«Цены на жилье стабилизировались»: министр строительства Приамурья о новых домах и дефиците кадров

Борьба за новостройки

— Ситуация на рынке недвижимости за последние несколько лет действительно серьезно изменилась, — говорит Николай Александрович. — Мы регулярно перевыполняем планы по вводу жилья, и 2023-й не станет исключением. Планируем до конца года ввести не менее показателя прошлого года.

При этом в памяти амурчан еще живы воспоминания о покупках на первичном рынке пятилетней давности — тогда квартиры в строящихся домах раскупали на стадии котлована. К самым популярным застройщикам записывались в очередь. Выбирать дом, исходя из предпочтений о фасаде, оформлении подъезда или комфортабельности детских площадок, не приходилось. Успел купить «однушку» на старте продаж, по минимальной цене — повезло.

— В 2018 году на федеральном уровне были приняты изменения в 214-ФЗ о переходе на новую схему – эскроу-счета. Если раньше организация брала деньги напрямую у дольщиков и сама распоряжалась ими, то теперь все средства граждан находятся на специальных эскроу-счетах. Возводить дом компании могут либо за свои средства, либо использовать проектное финансирование, то есть целевой кредит, — рассказал Николай Сибиряков.

У такого займа плавающая ставка: чем больше денег на эскроу-счетах, привязанных к этому дому, тем ниже процентная переплата. Однако банки при проектном финансировании очень строго следят за целевым расходованием средств: потратить кредитные деньги можно только на строительство той многоэтажки, для возведения которой и были взяты деньги. А значит — необходимо вести белую бухгалтерию и работать в соответствии с законом.

Непростые условия

Фото: Алексей Сухушин

По словам министра, далеко не все организации могли продолжить свою деятельность в строительстве и теряли источник средств — часть мелких застройщиков ушли с рынка. В итоге объемы строящегося жилья существенно сократились. Главной целью 214 Федерального закона было обезопасить дольщиков. Застройщик получает деньги только после того, как сдаст дом. И закон оказался эффективен: новых обманутых дольщиков в Приамурье не появилось за последние пять лет. При этом нововведения критиковали за усложнение работы застройщиков, прогнозировали, что в итоге на рынке останутся только самые крупные из них. Следовательно, конкуренция будет низкой, что повлечет завышенную цену на «квадрат» и минимальный выбор.

Существенно усложнила жизнь застройщикам пандемия. Помимо общих проблем, с которыми столкнулось большинство российских компаний — проблемы с логистикой, больничные сотрудников , — амурские застройщики разом лишились до 80 процентов рабочей силы. В основном на стройках трудились гастарбайтеры из Китая, а Поднебесная закрыла границы из-за коронавируса.

Уравновесить спрос и предложение

Фото: Алексей Сухушин

Более дорогая логистика из-за санкций, повышение зарплаты строителям увеличили себестоимость строительства больше чем на треть. По оценке экспертов, общероссийский рост цен на стройматериалы (кирпич, металл, бетон, цемент, электрика и так далее) доходил до ста процентов. Плюс к этому свою роль сыграла низкая конкуренция. В итоге стоимость квадратного метра на первичном рынке начала интенсивно расти.

В таких условиях область начала работать над стабилизацией цен на жилье. При этом просто запретить поднимать цены застройщикам власть не имеет права. Регион начал стимулировать работу застройщиков на рынке, чтобы уравновесить спрос и предложение. Спрос обеспечили в том числе льготные ипотечные программы: «Дальневосточная ипотека», «Сельская», «Семейная».

— За счет областного бюджета застройщики могут получить компенсацию процентной ставки по проектному финансированию, претендовать на льготное предоставление земельных участков. Также мы возмещаем до 70 процентов затрат на технологическое присоединение, — отмечает министр. — Еще можно получить компенсацию трат на приобретение оборудования, техники, на уплату процентов по кредитам и лизинговым платежам. Также у региона налажено тесное взаимодействие с Минстроем России: в область привлекают федеральные меры поддержки для строительства сетей и объектов коммунальной, дорожной инфраструктуры. Это дает возможность застройщикам жилья создавать новые комфортные районы для населения в области.

Комплексный подход

Фото: Алексей Сухушин

Немаловажную роль в стабилизации ситуации сыграло комплексное развитие территорий (КРТ). Застройщик здесь не просто строит один дом, а обеспечивает будущих жильцов инфраструктурой: инженерной и социальной, а также не забывает про благоустройство территории. При этом комплексный подход обычно подразумевает возведение сразу нескольких домов или даже квартала. Таким образом компания получает крупный объект, а область прирастает серьезным количеством нового жилья.

— К практической реализации КРТ регион приступил в прошлом году, — отмечает Николай Сибиряков. — Уже заключено два договора о комплексном развитии двух территорий в Благовещенске (342 квартал: набережная Зеи в районе улицы Заводской, и 252 квартал — также набережная Зеи, в районе Чехова и Конной. — Прим. ред.). И принято решение о еще одном КРТ. Потенциал жилищного строительства по этим проектам до 2032 года — 83 тысячи квадратных метров. В перспективе предстоит комплексное развитие территорий не менее чем на семи площадках общей площадью более 100 гектаров. Площадь жилой застройки будет более 800 тысяч квадратных метров.

МИПы наращивают «квадраты»

Еще одно направление развития жилищного строительства — масштабные инвестпроекты.

— В 2022 году заключены еще два трехсторонних соглашения о реализации масштабных инвестиционных проектов (МИП). Согласно им, до 2036 года планируется ввести более 500 тысяч квадратных метров жилья. Инвесторами по данным проектам являются ООО «Дальстрой» и ООО «Специализированный застройщик «ПИК Благовещенск». Всего в области реализуется пять МИПов, — комментирует министр.

Еще одна серьезная застройка в рамках масштабного инвестпроекта — «Дальневосточный квартал», реализовывать этот проект начнут в этом году на территории Северного жилого района. Потенциал застройки — 334 тысячи квадратных метров жилья, площадь территории — 91 гектар.

«Строительная отрасль справилась с потрясениями»

Фото: Алексей Сухушин

Тенденция комплексного освоения территорий — речь и о КРТ, и о МИПах — привлекает крупных застройщиков из других регионов. Сейчас на территории Амурской области в этой сфере работают более 20 компаний, которые возводят 132 многоквартирных дома, в области выдано 113 разрешений на строительство жилья общей площадью больше 800 тысяч квадратных метров. Четырнадцать организаций-застройщиков используют проектное финансирование для строительства 23 многоквартирных домов.

— В настоящее время строительная отрасль в целом справилась с потрясениями. Предложений на рынке первичного жилья становится все больше. Как итог — мы видим разнообразие проектов жилой застройки, использование современных архитектурных решений в строительстве жилья, — отмечает Николай Сибиряков. — Таким образом, в перспективе существует вероятность снижения стоимости жилья за счет выхода на рынок организованной комплексной жилой застройки.

«Резких скачков стоимости стройматериалов не фиксируем»

Фото: Алексей Сухушин

Стоимость квадратного метра во многом зависит от цены на строительные материалы. Минстрой Приамурья регулярно мониторит рынок: если специалисты отмечают повышение ценника больше, чем на 10 процентов, обращаются в Федеральную антимонопольную службу с просьбой проверить продавца. В прошлом году такие инциденты случались, в этом — пока нет.

Повышение цен бывает плановым (как правило, в начале года заводы по производству железобетона, кирпича, блоков из ячеистых бетонов пересматривают цены в сторону увеличения) или связанным с увеличением стоимости сырья для производства и модернизацией оборудования транспортных и цеховых расходов. Третий вариант — сезонное увеличение. Как правило, оно происходит из-за возобновления добычи инертных материалов и производства товарного бетона и раствора в теплый период. «Явный пример сезонного повышения цен наблюдаем сейчас. В частности, выросла цена инертных материалов — песка, ПГС, щебня — в среднем на 5 процентов. С апреля этого года повысилась стоимость цемента на 11,5 процента: этот материал в регион завозят, — прокомментировал министр.

Кадровая проблема стала не такой острой

Фото: Архив АП

В начале пандемии кадровый вопрос в строительной сфере Приамурья был крайне актуальным: тогда озвучивалась нехватка порядка 30 тысяч рабочих.

— Мы проанализировали ситуацию. По данным управления занятости Приамурья, в категории «строительство» заявлена 31 326 вакансий. Однако наибольшее количество — 64 процента — нужны на строительстве крупных инвестиционных проектов амурских ГПЗ и ГХК, — говорит Николай Сибиряков. — В настоящее время, по данным минстроя области, чистая потребность в работниках составляет порядка трех тысяч человек.

Основная потребность приходится на специалистов со средним профессиональным образованием, как то: каменщик, штукатур, арматурщик, плотник, маляр. Упор область сделала на подготовку собственных кадров. Сегодня будущих строителей в регионе учат в одном университете (Дальневосточном ГАУ) и пяти колледжах. Ежегодно эти образовательные учреждения выпускают около 400 молодых специалистов.

— Мы привлекаем строительные организации к работе с профильными колледжами и вузом. Компании участвуют в демонстрационных экзаменах на базе учебных заведений, представителей застройщиков приглашают в состав государственных аттестационных комиссий, они оказывают помощь при формировании образовательной программы, — отмечает Николай Сибиряков.

На чигиринских полях построят школу, поликлинику и ФОЦ

В Благовещенском округе планируют возвести новую школу на 528 мест. Она будет находиться недалеко от улицы Василенко. К строительству приступят в ближайшее время. Кроме того, в Чигирях, вдоль той же улицы Василенко, планируется построить еще два социальных объекта — новую поликлинику и физкультурно-оздоровительный центр. С учетом того, что несколько десятков гектаров земли рядом отведены под комплексную жилищную застройку, эти объекты будут весьма востребованы.

***

Брак по кредиту: амурчане фиктивно женятся и разводятся из-за дальневосточной ипотеки

Сколько сегодня стоят новые квартиры в Благовещенске и как первичка борется за покупателей

Возрастная категория материалов: 18+