Фото: Андрей Ильинский

«Пандемический год пережили. Из-за эскроу опять заходим в тупиковую ситуацию с финансами».

Как закрытие границы с Китаем сказалось на строительной отрасли? Остановится ли когда‑нибудь ценовой жилищный галоп? И что лично он, как советник губернатора в сфере строительства и заместитель председателя Законодательного собрания региона, делает для того, чтобы цена квадратного метра в Благовещенске не росла как грибы после дождя. Об этом мы говорили с Александром Синьковым.

«Главное — выстоять первый квартал»

«Здравствуйте, часа полтора нам хватит поработать? Тогда поехали!» — скомандовал Синьков, поглядывая на часы. И мы отправились на одну из самых больших стройплощадок областного центра в третьем микрорайоне, где в рамках инвестиционного проекта «Комплексная застройка территории 404‑го квартала Благовещенска» до 2027 года планируют возвести 11 многоквартирных домов.

— Строительный комплекс в Приамурье, на мой взгляд, абсолютно не развивается. Коронавирус тоже «помог» в этом вопросе — много предприятий обанкротилось. Мы 2020‑й перебороли, сейчас главное — выстоять первый квартал. Пока держимся на оборотных средствах. Как только залезешь в кредиты, считай, что предприятие не выдержит, — рассуждал в пути руководитель старейшей в области строительной компании.

Меня, как и всех обывателей, в первую очередь интересовало: почему после Нового года цены на жилье у нас опять скакнули вверх. «Однушка» в новостройке микрорайона Тепличный площадью меньше 40 «квадратов» стоит уже 4 миллиона 600 тысяч рублей! Просто немыслимо. Мы еще удивляемся, почему люди уезжают на запад.

— Наша компания цены искусственно никогда не задирала, как некоторые: дом построил, «наварился» — и прощай! У кого‑то цена квадратного метра 100—120 тысяч рублей и даже до 140 тысяч доходит. Но я за другие компании отвечать не могу, хотя и являюсь президентом СРО «Союз строителей области». Это же частный бизнес! Могу ответить за «Амурстрой». У нас цена «квадрата» в прошлом году была 76—77 тысяч рублей, а сейчас подняли до 80 тысяч. Повышение составило всего 3 тысячи рублей — это за весь 2020 год. Каким он был для всех, сами знаете.

Сплошные форс-мажоры

Амурские строители сильно пострадали из‑за отсутствия китайской рабочей силы. Все произошло неожиданно. Никто не предполагал, что закроют границы. У многих компаний давно отработан механизм, заключены с иностранцами долгосрочные контракты. Китайские рабочие знали: они выполнят объем работы, поедут домой, отдохнут и, вернувшись, опять продолжат строить тот или иной объект: не надо оформлять никаких документов.

— И вдруг пандемия: их не пускают сюда, мы не знаем, что нам делать. Расторгли около 400 контрактов. Где найти профессионалов, которые работают быстро и слаженно, да еще в таком количестве?! Полгода были в ступоре и только в сентябре начали потихоньку завозить рабочих — то узбеков, то киргизов. Профинансируем, оденем-обуем — все же официально, законным путем должно быть. Едут на стройку, говорят, что специалисты. Бригада заходит на объект, а она не работоспособная. Мы убытки несли колоссальные. Начали опытных каменщиков собирать по всей России. Но их не устраивает зарплата, которую мы платили китайцам: диктуют свои условия, и мы вынуждены соглашаться. Графики ввода объектов никогда не нарушали, а тут сплошные форс-мажоры. Потом хорошая бригада тамбовских каменщиков приехала. Подтянули темпы строительства. Сегодня у нас трудятся профессионалы из Тамбова, Омска, Тюмени, Ставрополья. Оплачиваем перелет, командировочные. Все это ударило по себестоимости строительства.

Как «попадают» строители

«Давай к тому вот объекту. Встань, чтобы мы никому не мешали, — попросил водителя Александр Николаевич, по ходу рассказывая о стройке. — Из одиннадцати домов разной этажности четыре будут монолитные, остальные кирпичной кладки. Вот этот кирпичный дом со стеклянным фасадом скоро сдаем. Такой современный облик — поручение губернатора. Новый квартал растет на въезде в Благовещенск со стороны аэропорта, это фасад города. И он должен быть красивым.

 «Пора уже банк свой открывать, — подкинул бизнес-идею прораб Иван Осинцев. — Есть «Тинькофф», будет и «Синькофф».

Под гул тяжелой техники идем пешком мимо куч песка и торчащей из бетона арматуры к будущей монолитной «свечке».

— Растут цены на строительные материалы и логистику. Электроэнергия, дизтопливо, бензин тоже выросли в цене. Любой объект берем — удорожание топлива и доставки на 10 процентов. Просто на ровном месте — ни с чего. И пошло остальное накручиваться. А рост начался в декабре — с арматуры. Ее стоимость поднялась в полтора раза. Вопрос ставился даже на Госсовете. Президент дал поручение до 1 марта представить предложения по ограничению роста цен на строительные материалы. Реакции‑то нет. Уже квартал первый прошел, а цены не опустились, — в глазах амурского политика недоумение.

Хорошо, что у компании запас металла был — благодаря этому возводимый монолит полностью укомплектовали. А если бы запаса не было? Скачок цен, а контракты с дольщиками уже заключили. «Вот так строители и попадают… Мы, если зафиксировали в договоре цену «квадрата», то какие бы обстоятельства ни возникли, до сдачи объекта сумма не меняется», — подытожил гендиректор, меняя тему разговора.

«КАРЬЕР ОФОРМЛЯЛИ ПЯТЬ ЛЕТ!»

 «Металл подорожал в полтора раза. Хорошо, что у нас был запас арматуры», — говорят строители.

— Вы спрашиваете, что я за годы депутатства в Законодательном собрании сделал для развития строительной отрасли региона. Немало сделал. Конечно, не я один — меня поддерживали другие депутаты и застройщики, но я был тем самым пробивным локомотивом, — засмеялся Синьков.

И привел пример по инженерным сетям. Раньше, чтобы их провести к любому объекту, нужно было получать отдельное разрешение или выполнять проект планировки межевания квартала. Это мероприятие по времени очень затратное и дорогостоящее. Год назад депутат вышел с инициативой, и в закон о регулировании градостроительной деятельности области внесли дополнение. Теперь получать разрешение на строительство всех сетей многоквартирным жилым домам не требуется.

— Или взять карьеры и косы, где добывают песчано-гравийную смесь и песок. Чтобы оформить право на карьер, нужно пройти согласования. Перечень огромный, включая Минобороны, объекты культурного наследия (вдруг мы там залежи мамонтов нароем), ФСБ, — перечисляет Александр Николаевич. — Направишь запрос в Москву, а сроки везде длительные. Оформляли карьер по 5 лет! Сформировали предложение и обратились в министерство природных ресурсов области. Итог — процедура упрощена, было 14 согласований, а стало три. Кажется, что там песок?! А он идет на строительную кладку, штукатурку, песчано-гравийная смесь на благоустройство постоянно нужна.

На чем «погорели» застройщики

К нам подошел прораб Иван Осинцев. Синьков прервался, чтобы с ним поздороваться, по ходу выяснил несколько производственных моментов, а потом, обернувшись ко мне, спросил:

— Из-за благоустройства застройщики раньше знаете, какие огромные финансовые потери несли?!

— Знаю. Один известный амурский бизнесмен на этом погорел. Его фирма строительная не могла вовремя сдать несколько объектов и разорилась на штрафных санкциях.

— Вот именно. Сдавать объекты приходится и в ноябре — декабре, а климат у нас — это тебе не Сочи! Есть строительные нормы и правила: при определенных температурах асфальт укладывать нельзя, да и деревья в холода не высадишь… Дом готов, но заселить его нельзя — он считается незавершенным. А пока наступит тепло, чтобы все облагородить и объект приняли в эксплуатацию, полгода пройдет. Все это время строители несли необоснованные расходы: новостройку нужно обогревать, охранять. И еще вынуждены были платить огромные неустойки гражданам — шло неисполнение обязательств перед дольщиками. Это первый вопрос, который я стал пробивать, когда стал депутатом. Федеральный закон разрешает вносить нормативные дополнения на местном уровне, — пояснил депутат-строитель. — И они были приняты благодаря нашей инициативе.

— Сейчас можно сдать дом с временным благоустройством — чтобы люди могли заниматься ремонтом и жить. По другому‑то никак, — включился в разговор прораб Иван Осинцев. — Потом мы в июне завершим все работы: газон, березки, качели, асфальт… Июнь — самый благоприятный для нашего Дальневосточного региона период, когда нет просадок почвы.

По пути к машине Александр Николаевич снова остановился. «Эти два дома, монолитный и кирпичный, мы сейчас за свой счет возводим. Представляете, 400 миллионов (!) — средства дольщиков, лежат на счетах эскроу в банке, а у предприятия денег нет. Строители без материалов сидят, дольщик тоже страдает, потому что ему не платят даже мизерные проценты. И только банк получает прибыль. Вот что такое эскроу! — заслуженный строитель РФ в сердцах махнул рукой.

«Александр Николаевич, я же вам говорю: нам пора уже банк свой открывать, — подкинул бизнес-идею прораб Осинцев. — Есть «Тинькофф», будет и «Синькофф». Генеральный директор громко засмеялся: «Идея хорошая, ребята, но у нас нет таких оборотных средств».

«КАЖДЫЙ ПУНКТ СМЕТЫ — ЭТО ФАНТАСТИКА!» 

Еще лет пятнадцать назад по воле одного из бывших градоначальников Благовещенска все городские сети были отданы Амурским коммунальным системам в безвозмездное пользование. Это потом сказалось на удорожании жилья. Все эти годы продолжаются коммунальные войны по‑амурски: война с ресурсоснабжающей организацией не прекращается. Ее ведут застройщики и депутаты, которых поддержал амурский губернатор Василий Орлов. И есть реальный сдвиг к лучшему. АКС заставили платить муниципалитету аренду за новые сети. Удалось погасить и 400 миллионов рублей долга, которые неизвестно за что накопились у города перед посредником, получавшим все эти годы прибыль на завышенных тарифах.

Навязали сотрудничество

«Когда АКС к нам только заходили в начале нулевых, на каждом углу трубили: «В город идет крупный инвестор, он инвестирует замену всех устаревших сетей». На тот момент износ сетей в Благовещенске был около 70 процентов — сегодня почти 90! Вы помните, чтобы за последние лет пять у нас были какие‑то глобальные изменения по замене сетей? Я нет», — констатирует Александр Николаевич.

 «Дальневосточная ипотека пролонгирована пока. Если она остановится, то спрос на жилье упадет. Стройки остановятся, потому что 80 процентов среди всех покупателей жилья — это ипотечники», — говорит президент ассоциации «Союз строителей Амурской области».

Депутат Заксобрания Синьков — один из немногих, кто все эти годы продолжал вести свою линию, отстаивая интересы амурских застройщиков под давлением московского бизнеса. АКС ведь «дочка» Российских коммунальных систем. В свое время обремененные хроническими неплатежами власти областного центра попытались создать подобную структуру на местной платформе — Благовещенские сети, но им «дали по рукам». Был очень серьезный разговор с главой РАО «ЕЭС России» Чубайсом, на тот момент создавшим Российские коммунальные системы, куда вошло несколько регионов. И нас принудили к сотрудничеству. Многообещающий инвестпроект постепенно превратился в паразитирующую структуру.

«Заплати, сам сети проложи и потом их подари»

Взаимоотношения между застройщиками и ресурсоснабжающей организацией не раз становились поводом для совещаний разного уровня. Одно из таких с участием прокуроров три года инициировал Александр Синьков. Тема говорит сама за себя: «Нарушение норм российского законодательства в действиях АО «АКС» при работе с документами от застройщиков».

— Претензий к ним много. С 2015 года технические условия нам выдают без указания точки подключения к сетям. Что это значит? Застройщик не может разработать проектно-сметную документацию на сети к объекту и вынужден заключать с АКС договор на технологическое присоединение. Условия навязывают всем кабальные. Стоимость работ за прокладку сетей завышают. Допустим, мы можем их проложить к конкретному объекту за 4 миллиона рублей, а они за эту же работу требуют 9 миллионов. Сроки указывают в договоре максимальные — 18 месяцев. И даже их не выполняют. Тебе нужно уже объект сдавать через три месяца, а никто сети даже не собирается прокладывать. Сроки ввода жилья в строй из‑за АКС постоянно срывались. Застройщик вынужден сам прокладывать сеть за счет участников долевого строительства. И после этого у него перед АКС еще задолженность возникает — в договоре указано «с оплатой затрат сети»! И чтобы задолженность погасить, ты должен передать сети АКС в собственность. В любом случае по договору только они имеют право открыть вентиль и воду пустить в новостройку. И за это тоже надо выложить крупную сумму. Вот такая схема. И все с этим соглашались. Кроме нас, — подчеркнул Синьков. — Многолетняя война с АКС вынудила нас создать собственную организацию «АмурстройЭнергия», куда мы передаем на обслуживание свои сети.

Если какая‑то строительная фирма отказывалась дарить сети АКС, то они становились бесхозными со всеми вытекающими последствиями. Случится порыв на внутриквартальной сети водопровода — и никто не будет устранять аварию. Как это было с одним из домов по улице Ленина, где блага цивилизации вернулись только через полтора месяца — после того как жильцы выложили порядка 200 тысяч рублей на устранение аварии из собственного кармана.

Аппетиты растут

В октябре прошлого года АО «АКС» предоставило в управление цен и тарифов смету на подключение к водоснабжению и водоотведению по Благовещенску. Создали рабочую группу и проверили обоснованность сметы.

— У них в четыре раза все было завышено. Когда прокладывается сеть, роется траншея. Они ставят 4‑ю категорию грунта — это скала, хотя в Благовещенске порода глинистая, — привел Александр Николаевич конкретный пример. — Если порода скальная, зачем дальше пишите «укрепление досками откосов траншей»? Значит, «скалы» осыпаются? И так по всем позициям внаглую накрутили. Включили в смету отвоз грунта аж на 15 километров! Как вы себе это представляете? Траншею вырыли, грунт неизвестно куда отвезли, потом засыпать надо — опять везут за 15 километров. Каждый пункт сметы — это фантастика! И тарифы на тепло у них тоже всегда были завышены. Вовремя смету проверили и завернули. А иначе бы все это тоже упало в стоимость квадратного метра жилья.

Возрастная категория материалов: 18+