Как не стать жертвой застройщика: топ самых опасных серых схем долевого участия в возведении домов

Купившимся на серые схемы дольщикам приходится ждать свое жилье очень долго. Фото: Архив АП

Новых обманутых участников долевого строительства в области пока, к счастью, нет. Однако в других регионах власти фиксируют схемы, с помощью которых застройщики начали обходить 214‑й федеральный закон, которой и ввел эскроу-счета, защищающие деньги дольщиков. Минстрой Приамурья рассказал о самых популярных вариантах серых схем, которые предлагают недобросовестные строительные компании потенциальным покупателям.

«Проблема с обманутыми дольщиками решена»

Еще в прошлом году региональные власти сделали заявление: «Проблема с обманутыми дольщиками в Приамурье решена». Действительно, соответствующие договоры с застройщиком, который возводит жилой комплекс в микрорайоне Тепличный, были подписаны.

Компания получила землю под строительство, а взамен должна отдать часть квартир в новостройках дольщикам. Некоторые из них станут владельцами жилья в первом доме, который планируется сдать уже в конце этого года. Второй литер намерены ввести в эксплуатацию в 2023 году — тогда ключи получат остальные дольщики.

Эскроу-счета стали защитой

При этом 214‑й федеральный закон призван был полностью ликвидировать проблему с людьми, которые остались без оплаченного, но недостроенного жилья. На сегодняшний день единственная законная схема, с помощью которой можно привлекать деньги обычных людей при строительстве дома, — это эскроу-счета.

Выглядит это так: застройщик получает разрешение на строительство и возводит не меньше 10 процентов дома. После этого он получает соответствующую аккредитацию в банках и возможность привлекать деньги дольщиков. Заключает с ними договор, однако сами средства к компании не приходят: они лежат на эскроу-счетах в банках. Когда компания вводит дом в эксплуатацию, она получает и доступ к деньгам. Пока идет стройка, предприятие может взять кредит в банке: при этом чем больше средств на эскроу-счетах, тем меньше процентная ставка по кредиту — это называется «проектное финансирование».

Опасности предварительного договора купли-продажи

Любой вариант, который не предусматривает создания эскроу-счетов и соблюдения требований 214‑ФЗ, является серой схемой. Которая влечет большие штрафы для дольщика при расторжении договора по его инициативе. При этом такие договоры по сути ничего не гарантируют покупателям. Застройщик, не стесненный обязательствами, может строить дом сколько угодно.

Первый вариант серых схем — предварительный договор купли-продажи квартиры. Строительная компания заключает с покупателем договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит покупатель, считаются «обеспечительным платежом».

Застройщик берет деньги сегодня, а продать квартиру обязуется в будущем. При заключении предварительного договора все квартиры числятся не за конкретными покупателями, а за компанией. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поэтому ничто не мешает строительной компании, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру.

«По такому договору строительная компания не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной, — отмечает областной минстрой. — Цена квартиры в основном договоре купли-продажи, если он когда‑нибудь все‑таки будет заключен, может быть значительно выше, чем в предварительном».

Важно: обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи, он не будет заключен. В случае нарушения строительной компанией условий предварительного договора покупателю придется доказывать сам факт передачи ей денег. При заключении предварительного договора у покупателя не возникает права требования на квартиру.

Возможная вариация — предварительный договор участия в долевом строительстве. Это одна из разновидностей предварительных договоров. В этом случае строительная компания обязуется в будущем не продать покупателю квартиру, а заключить с ним договор долевого участия. Все вышеперечисленные риски в полной мере относятся и к этой схеме.

Бронирование пустоты

Вторая серая схема — договор бронирования. Строительная компания предлагает внести от 10 процентов до трети стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у нее нет даже разрешения на возведение дома. Покупателю договор бронирования ничего не гарантирует. Он рискует не получить не только квартиру, но и свой аванс.

Третья схема — «депозитная», или «банковская». Строительная компания продает квартиры клиентам, у которых в определенном банке есть счет — на него они вносят оговоренную сумму. У стройфирмы и банка оформлены партнерские отношения. «В этом случае строительная компания не участвует в привлечении средств граждан, а кредитуется у банка, формально не имеющего никакого отношения к строительству. Данная схема не подразумевает возникновения у покупателя права требования на квартиру», — отмечают в областном минстрое.

Четвертый вариант — договор займа. По этой схеме покупатель не покупает квартиру у строительной компании, а одалживает ей свои деньги. Разумеется, никаких прав требования на квартиру в этом случае у человека не возникает.

Вексель с подвохом

Пятый — вексельная схема. С покупателем заключаются два договора: обычно предварительный договор купли-продажи или соглашение о намерениях и договор купли-продажи векселя.

Подразумевается, что оплата будущей сделки происходит путем погашения векселя, то есть строительная компания погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру никак между собой не связаны. В векселе невозможно указать конкретную квартиру, поэтому нет никаких гарантий, что строительная компания обменяет вексель именно на ту квартиру, которая ранее была обещана. Также она может просто рассчитаться с покупателем его же деньгами, то есть получить долгосрочный беспроцентный кредит. В случае банкротства застройщика покупатель не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению.

Перехитрить себя

Шестой вариант серой схемы: договор соинвестирования или инвестиционный договор. Заключив такой договор, человек становится партнером строительной компании и, соответственно, разделяет с ней все коммерческие риски, связанные со строительством.

Седьмая схема — договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества. При этом, по словам специалистов регионального ведомства, потребительское общество не может осуществлять деятельность по строительству жилья и привлечению денежных средств для этих целей.

Восьмой вариант: вступление в коммандитное товарищество. Коммандитное товарищество рассчитано на приобретение части прибыли от участия в нем. Никаких имущественных прав у человека не возникает.

КОММЕНТАРИЙ

Николай Сибиряков, министр строительства и архитектуры Амурской области:

— На сегодняшний день, к сожалению, не все застройщики используют официальные механизмы, о серых схемах в строительстве объектов по всей России мы слышим все чаще. Для того, чтобы не допустить подобных случаев в нашем регионе, мы разработали памятки. Они рассказывают о вариантах серых схем, способах их использования недобросовестными застройщиками. Рекомендации о том, как не стать обманутым инвестором, заемщиком или дольщиком, размещаются на различных площадках.

В регионе пока не предлагают серых схем

Ни один из вариантов серых схем на сегодняшний день амурские застройщики не предлагают. Однако с учетом политической и экономической ситуации многие люди считают недвижимость одним из самых надежных вариантов инвестиций: всплеск сделок купли-продажи фиксируется последний месяц по всей России, в том числе — в Приамурье.

Попытка сэкономить на покупке недостроенного жилья по одной из серых схем может лишить человека накоплений, причем рассчитывать на компенсацию из бюджета амурчанину уже не придется: обманутым дольщиком считается только тот, кто заключил договор долевого участия в рамках 214‑го федерального закона.Если вы столкнулись с мошенничеством в сфере строительства жилья, можете обратиться в амурский минстрой по адресу: г. Благовещенск, улица Шевченко, 24. Телефоны: 8 (4162) 770-417, 770-416.

Возрастная категория материалов: 18+