Трудности перевода

Предпочтение объясняется просто - на первом этаже можно открыть магазин, аптеку или офис, предварительно присвоив бывшей квартире статус нежилого помещения. Насколько сложна такая процедура, пыталась выяснить «АП». Новые правила Аптеки, салоны и магазины раскидывают свои «сети» в разных районах областного центра. Новые филиалы появляются в городе чуть ли не каждый месяц. Обычно - на первом этаже жилых многоэтажек. Продать свою квартиру «под офис» сегодня желают многие горожане: ведь жить «внизу» по-прежнему непопулярно, а за то, чтобы открыть магазин в удачном месте, предприниматели готовы заплатить больше, чем потенциальные жильцы. На первый взгляд баланс между спросом и предложением идеальный. Но, как оказалось, это только теория. Специалисты по сделкам с недвижимостью уверяют - перевести жилое помещение в нежилое, соблюдя все требования законодательства, сегодня весьма непросто. - Около года назад процедура перевода жилого помещения в нежилое усложнилась, - рассказывает президент некоммерческого партнерства «Гильдия риелторов Приамурья» Виталий Злочевский. - Согласно постановлению мэра от 30 октября 2007 года, для того чтобы провести подобное переустройство и реконструкцию помещения, требуется согласие собственников всех квартир многоквартирного дома, в котором это помещение находится, а раньше было достаточно собрать подписи двух третей жильцов. Как показывает практика, получить одобрение всех без исключения соседей, как правило, не удается. Новый подход к вопросу изменения статуса помещений объясняется требованиями Жилищного кодекса. Согласно закону, в новое нежилое помещение должен быть обеспечен отдельный вход. Это значит, что его будут «прорубать» снаружи, внося тем самым изменения в фасад дома и занимая часть земельного участка, который отводится под все здание. А это уже совместное имущество всех собственников дома. «Благословение» соседей - не единственная сложность, с которой столкнется желающий перевести свою квартиру в нежилое помещение. Пакет документов, обязательных для того чтобы начать процедуру перевода, также получается собрать не всегда. Бумажный марафон Если вы все же решили попытать счастья, первое, что стоит сделать, - это отправиться в городское управление ЖКХ за консультацией. Нам в юридическом отделе управления предоставили внушительный перечень документов. Решив затеять перевод, собственник квартиры должен обратиться в любую лицензированную проектную организацию для того, чтобы оформить проектную документацию на новое помещение. Готовый проект подлежит согласованию в 10 инстанциях, среди которых земельное управление, ОАО «Амургаз», ОАО «АКС» и даже ОГИБДД УВД. Следующий этап - согласование с соседями. Жильцы должны не просто подписать чистый лист бумаги, основываясь на устном заверении собственника, что все будет хорошо, а ознакомиться с проектной документацией - планами и чертежами этажа с изменениями наружной части здания, с указанием перечня работ, при которых затрагивается общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Удалось собрать подписи всех соседей - отправляйтесь в УФРС по Амурской области. Здесь вам должны предоставить справки о том, что каждый подписавшийся действительно является собственником своей квартиры (каждая справка обойдется примерно в 100 рублей). На этом этапе тоже могут возникнуть сложности. - Даже если соседи не стали препятствовать вашим планам, на пути могут встать проблемы чисто юридического характера, - поясняет главный специалист юридического отдела управления ЖКХ администрации Благовещенска Ольга Мамедова. - Чем больше квартир в доме, тем больше вероятность, что кого-то из собственников может не оказаться на месте. Кто-то уехал, кто-то умер. Подписи других жильцов такой квартиры в расчет не принимаются. Кроме согласованной проектной документации, собственник квартиры должен представить в управление ЖКХ правоустанавливающие документы на переводимое помещение (право собственности), технический паспорт, поэтажный план дома и еще несколько справок, среди которых справка об отсутствии регистрации граждан в переводимом помещении. Беззаботное расширение До 2007 года, когда на реконструкцию помещения требовалось согласие лишь чуть более 60 процентов собственников квартир, ежегодно совершались десятки подобных сделок. Сейчас перевод жилых квартир в нежилые помещения в Благовещенске редкость. По данным управления, с начала года было зарегистрировано лишь 7 подобных случаев. Из них перевод, связанный с внесением изменений в фасад здания, удалось осуществить только двум владельцам. Остальные «расширялись», то есть переводили в разряд нежилой дополнительную площадь к уже имеющемуся помещению. Это не такой сложный и длительный процесс. - Если собственник решил осуществить перевод помещения из жилого в нежилое и при этом оно будет примыкать к уже имеющемуся нежилому, то в этом случае согласовать проектную документацию с соседями он не обязан, - отмечает Ольга Геннадьевна. - Это объясняется тем, что отдельный вход в помещение уже обеспечен и последующей реконструкции наружной стороны производиться не будет, а на внутреннюю реконструкцию и перепланировку помещения согласия соседей не требуется. «Квадратный» дефолт Усложнение правил перевода, по словам специалистов, уже отразилось на ценах на подобную недвижимость. Стоимость «квадратов», которые впоследствии могли бы превратиться в аптеку или парикмахерскую, в последнее время существенно снизилась. Кроме того, дефицит на нежилые помещения в областном центре понемногу сокращается. Сегодня практически в каждой новостройке первый этаж уже строится нежилым. Желающие разместить в новом доме магазины и офисы могут сделать это без труда. - Несколько лет назад, найдя покупателя, который планировал перевести квартиру в нежилое помещение, прежний собственник мог продать ее вдвое дороже, чем если бы она оставалась жилой, - отмечает Виталий Злочевский. - Сегодня разница в цене достигает в среднем 20 процентов. Исключение составляют центральные районы города. В центре жилья строится мало, поэтому, если покупатель уверен в том, что перевести квартиру в нежилое помещение удастся, он по-прежнему может предложить за нее неплохие деньги. Договориться по-соседски Как отмечают в администрации города, обычно этап согласования проекта с соседями занимает от нескольких месяцев до нескольких лет. Между тем известны случаи, когда благовещенцам, желающим перевести свою квартиру в нежилое помещение, удавалось склонить на свою сторону несговорчивых соседей. Нередко предприимчивые соседи требуют за свои подписи материального вознаграждения. Цена одной подписи сегодня колеблется от 5 до 50 тысяч рублей. Но наиболее популярный метод - «обменять» подписи на договор, согласно которому владелец нежилого помещения обязуется благоустроить детскую площадку или дворовую территорию за свой счет.