Сколько стоит жилье и что ждет рынок недвижимости Благовещенска: обзор «Амурской правды»

Фото: РИА Новости

Стабильно высокая первичка

В офисах застройщика ажиотажа нет, но спрос стабилен, единодушно признают представители компаний. Первичка последние три года пользуется повышенным спросом — ипотечные ставки здесь ниже в несколько раз (до февраля по льготной ипотеке можно было взять жилье от 0,1 до 6 процентов — последний вариант подходил для любой первички), в то время как на вторичном рынке ставки начинались с 8 процентов. Недорогие варианты — гостинки и небольшие однокомнатные квартиры — разбирали на этапе котлованов сразу после старта продаж. Сейчас остались только большие однокомнатные квартиры, а также двушки и трешки.

Так, АНК предлагает квартиры в двух домах, которые будут сданы в следующем году. Стоимость одно- и двухкомнатных — 140 тысяч рублей за квадрат, трехкомнатные — по 130 тысяч за квадратный метр. «Благовещенскстрой» предлагает квартиры в центральной части города по 125 тысяч за квадрат. Стоимость квадратного метра в однушках в ЖК «Чайка» — 140 тысяч. С учетом квадратуры такая квартира обойдется покупателям от 5,8 миллиона рублей. Двухкомнатные квартиры продаются по 130 тысяч за квадратный метр, трехкомнатные — по 120.

Самые бюджетные варианты на первичном рынке последние годы предоставляли застройщики микрорайона «Тепличный». Сейчас у «Мегатек-Строй-Инвест» остались в продаже только двух- и трехкомнатные квартиры по 115 тысяч за квадрат. По аналогичной цене в продаже только «двушки» и «трешки» у «Благовещенскстроя». Еще один жилой комплекс в этом районе — «Современник». Старт продаж в первом литере объявили в сентябре прошлого года, и к концу 2021 свободных квартир в девятиэтажном доме не осталось.

Несколько застройщиков взяли паузу в продажах. Так, «Мирастрой» пока не продает квартиры в доме по улице Островского. Правда, по словам представителей отдела продаж, вакантными оставались всего несколько объектов, и все — немаленькой площади. До этого однокомнатные у застройщика стоили 150 тысяч за квадрат, трехкомнатные — по 140 тысяч.

Еще один специализированный застройщик «Земля», который возводит ЖК «Дальневосточный талисман», также взял паузу в продажах. Представители компании объяснили это необходимостью пересчитать себестоимость квадратного метра в условиях повышающихся цен.

В итоге ценник на первичном рынке сегодня стартует от пяти миллионов рублей, средняя цена на квартиры — 6—8 миллионов, причем сдача большинства домов — в следующем году. Ажиотажа в таких условиях ждать действительно нелогично.

Уверенная в себе вторичка

Продавцы квартир на вторичном рынке стараются подтянуться ближе к застройщикам. Стоимость жилья за последние три недели подросла. Так, однокомнатная квартира в новом фонде (дома младше 10—15 лет) стоит 5—6 миллионов, двухкомнатная — от восьми. Самые бюджетные варианты — в старых домах, которым больше 30 лет. Здесь можно найти однокомнатную до пяти миллионов (правда, расхватывают такие варианты очень быстро), двухкомнатную — за 5,5 миллиона, «трешку» — в районе семи.

Причин для повышения несколько. Первая — люди стремятся срочно вложить свои накопления в недвижимость. Этот вид инвестиций всегда считался одним из самых надежных. Поэтому покупателей на рынке стало больше. Вторая причина — предложений стало меньше: примерно треть собственников сняла свои объявления о продаже.

— Люди в условиях неопределенности боятся расставаться с недвижимостью. Некоторые продавали жилье, чтобы вложиться в другие активы, однако сейчас перестали искать альтернативу. Кто-то планировал переехать в другой регион или даже за рубеж, но теперь поставили на паузу эти планы и, соответственно, продажу квартиры, — прокомментировала руководитель союза риелторов «Полезные люди» Валентина Голоушкина. — В итоге на рынке остались только «целевые» продавцы — те, кому действительно нужно продать. Зачастую это люди, которые хотят расширяться — например, в семье появился ребенок, вырученные средства планируют вложить в жилье большей площади. Еще одна категория продавцов — люди, которым деньги необходимы прямо сейчас по каким-то причинам. Третья категория — амурчане, которые взяли в жилье в кредит и теперь не могут обслуживать ипотеку из-за падения доходов.

Покупательские крайности

Сейчас максимально мотивированные на покупку — люди с ипотеками по «старым» ставкам (а до последнего времени 80 процентов покупателей в Приамурье брали жилье в кредит). Те, у кого уже есть одобрение, на первичном рынке еще могут взять квартиру под 2—6 процентов по льготным программам. Нижний предел — это Дальневосточная ипотека: еще недавно банки одобряли ее под 0,1 % годовых, однако сейчас вернулись к базовым двум процентам. Ипотека для вторичного жилья до последнего времени была от 8,6 % годовых. Для сравнения: сейчас кредит для квартиры на вторичном рынке — от 18 процентов. Насколько вырастут ставки по льготным кредитам, пока неизвестно. По предположениям участников рынка они могут достигнуть 10—12 процентов.

По неофициальной информации, Сбер сохраняет действующие условия по ипотеке до 27 марта, а именно на этот банк приходится больше половины ипотек в Приамурье. В других кредитных организациях точных сроков не называют, однако повышение ставок «висит в воздухе». Поэтому амурчане с одобрениями торопятся заключить сделки, соглашаясь даже на повышение цен.

— Какой будет процентная ставка для льготных ипотек, пока неизвестно. Получить одобрение по действующим ставкам сейчас еще реально, но гораздо сложнее. Отказов больше в разы, — поделилась с АП наблюдениями еще один риелтор. — Кроме того, даже получив одобрение и подобрав соответствующее требованиям банка жилье, можно «напороться» на отказ банка уже при совершении самой сделки. Почему банк отказывает в кредите — никто не знает. Как показывает практика, чаще отказы приходят к тем, кто работает не в бюджетной сфере. Были случаи, когда банк предлагал свою страховку объекта и жизни при совершении сделки, а если покупатель выбирал стороннюю компанию для страхования (как правило, это значительно дешевле) — мог тоже получить внезапный отказ в кредите.

Есть и другая группа покупателей, которые, наоборот, активно демпингуют на рынке. Причина — покупать жилье они собираются за собственные средства. Их поведение тоже объяснимо. Платежеспособных покупателей становится все меньше: недорогие ипотеки заканчиваются, да и не все сделки с привлечением кредита одобряет банк. В итоге обладатели наличных становятся единственной категорией покупателей, которые уже сами могут диктовать правила продавцам.

Квартирный прогноз

— Я думаю, нынешнее оживление рынка продлится недолго — до официального повышения ставок по льготной ипотеке, — поделилась с «Амурской правдой» известный в Благовещенске риелтор Олеся Капитоненко. — К концу весны ожидаем стагнации. Льготная ипотека не исчезнет с рынка полностью, однако процентные ставки скорее всего повысят по всем видам продуктов, что значительно сократит к ней интерес.

Высокие ипотечные ставки в России уже были после кризиса 2008 и 2014 годов (правда, на этот раз рекорды могут быть побиты). Как правило, в этом случае кредит берут для того, чтобы «добить» необходимую сумму: например, человек продает однокомнатную квартиру и покупает «двушку». Разница в цене будет небольшая, такие клиенты смогут себе позволить заем в банке.

— Оживить рынок могут обладатели военных или иных жилищных сертификатов, однако их количество не так велико, чтобы значительно повлиять на ситуацию, — продолжает Олеся Капитоненко. — Будет ли снижение цен — неизвестно; возможно, они просто остановятся, но из-за инфляции стоимость жилья продолжит падать. Дефицит покупателей заставит продавцов делать скидки тем, кто готов приобрести жилье.

Еще один прогноз: возможно, падение рубля по отношению к юаню станет настолько весомым, что недвижимость в Благовещенске будет привлекательна для китайцев. Жилье в столице Приамурья может быть интересно предпринимателям Поднебесной, которые заняты торговлей с Россией. Либо китайским пенсионерам, которые смогут позволить себе купить квартиру и жить на этом берегу Амура на свои сбережения, смело предполагают благовещенские риелторы.

Столько стоит жилье по новым ставкам

Цена однокомнатной квартиры в относительно новом доме и с ремонтом не ниже среднего сегодня составляет пять миллионов рублей. Для расчета возьмем первоначальный взнос в размере 20 процентов (миллион рублей, размер кредита в этом случае — четыре миллиона) и средний срок ипотеки — 20 лет. Если процентная ставка составляет 8,5 процента годовых (актуальные до последнего времени предложения банков), ежемесячный платеж равен 34,7 тысячи рублей. Переплата по процентам — 4,3 миллиона. Если при тех же условиях ипотечная ставка равна 18 процентам, то ежемесячный платеж достигнет 61,7 тысячи, переплата по процентам — 10,8 миллиона рублей.

«Квартиру без балкона — предлагать»

Далеко не все покупатели на благовещенском рынке недвижимости имеют в запасе сумму, достаточную для покупки квартиры. В этом случае люди ищут более бюджетные варианты.

— Сейчас люди раскупают даже неликвидные объекты — жилье в старом фонде, с неудачными планировками, на первых и последних этажах, без балконов. Те, кому не хватает даже на такую квартиру, интересуются комнатами в общежитии. Если раньше эти объекты могли продаваться годами, то теперь их активно раскупают. Причем стоимость значительно подросла: с миллиона до полутора, — говорит Валентина Голоушкина. — Пользуются большой популярностью и гаражи: во-первых, это тоже вложение в недвижимость, во-вторых, многие люди опасаются всплеска автокраж из-за дефицита на автомобильном рынке. Ценник на них тоже вырос.

Подписывайтесь на наш телеграм канал 

Возрастная категория материалов: 18+