Вторая жизнь памятника

Одним из первых предпринимателей, занявшихся восстановлением заброшенных памятников архитектуры, стал Виктор Черемисин. На его счету уже два восстановленных объекта. В конце нулевых вторую жизнь обрело здание почтово-телеграфной конторы, построенной в 1900 году. «Здание бывшего почтамта я купил с аукциона за 15 минут до его окончания. К тому времени прошло уже три аукциона. Здание долго стояло без окон, крыши, его никто не брал», — вспоминает Виктор Юрьевич. После глобальной реставрации бывшая почтовая контора на улице Ленина вернула себе статус одного из самых красивых зданий города. Сегодня здесь располагается офис Россельхозбанка.

Несколько лет назад Виктор Черемисин также выкупил дом гамбургского предпринимателя Генриха Людерса, построенный в конце XIX века.

Сейчас в восстановленном здании на Зейской, 245 работают паб Harat’s и бургерная «Мясоroob»

— Здание на Зейской, 245 я покупал у его владельца, у которого оно было в собственности более пяти лет. Он так и не придумал, что с ним делать. И я сам, когда купил, ходил два года вокруг него и не знал, что делать, — рассказывает Виктор Черемисин. — В здании не было даже электричества, не было тепла, воды, канализации. Уже этого достаточно, чтобы 90% желающих сказали: «Нет, мы этим заниматься не будем». Все же прекрасно знают, сколько стоят все официальные согласования, подведение коммуникаций, монтаж, подключение. 

Чтобы вернуть дому с вековой историей первоначальный вид, его вручную очищали от налета грязи, слоев штукатурки и краски.

— После того как здание было очищено, началось проектирование, этим занимался проектный институт. Это на самом деле дорого и долго. Нужно огромное количество расчетов для того, чтобы не повредить то, что осталось, и сделать пригодным для эксплуатации, — вспоминает предприниматель. — Зато теперь оно в очень хорошей форме. И оно реально украшает город.

 «Нельзя больше, чем можно»

Сейчас в Амурской области 140 памятников архитектуры. 125 зданий уже состоят на государственном учете, в том числе четыре федеральных объекта, еще 15 — проходят архитектурную экспертизу для включения в реестр. При этом, по информации Госинспекции по охране объектов культурного наследия Амурской области, на сегодняшний день 40% зданий находятся в частной собственности.

— Приватизация памятников архитектуры началась с 1995 года на основании указа президента РФ от декабря 1994 года. В первую очередь были приватизированы здания торгового назначения, — рассказывает начальник инспекции Виталий Ребизант.

«Во-первых, это красиво, — объясняют интерес к восстановлению исторических зданий бизнесмены. — А во-вторых, это не убыточно».

С самого начала исторические здания передавались в частные руки с обременением в виде охранных обязательств. В них прописываются все требования к собственнику. По словам Виталия Александровича, некоторые нюансы охранного обязательства со временем обновлялись, но основные условия остаются неизменными: нельзя сносить здание, нельзя возводить дополнительные этажи и пристройки. Все работы, вплоть до установки кондиционеров и рекламных вывесок, должны проводиться с разрешения государственного органа по охране памятников.

— На самом деле нельзя гораздо больше, чем можно, — характеризует условия государства Виктор Черемисин.

Перед тем как начать восстановительные работы, собственнику необходимо разработать проектно-сметную документацию, причем с проведением историко-архитектурного исследования.

— Реставрационные работы предполагают восстановление первоначального исторического облика памятника. А чтобы определить, каким он был первоначально — какого цвета были стены и были ли они вообще покрашены, были ли оштукатурены, проводится историко-архитектурное исследование, — объясняет Виталий Ребизант. — Все эти работы по закону выполняются за счет владельца. В Российской Федерации четко определено, что бремя содержания имущества несет собственник.

История собирается по крупицам

По словам архитектора Людмилы Чаюн, занимавшейся восстановлением большинства исторических зданий Благовещенска, создание проекта для реставрации памятника архитектуры — очень сложная и кропотливая работа.

— Архитектор ищет аналоги здания или исторические фотографии, на основании которых восстанавливается объект. Я всю свою сознательную жизнь этим занимаюсь. И поэтому, когда приходят такие объекты, у меня уже есть некоторая информация. Но я еще, и еще, и еще дорабатываю. Это долгий процесс. Притом что у нас нет в городе исторических архивов. Приходится по крупицам собирать информацию, в том числе у краеведов, историков. Это немалая работа, — говорит архитектор.

Не можно подешевле

По словам Виктора Черемисина, полное восстановление здания бывшего дома Генриха Людерса в итоге обошлось ему в серьезную сумму.

— Могу сказать, что это цифра с семью нулями. А такие здания, как почтовая контора, там и восемь нулей. Если честно, это очень сложные проекты, которые требуют огромного количества согласований, и очень дорогостоящие, — говорит предприниматель. — Это сложные проекты, но очень нужные для города, для жителей, для детей, которые растут. Мы должны заниматься их восстановлением.

При этом собственник должен не только восстановить, но и сохранить исторический облик здания. И, как отметил директор по развитию «Товаров для дома», здание которого тоже является памятником архитектуры, Дмитрий Евсеев: даже простой ремонт подобного объекта обходится очень дорого.

— Если бы мы были обычным зданием, мы бы просто могли покрасить стены фасада, как нам захотелось. Но особенность работы в исторических зданиях в том, что мы обязаны согласовывать внешние работы. Мы должны заказывать проект, который стоит немалых денег — речь идет о сотнях тысяч, потом его должны одобрить эксперты общественного совета, — отмечает он. — Нам нужно согласовывать абсолютно все, что касается фасада здания, начиная от подсветки и заканчивая цветом, фактурой и так далее. Иначе грозят огромные штрафы. С одной стороны, это большая ответственность: не уничтожить культурную ценность памятника архитектуры. С другой — ремонт выходит намного дороже, чем ремонт обычного здания.

МНЕНИЕ

Василий Орлов, губернатор Амурской области:

— У нас не так много зданий — памятников архитектуры, поэтому нужно сосредоточиться на их сохранении. Мы видим эффективные примеры того, как бизнес такие здания восстанавливал. Поэтому у нас предусмотрено налоговое обнуление для тех, кто сейчас принимает в собственность здания.

Памятник за рубль

С января 2020 года Амурская область и Благовещенск начали поддерживать предпринимателей, покупающих исторические здания. В этом году город выставляет на продажу четыре ветхих дома. Их новые собственники на три года будут освобождены от уплаты налога на имущество и землю, при условии, что будут вкладывать деньги в реставрацию помещений. Кроме того, как напомнил Виталий Ребизант, все работы по ремонту памятников не облагаются НДС. Это федеральная льгота, которая действует на территории всей страны.

Предприниматель Виктор Черемисин считает, что работу бизнеса новые льготы не сильно облегчат: сумма налога на имущество для аварийных старинных зданий и так невелика. По его мнению, более эффективной будет мера, которую начали вводить в столичных городах: бизнес получает памятник архитектуры в аренду на 49 лет и платит символический один рубль за квадрат, при условии, что восстановит здание.

— Это позволяет спрашивать с владельца за качество восстановления и содержания памятника. А главное — у владельца не отбирают заранее деньги, которые он может вложить в восстановление этих домов, — комментирует бизнесмен. — С точки зрения экономики правильно — не продать, а грамотно эксплуатировать. Когда памятник восстановлен, там работают люди, платятся налоги на недвижимость, на землю, налоги с предпринимательской деятельности. Государство получает достаточно большое количество доходов с такого эксплуатируемого памятника. И наоборот, если памятник не используется, он постепенно разрушается, и, конечно, никто за него ничего не платит.

Вариант передачи домов в аренду за 1 рубль обсуждался с мэрий Благовещенска, говорит Виталий Ребизант. Но, как показал опрос, большинство предпринимателей предпочитают иметь здание в собственности, а не в аренде, даже если она на полвека.

— И в администрации Благовещенска сочли, что продажа здания, пусть за небольшие деньги, для города выгоднее. Но мы оставили этот вариант как запасной, на случай, если приватизация аварийных зданий не состоится. Пока мы видим, что интерес к приватизации есть, — объясняет начальник госинспекции по охране объектов культурного наследия.

Льготы нужны всем

По мнению Дмитрия Евсеева, налоговые льготы — хорошая мера поддержки, но их стоит распространить на все памятники архитектуры. Исторические здания все же нуждаются в регулярном обновлении и ремонте. «Затраты на ремонт несут, конечно, все предприятия. Но вопрос в том, что у нас из-за исторической составляющей затрат получается больше», — констатирует он.

Виталий Ребизант подчеркивает: сейчас главная задача города и области — спасти разрушающиеся здания. Для этого и был создан механизм налоговой поддержки. Но не исключено, что в будущем преференции будут получать собственники восстановленных зданий. 

— Понятно, что бизнесу хочется больше налоговых льгот. Мы понимаем, что реставрационные работы зачастую затратнее, чем снести и построить новое здание. Будем изучать опыт предоставления налоговых льгот. В дальнейшем, возможно, логично будет предоставлять налоговую льготу тому, кто содержит памятник в идеальном состоянии: и техническом, и косметическом. Как раз для того, чтобы стимулировать собственников ничего не нарушать. Это покажет время, — говорит он.

МНЕНИЕ

Зачем бизнесу памятники архитектуры

Виктор Черемисин, предприниматель:

— Это прекрасная история о восстановлении красивых домов и улиц нашего города.  Зачем это мне? Все проекты, которые я на сегодня сделал, они не убыточные. Они долгое время стояли, я не мог придумать, что делать, но в итоге придумал, вложил деньги, восстановил. Во-первых, теперь это красиво, во-вторых, это не убыточно. Но я также хочу сказать, что чрезвычайно сложно сделать такой проект хоть каким-то образом прибыльным. Поэтому бизнесу такие проекты интересны, скорее, с точки зрения меценатства.

Дмитрий Евсеев, директор по развитию магазина «Товары для дома»:

— Мое мнение: то, что вы не просто занимаетесь предпринимательской деятельностью, а при этом сохраняете историю — это очень важно. Осознание того, что вы продолжаете чье-то дело, которое длится уже 120 лет, вызывает трепет. Мне кажется, понимание ценности истории в обществе началось не так давно. Мы проходим мимо какого-то полуразвалившегося барака, к которому давно привыкли, и не думаем о том, что он представляет историческую ценность. А эти крупинки истории надо не уничтожать, а сохранять, реставрировать.

Виктор Черемисин восстановит особняк XIX века

Несмотря на все минусы и подводные камни содержания исторических зданий, в этом году Виктор Черемисин купил на аукционе еще один памятник архитектуры — аварийное здание на Мухина, 56. Исторический особняк, построенный в конце XIX — начале XX века, обошелся примерно в три миллиона рублей. Как признался предприниматель, что делать с новым приобретением, он пока не знает.

— Когда станет тепло, наверное в конце апреля, мы попросим сделать экспертизу фундамента, стен. И только после этого мы поймем, что с этим зданием можно вообще делать с технической точки зрения и насколько трудоемким будет его восстановление. А пока все фантазии бессмысленны, потому что мы не понимаем, в каком состоянии здание, — объяснил он.

Аварийные здания находят хозяев

Здание на Богдна Хмельницкого, 61/1 продано за 11,3 миллиона рублей, его купила предпрниматель Елена Синькова

6 марта состоялся аукцион по продаже здания на Богдана Хмельницкого площадью 223,7 квадратного метра. Старинный дом опустел, после того как его последних жильцов расселили по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Бесхозная постройка быстро стала жертвой вандалов. Стекла выбиты, крыша местами обрушилась, красивые арки окон разбиты. Здание считается двухэтажным, но первый этаж — подземный.

Кирпичный особняк, построенный в 1917 году для владелицы кирпичного завода Евдокии Назаровой, купила предпринимательница Елена Синькова за 5 миллионов 514 тысяч рублей. Начальная стоимость объекта — 522 тысячи рублей. Также вместе с домом собственник выкупает прилегающий земельный участок — 2,4 тысячи квадратных метров. Он на торги не выставлялся, фиксированная цена земли — почти 6 миллионов рублей. 

Аукцион на особняк на Красноармейской, 154  назначен на 3 апреля

Всего в этом году, по планам мэрии, новых хозяев должны найти четыре объекта культурного наследия. Помимо зданий на Мухина, 56 и Богдана Хмельницкого, 61/1, в частные руки перейдут дома на Красноармейской, 154 и Калинина, 57. Торги на особняк по улице Красноармейской уже объявлены. Он был построен в 1905 году по проекту неизвестного архитектора. Новым владельцам достанется кирпичный двухэтажный дом площадью 215,9 квадратного метра. С домом продается земельный участок на 1 173 «квадрата». Стартовая цена здания составляет 363,6 тысячи рублей. Земельный участок оценен в 4 миллиона 619 тысяч рублей.

«Товары для дома» первыми ушли из рук государства

Первыми памятниками архитектуры в Благовещенске, с которыми рассталось государство, стали здания магазинов «Товары для дома», «Меркурий», «Весна» и здание «Амурфармации» по Пионерской. Причем здание «Товаров для дома», объединившее магазины компании «Чурин и Ко» и братьев Платоновых, перешло в частную собственность вскоре после глобальной реставрации.

Ремонт фасада «Товаров для дома» завершили в 2019 году.

— В 1985—1986 годах прошла первая большая реконструкция магазина: как снаружи, так и изнутри, — рассказал директор по развитию «Товаров для дома» Дмитрий Евсеев. — И после этого глобальных ремонтов не было. Но в последние годы мы поняли, что очень давно не было никаких изменений.

С начала 2010-х постепенно в «Товарах для дома» полностью поменяли крышу, обновили фасад и сейчас начинается ремонт внутренних помещений. При этом если внешние работы согласовывали с госинспекцией по охране объектов культурного наследия, так как фасад представляет историческую ценность, то ремонт внутри здания собственники здания проводят самостоятельно.

Первым делом на ремонт ушло крыло, где располагается отдел гастрономии. Строители полность уберут штукатурку со стен, чтобы открыть историческую кладку. 

.

Так будет выглядеть отдел гастрономии после завершения работ. 

— С внутренними помещениями такая особенность: если там есть историческая айдентика — лепнина, мозаика, то обязательно нужны согласования. Но в нашем случае после реконструкции 1985 года ничего не осталось. Тогда все делали просто, по-советски, как везде. Поэтому внутренние работы не согласовываются, — объяснил Дмитрий Евсеев. — Мы решили переформатировать первый этаж и подчеркнуть историческую самобытность здания, сделать на нее акцент. Фотографии внутренних помещений магазина не сохранились, поэтому мы решили смешать современность и историческую айдентику. Уже готов проект нашего гастрономического зала — это отсылка к истории, но при этом на современный лад.

«Ни один памятник архитектуры, переданный бизнесу, не был утрачен»

Пять вопросов начальнику Госинспекции по охране объектов культурного наследия Амурской области

Двадцать пять лет в Амурской области продолжается приватизация исторических зданий. И, как отмечают специалисты, эта мера себя оправдывает — ни один памятник архитектуры, переданный в частные руки, не был утрачен. О том, на каких условиях продают здания и как часто собственники нарушают закон, рассказал начальник Госинспекции по охране объектов культурного наследия Амурской области Виталий Ребизант.

1. Зачем продают исторические здания?

— Вариант сохранения памятников архитектуры — это приватизация. Предприниматели покупают здания для того, чтобы их восстановить и использовать. Поэтому мы рассчитываем, что все приватизированные здания будут восстановлены. У нас в принципе не такое большое количество старинных зданий. Из 140 памятников архитектуры, зарегистрированных в области, в Благовещенске находятся 134. Для сравнения: в Хабаровске — 345, во Владивостоке — больше 600. Но мы ведем работу по постановке на учет новых зданий.

У нас, по сути, нет памятников в аварийном состоянии, за исключением нескольких домов, которые расселили по программе переселения из ветхого и аварийного жилья и в этом году выставляются на продажу. Поэтому если мы восстановим эти здания, то в дальнейшем серьезных проблем быть не должно. Тем более что и бизнес, и бюджеты разных уровней вкладывают деньги в содержание зданий, которые занимают. Конечно в основном меньше, чем хотелось бы. Особенно это касается бюджетников.

2. Что нельзя делать собственнику с историческим зданием?

— Все требования прописываются в охранном обязательстве к каждому зданию: нельзя надстроить дополнительный этаж, нельзя делать пристройку, все работы должны проводиться с разрешения государственного органа по охране памятников и так далее. Один из последних примеров: продажа с аукциона здания бывшей городской больницы № 3 в переулке Уралова. Так же оформлялось охранное обязательство: требования к сохранению объекта культурного наследия, сроки проведения ремонтных работ — все обозначено. Потенциальный покупатель за 3—4 года с момента покупки обязан выполнить ремонтно-реставрационные работы.

Проблем с исполнением сроков у нас, как правило, не возникает. Инвестор покупает здание прежде всего для того, чтобы оно использовалось и приносило доход. Он заинтересован в скорейшем выполнении ремонтных работ. Иногда нам даже приходится сдерживать, потому что собственник бывает готов немедленно приступить к ремонту, но мы не можем дать на это разрешение, пока не будет согласованной проектной документации. Также объясняем собственникам, что цветовое решение здания, его внешний облик, мало зависит от его собственных желаний.

Как использовать здание, решает сам владелец. Есть установленные законом запреты и ограничения. Нельзя, например, в здании памятника размещать производство и склады взрывоопасных, огнеопасных, химически активных веществ. И нельзя размещать промышленное оборудование и станки, если здание изначально не имело промышленного значения. Все остальное законом разрешено.

3. Как часто выявляете нарушения?

— За все годы с начала приватизации особых проблем у нас с собственниками не было. Вся приватизация памятников шла в строгом соответствии с законом. Из тех объектов, что передавались в частные руки, ни один не утрачен. Но нарушения бывают. Ежегодно мы фиксируем такие случаи. Собственники, бывает, выполняют работы без разрешения либо с нарушениями проектной документации. Есть нарушения в размещении рекламы, кондиционеров. В таком случае проводим проверку, выдаем предписание на приостановку работ, привлекаем к административной ответственности. Если нарушения не устраняются, будет еще один штраф. Но, как правило, первого штрафа бывает достаточно.

Хотя есть случаи, когда мы вынуждены добиваться устранения нарушений в судебном порядке. Пример: магазин «Меркурий». После недавнего пожара восстановление крыши провели не в тех габаритах, как было изначально. Это нарушило облик здания, в результате по нашему заявлению администрация города подала иск в Арбитражный суд Амурской области о сносе самовольной постройки. Верховный суд России уже это решение оставил в силе. Собственнику дан год на приведение здания к первоначальному историческому облику.

4. Можно отобрать здание у нарушителей?

— Законодательство допускает изъятие памятника у собственника, если действия собственника или использование здания создают угрозу его существованию либо существенно искажают облик памятника. То есть если выполняются какие-то надстройки, пристройки, переделки. В России достаточно много таких прецедентов. В Амурской области пока ни одного не было. До этого не доходит. Серьезных нарушений со стороны собственников: как надстройка этажей, пристроек или кардинальная переделка памятников — у нас нет.

5. Учитывая все ограничения и сложности, бизнесу интересна покупка исторических зданий?

— Безусловно, бизнес оценивает риски и прекрасно понимает, что не все можно сделать так быстро, как ему хотелось бы, потому что, пока не будет проектной документации с историко-культурной экспертизой, нельзя приступать к реставрации. Но, во-первых, у памятников архитектуры, как правило, привлекательное место расположения. Они находятся в историческом центре, где недвижимость дороже, чем в отдаленных районах города. Во-вторых, есть бизнесмены, которым в принципе нравится уже то, что его офис работает в памятнике архитектуры.

У нас сейчас начался ряд аукционов по продаже исторических зданий. На все эти здания есть потенциальные покупатели. То есть люди заинтересованы, они приходят консультироваться, выясняют нюансы, связанные со сроками восстановления, с процедурами согласований. Мы видим интерес бизнеса к этим зданиям.

Возрастная категория материалов: 18+