Золотые квартиры: зачем амурчане вкладываются в жилье в Краснодарском крае и насколько это выгодно

Фото: 1dogma.ru

Ценники наперегонки

Интерес к рынку недвижимости в регионах с теплым климатом у дальневосточников был всегда. Предыдущий всплеск пришелся на 2014 год: к тому времени жилье в Амурской области серьезно подскочило в цене. Причиной тому стали субсидирование процентной ставки и первоначального взноса ипотеки для некоторых категорий амурчан за пару лет до этого и жилищные сертификаты дольщиков «России». В итоге сложилась ситуация, когда цена «двушки» в Благовещенске оказалась равна стоимости «трешки» в Краснодаре. Чем и начали пользоваться некоторые дальневосточники. Правда, за пару лет ценник в южной столице страны подтянулся, а градус интереса упал: теперь квартиры там искали люди, которые давно и твердо были нацелены на переезд.

Следующие пять лет стоимость жилья в Благовещенске и Краснодаре росла примерно в равных пропорциях. Этому способствовали льготные ипотечные программы для первичного рынка жилья (например, «Семейная ипотека»). А вот в 2020 году рынок жилья Краснодара начал расти такими темпами, что обогнал самые смелые предположения местных риелторов.

— Рынок нам взорвала льготная ипотека «Господдержка 2020». Если раньше застройщики по мере строительства дома поднимали ценник на полторы-две тысячи в месяц, то в прошлом году они переписывали ценники, добавляя сразу до 10 тысяч за «квадрат» сначала в квартал, а к концу года — и в месяц, — рассказывает руководитель агентства недвижимости Краснодара «Dovbysh. home» Сергей Довбыш. — Например, в микрорайоне Губернский, где я живу, в конце 2019 — начале 2020 года можно было купить однокомнатную квартиру за 2,5 миллиона рублей. Сейчас такое жилье будет стоить от 3,2 миллиона.

Одновременно на другом конце страны рынок жилья начинает активно нагревать другая программа — «Дальневосточная ипотека». Беспрецедентно низкая ставка — 2 процента годовых — рождает такой же беспрецедентно быстрый рост стоимости жилья: на 20—30 процентов за год. Речь здесь в первую очередь идет о первичном рынке, но владельцы вторички активно подтягивали ценники следом за застройщиками.

Благовещенск: дорого и мало

К зиме этого года амурские застройщики решили не мелочиться и довести уже стоимость «квадрата» до трехзначной цифры. Однако и на сумму в 100 тысяч за квадратный метр жилья покупатели находятся: вторичка в Благовещенске сегодня стоит немногим дешевле (в домах возрастом более 20 лет — от 85 тысяч за квадрат, в домах «моложе» 10 лет — от 95 до 110 тысяч за «квадрат» в среднем). А разница в процентной ставке очень высока: один процент по дальневосточной ипотеке (сегодня такую ставку предлагают сразу несколько банков) или 8 процентов — для жилья на вторичном рынке.

В итоге по темпам роста цен Благовещенск обогнал Краснодар, как и большую часть городов центральной части России (справедливости ради стоит отметить, что такая ситуация сегодня наблюдается и в других регионах, где действует дальневосточная ипотека). Но самое печальное — даже при стоимости в 100 тысяч за «квадрат» купить сегодня наиболее инвестиционно привлекательные квартиры (студии и «однушки») практически невозможно.

— Малогабаритного жилья в Благовещенске от застройщиков сегодня очень мало, а именно на первичный рынок распространяются льготные ипотеки, — рассказывает эксперт Дома недвижимости «Геометрия» Юлия Горкина. — Как правило, такие квартиры разбирают еще на начальном этапе строительства. Например, в популярном комплексе «Ломоносов» от АНК осталось порядка 10 квартир, самые маленькие — 46 «квадратов». При этом продажи стартовали в середине лета, и самые ходовые варианты разобрали буквально за три месяца. Сдача дома запланирована на 2022 год. У застройщика «Мегатек» осталось две однокомнатных квартиры на первом этаже в микрорайоне Тепличный. У Амурстройзаказчика, Амурстроя, Благовещенскстроя студий и однокомнатных не осталось.

Купить квартиру в новом доме с черновой отделкой можно у перекупщиков, однако в этом случае о льготных ипотечных программах можно забыть — официально такое жилье считается вторичным.

— Как правило, люди, которые хотят инвестировать свои средства, заинтересованы в покупке малогабаритной квартиры от застройщика на начальной стадии строительства, — продолжает Юлия. — А таких вариантов на рынке Благовещенска практически не осталось. Поэтому мы предлагаем своим клиентам обратить внимание на Краснодар: ценник там начинается от 60 тысяч рублей за «квадрат», город активно строится и развивается, а главное — есть выбор. И амурчане активно пользуются этой возможностью.

Три вида инвестиций

 Высокая плотность застройки новых микрорайонов — то, на что жалуются многие приезжие. Из-за этого в школах бывает до 30 классов в параллели. А в группы детсада набирают до 60 детей. Фото: kayan.ru

Сегодня сразу несколько ведущих риелторских агентств в Благовещенске предлагают помощь в дистанционной покупке квартир в Краснодарском крае. И это главное отличие нынешней волны интереса к жилью в этом регионе: в 2014 году подобные инвестиционные сделки были просто недоступны.

Сегодня же благодаря интернету человек может увидеть ход строительства всех интересующих жилых комплексов, прочитать отзывы. Но самое главное — дистанционная покупка с помощью ипотеки стала вполне доступным явлением. Оформить ипотеку можно удаленно, без представителя в городе, если речь идет о покупке от застройщика.

— Есть три основных сценария инвестирования с помощью жилой недвижимости. Первый — покупка жилья для последующей сдачи. Это наименее выгодный вариант: с учетом цен на рынке аренды сдавать квартиру потребуется более 20 лет. Добавьте к этому расходы на амортизацию имущества, налоги, коммунальные платежи — в общем, для сбережения средств вариант, может, и неплохой, но в качестве заработка он подходит слабо, — говорит Сергей Довбыш. — Второй вариант — купить квартиру с черновой отделкой, сделать ремонт и перепродать дороже. Это реально работает, потому что многие покупатели хотят приобрести жилье и сразу в него заселиться. Минус — вам нужно лично контролировать ход ремонта, при дистанционном управлении велик риск получить некачественную услугу. Третий вариант — самый прибыльный и безопасный: покупка жилья на начальной стадии строительства и продажа его перед самой сдачей дома или после его ведения в эксплуатацию.

Особенности покупки на старте стройки

Сегодня все большей популярностью в Краснодаре пользуются квартиры с европланировками — это жилье, где кухня является самой большой комнатой. Например, популярны «однушки», где площадь комнаты составляет 9-12 «квадратов», а кухни — 14-17. В Амурской области большинство застройщиков предпочитают делать кухни размером 8-10 квадратных метров.

На первый взгляд, третий вариант действительно выглядит максимально привлекательно. По словам риелтора, его клиент купил в ноябре прошлого года однокомнатную квартиру по цене 60 тысяч за «квадрат». В следующем месяце стоимость жилья поднялась до 76 тысяч. Таким образом, квартира за 30 дней подорожала на полмиллиона: «Раньше такой рост мы получали за год», — отмечает руководитель «Dovbysh. home».

Действительно, рост цен в Краснодаре на жилье за последние годы показывает, что те, кто приобрел квартиру два-три года назад, сейчас окупили свои расходы дважды. Но ведь в то время не было эскроу-счетов, и в Краснодаре сегодня хватает и обманутых дольщиков, и недостроенных многоэтажек. Именно этот аргумент приводят риелторы в пользу такого инвестирования. И добавляют, что теперь благодаря новому законодательству еще и рисков у этой схемы практически нет.

Действительно, сейчас будущие новоселы защищены 214‑м федеральным законом: их деньги за квартиру хранятся в банке на эскроу-счетах, и застройщик получит их только после того, как сдаст дом. То есть даже если многоэтажку не введут в эксплуатацию, максимум, что потеряет дольщик, — ежемесячные платежи, что он вносил в ожидании, пока дом достроится (как правило, возводят такие здания за 2-3 года). Неприятно, конечно, но лучше, чем потерять сумму разом.

Но есть и обратная сторона: эскроу-счета обезопасили дольщиков, но теперь застройщики, лишенные возможности напрямую привлекать деньги будущих новоселов, берут кредиты и закладывают траты по процентам в стоимость квадратных метров. И это уже снижает рентабельность такого инвестирования. Но главное — строительные компании прекрасно понимают, что сегодня их строящиеся квартиры более привлекательны для покупок, и закладывают высокие цены уже на старте продаж, по сути, оставляя себе ту выгоду, что хотят отщипнуть инвесторы.

«Пока есть спрос, будут расти и цены»

Еще один момент: уже сегодня средняя стоимость «квадрата» в новостройках — 65—80 тысяч рублей. Чтобы получить прибыль, ценник должен продолжать подниматься. Будет ли он это делать, а самое главное — какими темпами, пока не может предсказать никто. По прогнозам экспертов рынка жилья, пока есть льготная ипотека «Господдержка 2020», цена на первичном рынке (а значит, и на вторичном) будет расти. На сегодняшний день программа продлена до июля 2021 года, сохранится ли льготная ставка в дальнейшем — неизвестно. Судя по высказываниям представителей российской власти, ее, скорее всего, оставят в регионах, где планируется стимулировать строительство жилья. Краснодар к ним явно не относится.

— Я думаю, пока есть спрос, будут расти и цены. Я работаю риелтором с 2012 года, и все это время наблюдаю поток переезжающих в Краснодар, — делится Сергей Довбыш. — С Дальнего Востока клиенты появляются регулярно, но не сказал бы, что они — в лидерах среди переезжающих. За последний год, на мой взгляд, максимально активизировались Краснодарский край, Хакасия.

Микрорайоны стоят в пробках

 Печально известный район Музыкальный привлекает приезжих низкой ценой на жилье. Фото: yugopolis.ru

Теоретически взять жилье на первичке действительно можно даже без риелтора: связаться с отделом продаж застройщика (найти телефон в интернете можно за пару секунд), выбрать подходящий вариант. Оформлять ипотеку все равно придется в своем городе, а документы на квартиру застройщик может прислать и по электронной почте. Однако выбрать дистанционно выгодный для инвестирования объект не так просто.

— Во-первых, есть риск напороться на долгострои. Впрочем, его несложно избежать, уточнив, работает ли застройщик по эскроу-счетам. Если да — волноваться не о чем. Законность возведения стройки за вас уже проверил банк, и, поверьте, сделал это со всей тщательностью, — объясняет риелтор. — Однако, если человек ни разу не бывал в городе, ему сложно понять, насколько перспективен район, в котором строят дом. Например, в микрорайоне Музыкальный ни один из добросовестных инвесторов не посоветует вам приобретать жилье.

В центре Краснодара застройку ведут точечно, и стоимость жилья там, как и в Благовещенске, существенно выше, чем средняя по городу. В основном те, кто решил инвестировать в жилье, выбирают строящиеся районы, которые в будущем станут развитой частью города. Однако выяснить дистанционно, где жилье имеет больше шансов подорожать в ближайшие годы, практически нереально. На этом этапе большинство желающих купить квартиру и обращаются в агентства недвижимости.

— Новые жилые комплексы в округе Краснодара примерно одинаково удалены от центра города, на машине это примерно 30—40 минут. Но это — время вне часа пик. С семи до половины десятого утра и с пяти до половины восьмого вечера город встает, и неважно откуда и куда вы едете: вам придется провести на дорогах полтора-два часа, — отмечает руководитель «Dovbysh. home». — Здесь важно знать особенности микрорайонов. Например, в Губернском ежедневно образуются внутриквартальные пробки. Чтобы выехать на одну из центральных улиц (а это 500 метров), люди стоят по полчаса. Такие моменты должен знать риелтор, когда подбирает квартиру.

Думайте сами, решайте сами

Кроме местоположения, желающему инвестировать нужно понимать еще и тактику повышения цен застройщиков. «Некоторые строительные компании практически не увеличивают стоимость с момента начала строительства. Покупать квартиру в таких комплексах бессмысленно: чтобы клиент пришел к вам, а не к застройщику, у вас должна быть цена немного ниже. И заработать в таком случае не получится», — говорит Сергей. Выяснить ценовую политику застройщика можно самостоятельно, для этого необходимо несколько месяцев следить, на сколько он поднимает цену за «квадрат» по мере возведения дома.

В целом вариант инвестирования в недвижимость Краснодара не является заоблачно рискованным, и основная заслуга здесь Федерального закона № 214, который обезопасил деньги дольщиков эскроу-счетами. Рентабельность таких вложений — вопрос более спорный. Гарантировать ту же прибыль, что получили люди, занимавшиеся перепродажей на первичке последний год, вам никто не сможет. А если вы берете строящееся жилье в ипотеку, то не сможете отбить даже часть затрат съемом до момента сдачи дома и оплаты ремонта. И если застройщик за год поднимет ценник на квартиры незначительно, продать свою «однушку» или студию дороже будет намного сложнее. Впрочем, пока на рынке жилья Благовещенска действует однопроцентная ипотека и держатся цены по 100 тысяч за «квадрат», инвестирование в амурскую недвижимость кажется еще более сомнительным мероприятием.

Нереальное «Авито»

Самый известный сервис с базой объявлений недвижимости за последние несколько лет превратился из помощника риелторов в их головную боль. «Люди заходят на «Авито», видят «двушку» за 2,5 миллиона рублей: прекрасные фото, хорошее местоположение, отличный, судя по описанию, дом. Звонят по номеру — да, есть, приезжайте. Прозванивают еще с десяток объявлений, думают, что получили представление о рынке и приезжают сюда, — рассказывает Сергей Довбыш. — Хуже всего — если при этом продают квартиру в своем городе, например за те же 2,5 миллиона, в надежде купить здесь аналогичную. А у нас «однушки» на вторичном рынке — от трех миллионов рублей! И когда покупатели начинают встречаться с авторами объявлений, выясняется, что за эту цену уже ничего не купить. Конечно, жалко таких людей, но повлиять на эту ситуацию невозможно. В Краснодаре очень много агентств недвижимости ориентированы не на местный рынок, а на внешний. Работа с регионами — разовые сделки для них, тут важнее не репутация, а количество входящих звонков. По такой схеме, с привлечением клиентов через фейковые объявления, работают много риелторов в Краснодаре сегодня. Так что пытаться составить представление о рынке недвижимости с помощью «Авито» в нашем городе бесполезно».

Сады и школы — от застройщиков

О проблеме нехватки мест в школах и детских садах Краснодара сегодня знает вся Россия. Попасть в сад рядом с домом действительно практически невозможно, а в школу вас обязаны принять, хотя учатся дети в две-три смены. Но администрация города нашла выход: с 2021 года разрешение на строительство новых многоэтажек будет выдаваться только в том случае, если в радиусе 500 метров есть школа. Если ее нет — нужно построить. Правда, пока неизвестно, кто должен выполнять требование: администрация или застройщики. Если вторые — стоимость возведения школы заложат в цену «квадрата».

Возрастная категория материалов: 18+