Ипотека пошла в новостройки

Зимние осложнения

— Начало 2015 года оказалось не очень удачным для оформления ипотечных кредитов. Нестабильная финансовая ситуация привела к тому, что часть банков вообще приостановила выдачу жилищных кредитов на неопределенное время, — прокомментировал директор департамента по Амурской области Азиатско-Тихоокеанского банка Дмитрий Макаров. — Было непонятно, куда двинется рынок, когда начались «американские горки» с ключевой ставкой Центробанка.

В декабре 2014 года ключевая ставка — ставка, под которую Центральный банк кредитует коммерческие банки — подскочила почти вдвое — с 10,5 до 17 процентов. Поскольку ключевая ставка — неотъемлемая составляющая при формировании процентной ставки всех кредитов, займы, в том числе и жилищные, ощутимо подорожали. Кроме того, банки стали более придирчиво относиться к потенциальным новоселам.

— Требования ужесточились не только к ипотеке, но и ко всем кредитуемым клиентам, — продолжил Дмитрий Макаров. — Сейчас подробнее рассматривают каждую кандидатуру. Не только наличие просрочки, но и уровень закредитованности, не только доход, но и сферу работы — оцениваются все факты. Соответственно, и количество отказов увеличилось. В среднем, если раньше из 10 клиентов семь получали кредит, теперь одобрение получат только трое.

Также, по неофициальным данным, Дальний Восток попал в черную зону по закредитованности и просрочке у банков. Следовательно, получить кредит жителям региона сложнее. Еще одним препятствием при получении кредита стал так называемый прожиточный минимум, который устанавливает для себя каждый банк. Дело в том, что при расчете ежемесячного платежа потенциального заемщика банк отнимает от заработной платы некую сумму — минимум, необходимый для проживания этого человека. Остальная сумма может идти на ежемесячную выплату. В соответствии с этим рассчитывается общая сумма кредита. Например, самый крупный банк страны в прошлом году оставлял на жизнь заемщикам семь тысяч рублей в месяц. С начала года сумма подскочила вдвое — до 14 тысяч рублей. Это также стало дополнительным фильтром при отборе кандидатов на ипотеку.

Все на стройку

Поэтому в начале года рынок ипотечного кредитования в Приамурье замер. Нестабильная финансовая ситуация, с одной стороны, пугала заемщиков — неизвестно, удастся ли платить кредит в течение нескольких лет, а то и десятилетий. С другой стороны, банки тоже не спешили выдавать займы. Новые процентные ставки кредитные организации начали озвучивать с февраля, когда ключевая ставка снизилась до 15 процентов.

Однако новые условия заемщиков не порадовали. Мало того, что получить одобрение стало намного сложнее, главное — резко на несколько пунктов подскочила процентная ставка. Если в 2014 году амурчане получали ипотечные кредиты в среднем под 12,5—13,5 годовых, то теперь эта цифра подскочила сразу до 14—17 процентов.

— Конечно, официально в банках жилищные кредиты выдают от 13, иногда даже от 12 процентов. Но это рассчитано на людей, у которых первоначальный взнос, например, составляет половину стоимости квартиры. Или срок кредита 5—7 лет, а зарплата от 70 и выше. Есть еще специальные программы, как «Молодая семья», но их мало, — рассказал банковский специалист, попросивший не озвучивать его имени. — А простые заемщики, которые не попадают в программы, у кого минимальный первоначальный взнос составляет 10—20 процентов и срок ипотеки от 10 лет и выше, меньше чем 14 процентов годовых не получат.

При таком раскладе объемы ипотечных займов должны были упасть в разы. Но с апреля в России  заработала программа «Ипотека с господдержкой». Ее суть в том, что банки выдают кредит на жилье в строящихся и новых домах под небольшой процент у застройщика и за это получают компенсацию от государства. Таким образом власти стимулируют обновление жилищного фонда и развитие строительной отрасли. Также правительство установило максимальную планку при оформлении ипотеки на первичном рынке — не более 12 процентов. При такой разнице в переплате все больше амурчан предпочитают покупать жилье в новостройках.

Застройщики не плачут

— Конечно, программа ипотеки с господдержкой привлекла немало клиентов, — прокомментировал специалист амурского агентства недвижимости «Инвест». — Квартиры на первичном рынке пользуются большим спросом, чем на вторичном. С другой стороны, цены на жилье на вторичке сейчас ниже некуда. И мы с каждым клиентом садимся и просчитываем. Иногда выгоднее взять квартиру на вторичке — разница в цене с новым жильем будет больше, чем переплата из-за повышенной процентной ставки.

По словам риелтора, однокомнатная квартира на вторичном рынке сейчас обойдется в 1,8—2 миллиона рублей. Жилье в новом доме с такой же площадью будет стоить 2,2—2,4 миллиона. И все же на первом месте у покупателей теперь стоит первичный рынок.

— Да, квартиры у нас хорошо разбирают. И если раньше ипотеку брали около половины покупателей, то теперь две трети идут по программе «Ипотека с господдержкой», — пояснили в отделе продаж строительной фирмы «Амурстрой».  — Квартиры в домах, которые мы сейчас вводим в эксплуатацию, раскупили еще 10 месяцев назад. Сейчас приобрести жилье можно только в домах, которые будут сдаваться в 2016 году — ближе все раскуплено.

Где купить

В итоге к сегодняшнему дню на рынке жилья покупателям с наличкой стало выгоднее брать жилье на вторичном рынке — из-за ипотеки с господдрежкой ценник на б/у квартиры снизился. Ну а тем, кто хочет взять жилье в кредит, лучше обратить внимание на новые дома. Сравнительно невысокая процентная ставка (например, в Сбербанке кредит на новое жилье можно взять под 11,4 % годовых, ВТБ24 предлагает от 11,15 до 11,4 %) делает квадратные метры в новостройках более доступными.

МНЕНИЕ

Елена Бакуменко, руководитель регионального операционного офиса «Благовещенский» ЗАО «ВТБ-24»:

— «Ипотека с господдержкой» — действительно очень популярный  продукт.  Это правительственный проект, направленный на поддержку строительной отрасли во время кризиса. Ведь обязательное условие здесь такое: квартиру можно купить только у юридического лица, он также должен являться первым собственником. А это практически всегда застройщик. Есть ограничение и по максимальной сумме такого кредита — три миллиона рублей. Аналогичная программа действовала несколько лет назад в России, но затем ее отменили. Работать «Ипотека с господдержкой»  начала в апреле этого года. Данный продукт предлагают банки, получившие соответствующую аккредитацию. ВТБ24 в рамках программы выдает кредиты под 11,4 процента годовых. Но у нас заключено так же партнерское соглашение с АНК и «Амурстроем». Покупатели, которые решат приобрести жилье у этих компаний, получают кредит по сниженной процентной ставке — 11,15 процента годовых. Востребованность этой программы подтверждают цифры. Так, в Амурской области, по данным на 1 сентября, получили одобрение 80 заявок на ипотеку с господдержкой общей суммой в 140 миллионов рублей.

Количество выданных ипотечных кредитов в Приамрье (см. инфографику 1)

2012 год — 4 471 кредит, 6 948 миллионов рублей

2013 год — 3 800 кредитов, 6 545 миллионов рублей

2014 год — 5 544 кредитов, 10 295 миллионов рублей

Январь — июль 2014 года — 2 621 кредит, 4944,8 миллиона рублей. Из них Сбербанк — 3435,1 миллиона, ВТБ24 — 718 миллионов, остальное — другие банки.

Январь — июль 2015 года — 1 660 кредитов, 2 768 миллионов. Из них Сбербанк — 2070 миллионов, ВТБ24 — 340 миллионов, остальное — другие банки.

Средняя процентная ставка жилищных займов в Приамурье (см. инфографику 2)

2012 год: 9,5—15,4 (минимум — максимум), 12,6 — средняя

2013 год:  9,5—16 (минимум — максимум), 12,5 — средняя

2014 год: 7—16,5 (минимум — максимум), 12,4 —  средняя

Январь — июль 2015 года: 10—16,5 (минимум — максимум), 13,8 — средняя.