Свободный рост цен

На фото — сиреневый потолок и помпезная люстра, в графе цена — 100 тысяч рублей в месяц, в описании — «распашонка с хорошим ремонтом». Арендодатель обещает оставить всю мебель и бытовую технику, однако оказывается, что набор последней не так уж велик. На вопрос, есть ли посудомоечная машина, ответ отрицательный. На вопрос о сушильной предлагает воспользоваться веревками и прищепками на балконе. При этом завышенным ценник собственник жилья не считает.

— Район хороший, квартира большая, и она никогда не сдавалась. Вы представляете, что такое заехать в жилье, которое раньше снимали несколько гастарбайтеров? А таких квартир в Свободном хватает, — отмечает арендодатель. — Три телевизора, стиральная машинка, робот-пылесос. Для нашего города квартира такого уровня — вариант довольно редкий, и он будет востребованным.

Последнее утверждение, кстати, довольно точное. Несмотря на то что ценник в Свободном в полтора-два раза выше, чем в Благовещенске, уровень самих квартир в среднем — ниже.

Причин несколько. Во-первых, собственники жилья знают, что часть платы за аренду большинству съемщиков, которые работают на главных стройплощадках Свободного, компенсируют. И закладывают эту сумму в цену. Аренда однокомнатных квартир здесь начинается уже от 40 тысяч рублей (хотя в начале 2021 года была ниже на 5—7 тысяч). Причем за эту стоимость, как правило, можно снять жилье с очень средним ремонтом. Хотите большего комфорта — доплачивайте. Так, «однушка» уровня чуть выше стандарта будет стоить порядка 60 тысяч рублей в месяц.

При этом серьезно вкладываться в ремонт арендодатели не спешат. Заработать несколько сотен тысяч в год на аренде здесь можно и без трат на дополнительную бытовую технику, стильный интерьер и дорогую мебель. Квартиры класса люкс все равно не будут снимать по цене значительно выше рынка. Свободный — не Москва, сюда едут в первую очередь зарабатывать, а не жить в полном комфорте. Еще одна причина не слишком усердствовать в облагораживании съемного жилья — продолжительность съема. Средний срок сдачи квартиры в Свободном, по оценке риелторов, — от полугода до года. Это связано с тем, что большинство арендаторов имеют срочные контракты.

С кроватью и посудомойкой

— В интернете на специализированных площадках хватает предложений «сдам «однушку» за 15—30 тысяч рублей в Свободном». Но это все фейки, — объясняет Татьяна Захарченко, руководитель агентства «Наш дом» в Свободном. — Во-первых, у большинства «посредников» указаны в контактах не амурские номера. Работают по одной схеме: предлагают за комиссию, как правило, это 4—6 тысяч рублей, выслать список квартир, которые сейчас сдаются. Переводите деньги — «посредник» перестает брать трубку.

При этом в Свободном не так мало агентств, которые работают с арендой: чуть меньше десяти. Большинство не берут комиссию с покупателя.

— Цена зависит от состояния и обстановки квартиры. Районы на стоимость влияют в меньшей степени, потому что город, в принципе, небольшой. Чаще всего при выборе квартиры иностранные граждане просят вместо диванов в качестве спальных мест — кровати. Выбирают в первую очередь жилье с просторными кухнями, по возможности — с посудомойками. Некоторые арендодатели идут навстречу запросам, но не все: пока спрос превышает предложение, жилье дольше пары недель не будет пустовать в любом случае, просто сдастся чуть дешевле, — говорит Татьяна Захарченко. — При таком раскладе ждать снижения цен пока нет смысла.

Традиционно самые востребованные в Свободном — однокомнатные квартиры, ценник которых варьируется от 40 до 60 тысяч рублей. Чуть меньшей популярностью пользуются «двушки» со стоимостью аренды от 60 тысяч. «Трешки» в основном выбирают либо сотрудники из руководящего состава, либо работники, которые приезжают с семьей,  детьми, либо такую квартиру в складчину берут несколько человек. Ценник на трехкомнатные стартует от 70 тысяч рублей в месяц.

«Раньше в Свободном снимали жилье за «коммуналку»

До появления в Свободном инвестпроектов федерального масштаба ситуация с арендой жилья в городе выглядела совсем иначе.

— Еще десять лет назад в городе нередки были случаи, когда квартиру сдавали за оплату коммуналки, — отмечает руководитель агентства недвижимости «Наш дом». — Что касается покупки квартир, в основном жилье приобретали владельцы сертификатов, переселенцы из ветхого и аварийного жилья. Весь жилой фонд — доперестроечный, новых квартир не было.

Так, в 2017 году однокомнатная квартира в Свободном стоила порядка 700 тысяч рублей, двухкомнатная — 1,2 миллиона, «трешка» — около полутора.

— С приходом газовиков мы ожидали, конечно, подъема интереса к рынку недвижимости, но не думали, что он окажется настолько сильным, — отмечает Татьяна Захарченко. — Изначально была информация о том, что для строителей будут построены общежития. Но выяснилось, что часть людей, особенно руководящий состав, хотят жить в городе. Кроме того, на стройке работает множество субподрядных организаций. Жилье стало очень востребовано. Но ценник рос, как на аренду, так и на продажу. Причем невероятными темпами, каждые два-три месяца.

В итоге сегодня однокомнатная квартира в Свободном стоит от трех миллионов, двушка — от четырех, трешка от пяти миллионов рублей.

КУДА ПРОПАЛИ «АРЕНДНЫЕ» РИЕЛТОРЫ БЛАГОВЕЩЕНСКА

Амурская столица без посредников

Если в городе президентского внимания агентств по аренде недвижимости хватает, то в Благовещенске найти риелторов, которые подбирают арендное жилье, нереально. Номера в справочниках профильных компаний либо недоступны, либо абоненты не берут трубки.

— Это направление у риелторов сегодня действительно не популярно, — рассказал АП один из ведущих специалистов по недвижимости компании «Этажи» Денис Филимонов. — Во-первых, потому что стоимость услуги невелика — несколько тысяч рублей, а работы по каждому запросу нужно провести очень много.

Вторая причина — развитие сервисов: таких как «Авито», «Циан» и так далее. Услуги посредника становятся не так актуальны: программы готовы отсортировать варианты по району, стоимости, размерам квартиры и другим запросам. При этом сами сайты борются с фейками. Если раньше к услугам риелтора многие вынуждены были прибегать, чтобы не закопаться в ворохе несуществующих объявлений-приманок от посредников, то теперь каждая публикация о сдаче квартиры, например, на «Авито» стоит почти тысячу рублей. Реальный арендодатель готов заплатить такую сумму — объявление у него будет одно. А вот агенту «заманчивые предложения» встанут в копеечку. Кроме того, собственники жилья, в отличие от риелторов, стремятся снять с публикации занятую квартиру, чтобы телефон не разрывался от ненужных уже звонков. В итоге специализированные площадки дают сегодня довольно адекватную картину предложений на арендном рынке. И поскольку Благовещенск — небольшой город, объявлений не так много, чтобы привлекать агента для поиска из десятков квартир той, что будет более привлекательна ценой или обстановкой.

Свое жилье вместо съемного

Сыграл против посредников и тот факт, что арендаторов в принципе становится меньше: ценник на аренду в столице Приамурья стабильно рос последние два года, а вот ставки по ипотечным кредитам, наоборот, опускались.

— Многие молодые семьи с детьми сделали выбор в пользу своего жилья, а не аренды. Главным толчком, конечно, стала дальневосточная ипотека. Переплата здесь минимальная: арендный платеж иногда выше, чем кредитный. При этом ты вкладываешь деньги в свою, а не в чужую квартиру, — объясняет Денис Филимонов. — Основные категории съемщиков сегодня — лица без российского гражданства, студенты (но у них сезонный спрос с сентября по май). Также есть люди, которые приезжают в длительную командировку, либо семьи, которым должны дать квартиру, и брать свое жилье нет смысла. Есть и те, кто не планирует связывать дальнейшую жизнь с Дальним Востоком и принципиально не хочет приобретать здесь квадратные метры.

«Стоимость растет на глазах»

Если еще три года назад однокомнатная квартира в центре Благовещенска стоила 15 тысяч рублей в месяц, то сегодня стоимость стартует от 25 тысяч (плюс счетчики). Цена аренды коррелирует не только со средней стоимостью жилья на рынке, но и средним платежом по ипотеке. Дело в том, что последние 10 лет амурчане все активнее используют покупку недвижимости в качестве инвестирования. В этом случае большинство желает перекрывать ежемесячный платеж по ипотеке арендной платой.

— Частый запрос от арендаторов сегодня — жилье до 20 тысяч рублей, желательно с бытовой техникой и мебелью. Однако теперь таких цен в Благовещенске практически нет. Как правило, люди снимали несколько лет жилье по одной цене, им не поднимали плату. Но вот контракт с арендодателем расторгнут, они ищут новую квартиру за аналогичную цену — а стоимость растет на глазах, — говорит Денис Филимонов. — В нашем агентстве тоже уже нет отдела, который бы работал с арендой. Но иногда обращаются клиенты, которые ищут жилье: мы идем навстречу и подбираем варианты. Когда озвучиваешь реальную цену по рынку, некоторые решают, что их обманывают, и пытаются найти сами. Потом возвращаются, потому что вариантов нет — арендодатели тоже видят стоимость жилья на «Авито», подсчитывают свои траты на ипотеку, коммунальные услуги, многие закладывают в стоимость аренды будущий ремонт: квартиру со съемщиками необходимо «подновлять» каждые несколько лет, чтобы она не потеряла товарный вид.

Хотим семью без детей и животных

В то же время есть свой список пожеланий и у владельцев арендного жилья: в качестве съемщиков большинство из них хочет видеть трудоустроенную семейную пару с российским гражданством, желательно без детей и почти всегда — без животных.

В отличие от покупки жилья, где на цену влияет каждый квадратный метр, на арендном рынке разница между «однушкой» и «трешкой» не так велика. Если стоимость первой начинается от 25 тысяч рублей, то ценник на «двушки» стартует от 28, и, кстати, сдаются они на порядок хуже. Трехкомнатные квартиры вообще имеют минимальный спрос, а сумма их аренды практически не отличается от стоимости двухкомнатной.

Еще одна характерная особенность арендного рынка жилья в Благовещенске — микрорайон давно сравнялся по цене с центральной частью города, а порой снимать квартиру здесь стоит и дороже. Это связано в тем, что значительная часть домов в микрорайоне — новые, соответственно, ремонт свежий, а интерес к жилью благодаря студентам АмГУ — стабильно высокий. Большинство квартир в этих новостройках покупались в последние годы, когда развита была ипотека. Таким образом, у значительной части собственников есть долг перед банком, соответственно, человеку необходимо платить банкам ежемесячный платеж, и делать аренду ниже этой суммы они не намерены.

Что может обрушить цены на аренду 

Часть экспертов уже не первый год прогнозирует на рынке съемного жилья пузырь, который вот-вот лопнет и обрушит цену на аренду. Идея сторонников этой теории такова: люди набрали очень много квартир в ипотеку в качестве инвестиций, на рынке жилья становится все больше невостребованных квартир, и, чтобы хотя бы частично компенсировать свои расходы на ежемесячные платежи, арендодатели будут вынуждены конкурировать между собой и сбивать цены. Однако пока, судя по ценникам в объявлениях, владельцы арендных квартир снижать свою планку не намерены.

Рост стоимости жилья тоже играет на руку арендодателям: квартиры становятся менее доступны для покупки. «Я склоняюсь к тому, что арендная плата продолжит расти: ставки по ипотеке поднимаются, значит, кредит на жилье — а сегодня большинство квартир берут именно с помощью ипотеки — будет расти. И как правило, чем дороже обходится кредит — тем выше ценник выставляют собственники».

Краткосрочная аренда по западным стандартам

Если на рынке долгосрочной аренды квартиросъемщики остались лицом к лицу с владельцами арендного жилья, то на рынке краткосрочной аренды за клиентов сегодня борются профессионалы.

Краткосрочная аренда квартир как вид бизнеса сначала развивалась на западе России, но несколько лет назад дошла и до нашего региона. Запросы здесь значительно отличаются от рынка долгосрочной аренды, а конкуренция — намного выше. Более того, приобрести квартиру и сдать ее в управление либо самому заняться краткосрочной арендой — тренд, которому учат на различных курсах по инвестированию.

Человек, который снимает жилье на несколько суток, может позволить себе больше, чем при долгосрочной аренде — например, пожить в дорогой дизайнерской квартире с видом на Китай. Запрос «интерьер как в Instagram» — вообще один из самых популярных сегодня.

— Значительная часть наших клиентов — это молодые люди 25—30 лет. Они не станут снимать квартиру с «бабушкиным» ремонтом. Это поколение визуалов, они ждут современный уровень комфорта: клининг перед заездом, полный набор техники, посуды и мебели, беспроводной интернет, — объясняет замруководителя агентства краткосрочной аренды «Квартирка» Евгения Кипоть (эта компания одной из первых заняла данную нишу в Благовещенске). — Мы изначально были нацелены на средний сегмент, а не на бюджет. Это означало, что нам необходимо дать клиенту соответствующий уровень услуг. Но ставка себя оправдала. У нас есть свои горничные, менеджеры, бизнес-процесс отлажен. Есть свои квартиры, также берем в управление жилье партнеров — но только квартиры в новостройках, в центре и с новым ремонтом, предпочтительно с дизайнерским.

Самой большой популярностью пользуется дизайн в стиле white box — белые стены, зачастую — белая мебель. Светлый интерьер, стильный декор.

— Пандемия не подкосила наш бизнес, а, наоборот, дала толчок к развитию. Во-первых, стал развиваться внутренний туризм. Во-вторых, многие люди начали отказываться от гостиниц в пользу отдельных апартаментов: это безопаснее, ведь контактов с потенциально зараженными людьми в таком случае меньше. Еще один плюс — в квартире у тебя есть возможность готовить самому, — рассказывает Елена. — У нас несколько десятков квартир, но в сезон их зачастую не хватает.

Также клиенты апартаментов — это приезжающие в командировки и на обучение. Немало гостей едет из Бурятии и Якутии в амурские медицинские центры. Зачастую — по онконаправлениям и в стоматологии.

Сегодня ценник на апартаменты в Благовещенске начинается от 1,5 тысячи рублей. Средняя цена за сутки в такой квартире — 2 тысячи.

Возрастная категория материалов: 18+