Эти и многие другие особенности современного рынка недвижимости выяснял корреспондент «АП». Переменчивый спрос Рынок недвижимости меньше всего подвержен инвестиционным рискам, считает директор благовещенского агентства недвижимости Виталий Переверзев. Благодаря этому приобретение квартиры на сегодняшний день является довольно распространенным способом вложения финансовых средств. К тому же, если жилище сдавать внаем, то можно не только сохранить, но и приумножить личный капитал. - Последние два года ситуация на амурском рынке недвижимости несколько изменилась, вместе с этим поменялись и вкусы покупателей, - утверждает Виталий Михайлович. - Практически весь 2006 год и до осени 2007-го цены на квадратные метры уверенно держались. Хотя до этого, на протяжении трех лет, из-за инфляции стоимость жилой площади возрастала до 50% в год. Если три года назад в ожидании очередного ценового скачка хорошо раскупались и продавались как новые, так и квартиры-«долгожители», то сегодня, благодаря стабилизации на рынке недвижимости, люди стараются вкладывать деньги в более свежее жилье. А на квартиры с большим сроком эксплуатации цены даже немного понизились. Согласно прогнозу директора агентства недвижимости, продавать «квартиры со стажем» становится делом невыгодным, и в дальнейшем спрос на такой жилой фонд будет невелик. Общаги не в почете Еще в недалеком прошлом лидерами продаж были однокомнатные квартиры и общежития-малосемейки. Квадратные метры здесь по-прежнему остаются самыми дорогими. Сегодня повышенным спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры. Это связано с появившейся возможностью у населения вступить в ипотеку или взять банковский кредит, тем самым улучшив свои жилищные условия. - Несмотря на кабальные условия, ипотека все же выгодна, - считает Виталий Переверзев. - Потребитель, взявший кредит, начинает считать, сколько в итоге денег он обязан вернуть. Отдавать, действительно, приходится раза в два больше. Но если учесть, что за 15 - 20 лет стоимость жилья вырастет в энное число раз, то в ипотечном кредитовании все же есть смысл. Цена по осени взлетает Несмотря на полуторагодовалое затишье на рынке недвижимости, осенью этого года произошел очередной ценовой скачок на новое и «свежее» (до пяти лет эксплуатации) жилье. - Давно замечено, что в холодный период года цены на жилье повышаются, весной, наоборот, снижаются. Частично это объясняется и психологическими особенностями человека. Если весной людей больше заботит предстоящий отпуск, то осенью многие начинают задумываться о надвигающейся зиме и желают видеть крышу над головой, - объясняет Виталий Михайлович. Осенью в столицу Приамурья приезжают студенты, которым заботливые и обеспеченные родители стараются приобрести какое-нибудь жилье. Чаще всего именно в этот период военнослужащие и переселенцы из северных районов реализуют свои жилищные сертификаты, а удачливые фермеры, выгодно продав урожай, стараются вложить полученные доходы в конвертируемые квадратные метры. Поэтому лучше всего весной покупать, а осенью продавать. Новостройки в зоне риска Мнения всех экспертов сходятся в том, что наиболее выгодно приобретать жилье в новостройках. Самый удачный момент для инвестирования - это стадия строительства дома на уровне 2 - 3-го этажа, когда уже очевидно, что вся необходимая документация получена, и в то же время еще остается потенциал роста цен до момента сдачи дома приемочной комиссии. Если купить квартиру в новостройке на начальном этапе и продать по окончании строительства, то доходность инвестиций составляет в среднем 25 - 30%. Очень низкие цены на строящееся жилье компании выдвигают тогда, когда у них нет необходимого разрешения. Этим как раз и привлекают вкладчиков. Но покупка на стадии строительства - дело довольно опасное. Всегда присутствует риск увеличения заявленных сроков строительства, в худшем случае - его прекращение. Можно и вовсе стать совладельцем одной жилплощади вместе с другим вкладчиком. Чтобы этого не случилось, покупателю необходимо с должным вниманием отнестись к правоустанавливающим документам, опыту и репутации строительной компании, качеству построенных домов и схеме приобретения квартиры. И ни в коем случае не подписывать до начала строительства предварительные договоры. Дома-призраки В прошлые годы, при резком увеличении цен на недвижимость, жилье скупалось ради вложения средств и последующей перепродажи. В последнее время наблюдается перенасыщение рынка дорогими квартирами, которые продавцы желают продать, а покупатели не хотят приобретать. - На сегодняшний момент многие богатые люди уже обеспечены комфортным жильем, и вкладывать деньги в недвижимость в Благовещенске для них нет смысла. Сегодня продать элитную квартиру довольно проблематично, - поясняет Виталий Михайлович. Из-за чего и появляются целые дома-призраки, где все квартиры проданы, но света в окнах практически нет. По мнению некоторых экспертов, в 15% квартир в новостройках, приобретенных для перепродажи, никто не проживает. Рост цен на недвижимость (Двухкомнатная квартира в областном центре) 1.01.06 - 1400000 руб. 1.01.05 - 1000000 руб. 1.01.04 - 700000 руб. 1.01.03 - 550000 руб. Портрет идеального дома Каждый покупатель выбирает жилье, ориентируясь на свой вкус и кошелек. Но есть вещи, на которые в первую очередь обращает внимание большинство. Попробуем вместе с экспертами рынка недвижимости составить портрет идеального дома. Большим спросом у амурчан пользуются двухкомнатные квартиры в кирпичных новостройках или домах сроком эксплуатации до 10 лет, общей площадью от 50 до 70 кв. м. Причем важную роль играет не метраж, а функционально продуманная планировка жилплощади. Идеальная квартира должна располагаться на 2 - 3-м этаже, в высотках - нижний и средний уровень. При выборе жилья учитывается и район проживания, развитая инфраструктура, близость к центру, транспортная доступность места, где расположен дом. Дополнительную ценность придает наличие сервисных служб, социальных учреждений, спортивных комплексов. В то же время увеселительные заведения, крупные торговые комплексы, автосервисы и заправочные станции, расположенные рядом, способны существенно снизить стоимость жилья. Следует отметить, что в последнее время люди больше предпочитают покупать квартиры со свободной планировкой и черновой отделкой. У большинства из них собственные дизайнерские предпочтения и вряд ли вариант массовой застройки сможет соответствовать требованиям. КСТАТИ В Приамурье нет пентхаусов По мировому опыту пентхаус - это суперэлитное жилье. В столице Приамурья данный вид строительства только начинает свое формирование. На сегодняшний день в Благовещенске насчитывается несколько домов, позиционируемых застройщиками как пентхаусы. К сожалению, не все потенциальные покупатели четко представляют себе, что должно включать в себя понятие «пентхаус», этим недопониманием пользуются недобросовестные риелторы и продают обычные элитные квартиры на последнем этаже по цене суперэлитного жилья. Пентхаус - это практически отдельный дом на крыше здания, обязательно с террасой, на которой располагаются сады, фонтаны, бассейны или корты и даже вертолетные площадки. Такие квартиры полностью изолированы, в них должен быть отдельный лифт и многоступенчатая система охраны. Такого жилья в Амурской области пока нет. То же самое происходит и с понятиями «элитное жилье» и «бизнес-класс». Некоторые продавцы называют таковыми квартиры, построенные 15 лет назад. Кто-то и наличие пластиковых окон называет элитой. Согласно общероссийским стандартам, элитными считаются кирпичные или монолитные дома с улучшенной планировкой и увеличенными метражами квартир, расположенные в хорошем районе с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой. В проектах бизнес-класса, в зависимости от местоположения дома, площадь односпальной квартиры варьируется от 60 до 80 кв. м, двуспальной - от 90 до 100. Что касается трехспальных квартир, то разброс может быть существенным, но оптимальная площадь - 130 - 140 кв. м. В таком доме должны быть хорошие окна, двойные или тройные стеклопакеты с шумоизоляцией, но вряд ли следует рассчитывать на внутреннюю облицовку из ценных пород дерева. Число машиномест в гараже и наземной парковке должно совпадать или в 1,5 раза превышать число квартир в доме, хотя именно этот параметр застройщикам чаще всего соблюсти не удается. Обязательным атрибутом «элитности» является огороженная территория, наличие контрольно-пропускного пункта и охраны. Советы продавцам и покупателям Самое важное при продаже недвижимости - получить деньги. Поэтому, если у вас есть сомнения в услугах фирмы-посредника, то до получения всей материальной компенсации никаких доверенностей не оформляйте и не ставьте подписи в договоре. Гораздо больше юридических тонкостей при покупке жилища. Одному частному лицу здесь не справиться. Чтобы проверить квартиру на предмет прописки и задолженности по ЖКХ, лучше всего обратиться в хорошо зарекомендованное агентство недвижимости. Если стоимость одной квартиры гораздо дешевле себе подобных, отнеситесь к ней с повышенным вниманием. А факт, что за последние полгода квартира три раза перепродавалась, вас обязательно должен насторожить.

Возрастная категория материалов: 18+