматривать, оценивать и обдумывать… Спросите: «Но они же финансисты, а не строители?!» Видимо, в банке будут набирать каких‑то специалистов… Если речь о значительных изменениях в проекте, то с большей вероятностью можно предположить, что банк гражданину откажет. Например, в Сбербанке уже сегодня открыто говорят: «Будем отказывать!»

Если банк позволит

Строители опасаются, что проектное финансирование может не лучшим образом сказаться на застройке городских окраин. И приводят такие аргументы: «Банку в руки отдано все: он контролирует все оплаты, счета, перечисление денег на строительные материалы, саму проектную документацию. Кредитная организация будет также оценивать местоположение земельного участка под строительство и то, насколько быстро будут распродаваться в этом доме квартиры.

— Придем за кредитом, а нам скажут: «Этот участок хорош — он рядом с центром города, квартиры будут продаваться, дадим строителю деньги. А проект на окраине города нам неинтересен». И, как показывает практика, в 80 процентах случаев банки отказывают строителям в кредитовании, не одобряя проекты, — переживает замгенерального директора «Амурстроя». — Для банка в первую очередь важна личная заинтересованность — как бы больше получить дохода от использования денежных средств. А для людей важно, чтобы территория равномерно развивалась. Потому что, когда строятся дома на окраине, туда затягиваются сети, коммуникации, это новые улицы, благоустройство. Как с этим быть?

«Амурская правда» задала этот вопрос министру строительства и архитектуры Амурской области Игорю Карзунину на брифинге, который состоялся на днях в региональном правительстве по актуальной теме.

— Насчет финансирования проектов по застройке городских окраин не могу сейчас сказать, как это будет происходить. У аналитического отдела банков, наверное, есть какие‑то свои критерии. Единственное, в чем уверен: российское правительство и Минстрой РФ ведут работу с Центробанком, — заверил Игорь Владимирович. 

Конечно, любой банк делает полный анализ строительной компании и просчитывает экономическую эффективность того проекта, который ему предлагает застройщик. Потому что определены конкретные сроки кредитования. К примеру, если дом строится полтора года, то и основное кредитование планируют на полтора года. Также предусмотрено, что еще два года после ввода дома в эксплуатацию компания может пользоваться дополнительным проектным финансированием. То есть предполагается, что за три с половиной года застройщик должен реализовать квартиры.

— Суть проектного финансирования еще в том, — уточнил Игорь Карзунин, — что по мере наполнения эскроу, то есть увеличения количества продаж квартир, застройщик сможет получать дисконт по кредиту. Чем больше наполнение эскроу-счета, тем ниже ставка кредитования. То есть застройщик заходит с первоначальной ставкой и по мере поступления денег именно на этот проект банк ставку пересчитывает. Она может дойти до 3 %. Так заявляют нам кредитные организации. При полном наборе нужной суммы застройщик может досрочно обязательства по кредиту исполнить. Вариантов много.

18 домов в Приамурье достроят по старой схеме

Региональное правительство провело совещание с застройщиками. Пока ни одна из компаний не изъявила желание выйти на проектное финансирование. 

— Потому что банковская система тоже еще в стадии оформления всех необходимых пакетов документов, — пояснил министр строительства и архитектуры Амурской области. — Сюда накладываются расходы по кредитованию. Правительство Российской Федерации  заявило о  6,5 процента, а у нас в области на сегодня это 12%.  И мы понимаем, что все это ляжет в итоге на дольщика.  Конечно, мы переживаем, насколько застройщики потянут кредиты. Может быть,  они на себя будут привлекать инвесторов  и строить дом без привлечения  средств населения. Тут вариантов много.  А работа именно с эскроу- счетами пока в нашем регионе никого не интересует. 

Гендиректор «Амурстроя» Александр Синьков и его заместитель Василий Абросимов поднимают еще проблему гипервысоких тарифов за подключение к теплу, что тоже сказывается на цене «квадрата».

Все новые объекты  с  1 июля  должны возводить по новым правилам.  Но правительство дает строителям шанс: часть домов, строительство которых уже ведется с привлечением договоров долевого участия, может быть достроено по старой схеме. Минстрой РФ разработал  критерии: строительная готовность объекта — 30 процентов и  количество заключенных договоров долевого строительства, подписанных дольщиками, —  10 процентов.  В таком случае оплата будет происходить по старой схеме — без счетов эскроу.  

Сегодня в Приамурье 13 строительных компаний осуществляют долевое строительство. Они возводят 19 домов.   

— По нашим данным, все эти объекты к 1 июля подходят под указанные критерии. Все, кроме одного. Там заключен всего один договор ДДУ, который строители сами заключили,  чтобы зайти в программу. Мы работаем с застройщиком,  чтобы этот договор расторгли, — уточняет Игорь Карзунин.

Переход на проектное финансирование может оказать негативный кратковременный эффект на ввод жилья, поскольку потребует адаптации застройщиков к новым условиям. Но на покупателях это не отразится, уверен министр. 

—  В 2018-м в области ввели 158 тысяч новых «квадратов».  В этом году ожидается примерно 156 тысяч. Это в два раза меньше, чем  мы строили в 2013-м, когда наблюдался строительный бум. Тогда показатели были  порядка 360 тысяч квадратных метров.  Спад  в области продолжается с 2014 года.   Это связано с разными причинами — снижением покупательной способности населения,  увеличением кредитными организациями ипотечных ставок. При этом ситуация не критичная, обеспеченность жильем на душу населения у нас соответствует средним российским показателям — 25,1 квадратного метра  на человека.  Дефицита на рынке жилья у нас нет, — заключил Игорь Владимирович.