«Тепличный» эффект: почему вторичка на окраине Благовещенска стоит дороже квартир в центре

Сотня не для всех

Сто тысяч за квадратный метр — эта цена все еще искренне возмущает покупателей и простых жителей Благовещенска, однако удивления уже не вызывает. Трехзначная цифра стала популярной темой для горячих обсуждений, сравнений с ценами на жилье в других городах с более мягким климатом и в принципе сегодня является одним из раздражающих факторов для амурчан. И если стоимость жилья на первичном рынке примерно одинакова (разница составляет 5—10 процентов в зависимости от места расположения дома), то разбег цены на вторичном рынке более существенный.

Нельзя сказать, что все вторичные квартиры в Благовещенске сегодня стоят по 100 тысяч за «квадрат». Более бюджетные варианты есть. Во-первых, это квартиры, построенные более 20 лет назад, зачастую — «панельки», возможно, с проходными комнатами, иногда без горячего водоснабжения. В таких случаях ценник может начинаться от 80 тысяч за квадратный метр. Однако самые интересные для покупателей варианты, которые и рассматривают в первую очередь — недавно построенные дома с лифтами, хорошей планировкой, вместительной парковкой и современной детской площадкой, удобным местоположением и приличным ремонтом — действительно стоят не меньше 95-ти за «квадрат».

Все ярче проявляется и еще одна тенденция, характерная для завышенных цен на рынке недвижимости — зависимость цены квадратного метра от площади квартиры. Сто тысяч — реальная цена для студий, однокомнатных и в меньшей степени для небольших двухкомнатных квартир. Жилье с квадратурой больше 70 кв. м стоит уже дешевле сотни за «квадрат». Во-первых, это связано с тем, что квартира ценой больше 6—7 миллионов рублей просто не по карману большинству покупателей. Второе — небольшую по площади квартиру нередко покупают с целью инвестировать деньги. В этом случае покупатель готов переплатить, так как планирует получить выгоду в дальнейшем, отбивая затраты с помощью сдачи в аренду. Трехкомнатные квартиры, как и большие «двушки», в основном берут для себя.

Дорогая окраина

При этом есть в Благовещенске небольшой район, где практически нереально купить жилье с ценой ниже сотни за квадратный метр. Это — вторичный рынок Тепличного микрорайона.

— Да, жилье в этом микрорайоне сегодня обогнало в цене аналогичные квартиры в центре города. В среднем стоимость дороже на 10—15 тысяч рублей, — комментирует руководитель агентства «Твоя недвижимость» Юлия Тихонова. — Причина проста — ипотека с господдержкой, которая дает возможность взять кредит с минимальной переплатой от 1 до 2 процентов годовых. Одно из условий для городов — жилье должно быть на первичном рынке. Но сегодня таких объектов в Благовещенске очень мало, все раскупается сразу после поступления в продажу. А для сельских территорий есть послабление: взять дальневосточную ипотеку здесь можно не только на новостройку, но и на вторичное жилье.

Тепличный же, по сути являясь городским районом, официально относится к селу Чигири. Чем и пользуются покупатели, оформляя квартиры. Добавляет популярности этому варианту тот факт, что жилье практически в рассрочку новоселы получают уже с ремонтом.

— Квартиры в Тепличном микрорайоне продавались и раньше благодаря небольшой, разумной для отдаленного района города цене. Еще пару лет назад стоимость «квадрата» там была примерно 60—65 тысяч рублей, — объясняет специалист отдела недвижимости федерального агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Крылов. — Ситуация стала меняться с появлением дальневосточной и сельской ипотеки — интерес к квартирам на Тепличном начал расти как альтернатива новостройкам, а резкий подъем цен в этом районе начался с конца лета прошлого года.

Тоже вполне закономерно: сначала покупатели «подчистили» рынок новостроек, а затем начали смотреть альтернативные варианты. И если человек не был готов уехать в пригород, остался только один выход — Тепличный.

Полное совпадение

— Рынок покупателей на Тепличном достаточно узкий. Большинство — люди с дальневосточной ипотекой. За наличные средства или со стандартной ипотекой можно найти варианты гораздо ближе к центру и с большей квадратурой за ту же цену, — рассказывает специалист по продаже недвижимости центр недвижимости «Связи» Любовь Князькова. — С другой стороны, у этого района есть и свои плюсы, и они важны как раз для обладателей дальневосточной ипотеки — молодых семей.

Значительная часть покупателей старшего поколения в первую очередь обращает внимание на доступность автобусных маршрутов, близость к центру. Квартира в пятиэтажном доме для них более привычна и потому вызывает больше доверия, чем многоэтажка. Такого жилья в Тепличном практически нет — это молодой район с новостройками, где большинство домов выше пяти этажей.

Зато отдаленность Тепличного микрорайона не смущает молодые семьи — как правило, у большинства есть автомобили. При этом плюсы этого района актуальны именно для молодой категории покупателей: рядом строится самая большая в области школа, работает один из самых больших в Приамурье детских садов и сейчас в Тепличном строится еще один сад. Через несколько лет появится ФОК, недалеко находится Амурский госуниверситет. Строительство дороги на Василенко, капитальный ремонт дороги по Воронкова также повышает привлекательность района.

Жилфонд Тепличного — новостройки. А значит, современные планировки квартир, лифты, удобные парковки, новые детские площадки. Через 5—10 лет, по оценкам риелторов, Тепличный уже будет не окраиной, а одним из развитых районов города. А с учетом того, что дальневосточная ипотека должна работать до 2024 года, ждать снижения цен в этом районе пока не приходится.

Снова в Краснодар

Юлия Горкина, эксперт Дома недвижимости «Геометрия»:

— Сегодня средняя цена квартир в новостройках Краснодара примерна равна стоимости жилья на первичном рынке Благовещенска в 2014 году. И последний квартал мы наблюдаем массовый интерес благовещенцев к покупке недвижимости в других городах. Мы регулярно выходим на межрегиональные сделки: стоимость жилья в Благовещенске очень выросла и люди, которые хотят инвестировать деньги, не всегда видят смысл вкладывать их здесь. Такие клиенты покупают жилье в других городах. Чаще всего это Сочи, Санкт-Петербург, Краснодар. Сейчас можно купить однокомнатную квартиру в Краснодаре в строящемся доме по цене до двух миллионов рублей, в Санкт-Петербурге — от 4 миллионов, в Сочи — от пяти миллионов.

«Высокая цена не показатель спроса»

«Однушки» за пять миллионов и «двушки» от семи миллионов — реальные объявления на «Авито» для Тепличного. Однако это не означает, что данные объекты недвижимости пользуются спросом.

— Квартиры на Тепличном не относятся к объектам массового спроса, у них довольно узкий рынок покупателей — это в основном обладатели дальневосточной ипотеки. Примечательно, что в этом районе очень высокий разбег цен. В одном доме по одному стояку одна квартира может стоить 3,5 миллиона рублей, а соседняя — пять миллионов, — разъясняет специалист отдела недвижимости федерального агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Крылов. — При этом первый вариант заберут в течение недели, а квартира с завышенной ценой будет стоять месяцами, деформируя представление о средней стоимости «квадрата» в этом районе. Причем такие продавцы, как правило, практически не торгуются, мотивируя это тем, что пока действует дальневосточная ипотека — покупатели найдутся.

Сельская ипотека не снизила цену

До начала этого года на Тепличном можно было взять квартиры сразу по двум льготным программам — «Дальневосточная ипотека» и «Сельская ипотека». У второго варианта чуть выше процентная ставка — 2,7 годовых, зато нет возрастных ограничений и требований к семейному положению, как у дальневосточной. Таким образом, жилье в городе по ставке ниже трех процентов было доступно, по сути, любому желающему.

Однако с этого года взять жилье по сельской ипотеке можно только в доме, который не выше пяти этажей. Большая часть новостроек Тепличного под этот параметр не подходит, и это, казалось бы, должно понизить и аппетиты продавцов. Однако в реальности такого не произошло.

— Дальневосточную ипотеку выдают большинство банков, а сельскую — практически один Россельхозбанк, — комментирует Юлия Тихонова. — Около половины клиентов с ипотекой — участники программы «Дальневосточная ипотека», а на сельскую приходится не больше 10 процентов новоселов. При таком небольшом объеме сельская ипотека не может оказать существенного влияния на формирование цены квартир Тепличного.

Для тех, кто не может ждать

Дальневосточная ипотека будет работать еще четыре года, и сегодня некоторые эксперты предлагают покупателям подождать хотя бы полгода, пока застройщики выведут на рынок новые объекты, и тогда, возможно, возросшая конкуренция, снизит цену.

Однако те, кому исполняется 36 в ближайшее время, участвовать в программе уже не смогут. Эта категория покупателей вынуждена выбирать из имеющихся вариантов, и это подогревает спрос.

Возрастная категория материалов: 18+