Квартирный дефицит

Больше 1 200 заявок подали жители Приамурья на двухпроцентную ипотеку в банки региона. Правда, часть людей сделала это на волне ажиотажа «на всякий случай», не имея 20% первоначального взноса. Еще 20 процентов в среднем, как показывает практика, получают отказы. Но все же число желающих взять кредит по льготной ставке намного больше, чем предложений на рынке.

Приобрести жилье можно только в столице области: в других городах региона первичного рынка жилья пока не существует. Квартиры на вторичном рынке покупать в ипотеку под 2% разрешено только в сельской местности. Но и в Благовещенске выбора свободных квартир очень мало. Взять квадраты на первичке можно лишь у нескольких застройщиков.

Так, в многоквартирном доме АНК «Алые паруса» свободными осталось 35 процентов квартир. Причем 8 из 10 покупателей — обладатели 2-процентной ипотеки. Еще меньше жилья не распродано в доме по Артиллерийской у «Благовещенскстроя». Остальные варианты (около пяти домов) — в микрорайоне, и там тоже раскуплено больше половины помещений. Самые ходовые «двушки» и «однушки» разобрали первыми, говорят в отделах продаж.

Большой разрыв между спросом и предложением рождает соответствующие опасения. С начала действия программы (а заработала она в декабре прошлого года) многие боялись роста стоимости квадрата до 100 тысяч рублей и даже выше.

— В прошлом году цена квартир на первичном рынке подскочила значительно: от 10 до 20 процентов. Например, в начале 2019-го можно было взять квартиру в строящемся доме в микрорайоне по 60, и даже по 54 тысячи за квадрат. Теперь — 67—70 тысяч, — рассказывает благовещенский риелтор Марина Кузнецова. — В центре аналогично: год назад квадрат стоил 65—70 тысяч в среднем, теперь ценник подскочил до 80 тысяч. Я сейчас говорю именно о первичном рынке. На вторичке разброс сильнее. Причем жилья становится все меньше, а количество желающих купить квартиру под 2 процента растет. Конечно, мы думаем, цены продолжат расти.

В противовес этому мнению, власти неоднократно заявляли о необходимости контроля цен и доступности жилья по программе «Дальневосточная ипотека»: иначе схема льготного субсидирования просто теряет свой смысл. Так, министр по развитию Дальнего Востока и Арктики Александр Козлов в конце декабря прошлого года обратился к банкирам, строителям, главам регионов и муниципалитетов с просьбой контролировать обоснованность роста цен. Глава Приамурья Василий Орлов взял этот вопрос на личный контроль. В начале этого года Минвосток заявил, что выработает меры по сдерживанию цен на жилье из-за двухпроцентной ипотеки.

«Главная угроза — перекупщики»

Однако застройщики, по их собственному мнению, адекватно строят ценообразование. А главной угрозой они считают перекупщиков.

— У нас стоимость квадрата выросла на 1 тысячу рублей, — рассказала АП руководитель отдела продаж АНК Ирина Фильченко. — Это повышение связано не с программой, а с тем, что этажность дома увеличилась: это обычная практика. По мере роста стройки будут повышаться цены.

По словам Ирины, желающие приобрести квартиру в ипотеку под 2 процента звонят в офис практически каждый день. Однако самые популярные квартиры небольшого метража уже раскуплены.

— Мы объясняем клиентам, что получили разрешение на строительство дома в районе Шевченко — Ломоносова. Но продажи по этому объекту откроются к лету. Мы бы и рады раньше, но процесс оформления документов, выкуп земли у собственников, перевод земли в другое назначение — все это занимает очень много времени, — комментирует специалист АНК. — Если бы в Благовещенске были программы, аналогичные реновации в Москве, процесс проходил бы гораздо быстрее. Сейчас же застройщик вынужден самостоятельно искать кусок земли, договариваться с владельцами соседних участков. Немало времени отнимает и получение разрешений на подключение коммуникаций.

Стоимость квадрата нового объекта застройщик пока не называет: специалисты говорят, что все будет зависеть от себестоимости строительства.

— В прошлом году рост цен был связан не с льготными программами, а переходом на эскроу-счета. Теперь привлекать деньги дольщиков не получится, строить можно только на свои или в кредит. А это — расходы на проценты. Вот их и включили в стоимость квадрата, — рассказал руководитель одной из ведущих компаний-застройщиков Благовещенска, попросивший не называть его имени. — Мы не собираемся ломить цены, но законы рынка никто не отменял: в условиях дефицита товар дорожает. И потом, хорошо, я скину цену за квадрат. Ко мне и сейчас ходят риелторы с предложением выкупить подъезд, стояк. Так они сразу весь дом и раскупят подешевле. А потом такой ценник вломят! И если на крупные компании у власти еще есть рычаги давления, то как можно повлиять на «физиков»?

— У нас в городе есть люди, которые располагают деньгами, чтобы купить квартиры оптом. Раньше это было больше распространено, сейчас меньше: многие заинтересованы в том, чтобы купить именно первичное жилье. А если продажа от физического лица, даже пусть квартира в новостройке, — это другие процентные ставки. В среднем девять процентов вместо 2, или 5—6 льготных: большая разница, — рассказывает еще один амурский риелтор на условиях анонимности. — Есть вторая схема, тоже распространенная: работа под залог. Ты бронируешь у застройщика сразу 5—10 квартир. Тебе дают скидку, как правило, не меньше 400 тысяч с каждой квартиры. Вносишь залог, тысяч по 200—300 за каждую квартиру. И начинаешь продавать по своей цене. Не успеешь в течение месяца — твои деньги остаются у застройщика, бронь с квартиры снимается. Но, как правило, такие квартиры раскупают. В этом случае жилье остается первичкой: квартиру на риелтора не переоформляли, и продажа идет от застройщика.

Как снизить цену

Казалось бы, в такой ситуации понижать стоимость квадрата никто из застройщиков не будет. А ажиотаж создает отличные условия для потенциального увеличения цен. Однако ситуация останется такой ненадолго. Во-первых, уже к августу на рынке Приамурья появится более 1 700 квартир: говорить о дефиците нового жилья уже не придется. Во-вторых, власти разрабатывают проект соглашения, предварительное согласие по которому получено от 18 застройщиков Приамурья. У документа две цели: первая — зафиксировать стоимость квадратного метра, вторая — «забронировать» часть квартир для обладателей льготной ипотеки. Помимо прочего, вторая мера также отсекает перекупщиков: выкупить сразу несколько квартир по невысокой цене, предназначенной для участников программы «Дальневосточная ипотека», у них уже не получится.

— Правительство Амурской области разрабатывает проект, который позволит не допустить роста цен и снизить себестоимость строительства, что скажется на итоговой цене квадратного метра первичного жилья, — комментирует начальник отдела развития строительного комплекса министерства строительства Приамурья Владлена Белозёрова. — Сейчас мы разрабатываем соглашение, которое будем предлагать застройщикам Приамурья.

Конечно, правительство не имеет права диктовать компаниям цены для продажи. Но если застройщики гарантируют определенную стоимость квадрата и готовность выделить часть квартир для семей с льготной ипотекой, власти могут компенсировать им затраты на техприсоединение или процентную ставку по кредиту в рамках проектного финансирования.

Это меры «быстрого реагирования». Их в начале весны планируют предложить в первую очередь застройщикам, которые выйдут на рынок первичного жилья с новыми квартирами уже в этом году. А значит, к осени в Благовещенске должны появиться более дешевые, чем сейчас, квадратные метры.

Земля для стройки

Однако планы амурского правительства гораздо масштабнее. Чтобы в целом снизить стоимость квадратного метра и при этом насытить рынок первичного жилья квартирами, власти разрабатывают целый комплекс мер.

Так, планируется создать участки, на которых себестоимость застройки будет значительно ниже, чем сейчас. Для этого землю нужно обеспечить коммуникациями (у застройщиков такие расходы занимают от 10 до 20 процентов себестоимости стройки). А затем на правах бесплатной аренды (платить за выкуп земли у собственников или муниципалитета компаниям не придется) отдать участки без проведения торгов под строительство тем, кто готов обеспечить минимальную стоимость квадрата и готовность работать в первую очередь с ипотечниками.

Планируется выделить участки на трех территориях: Благовещенск, Белогорск, Благовещенский район. Их общая площадь — больше миллиона квадратных километров. В столице региона под реализацию программы выделено 527 гектаров. На них, по расчетам, можно будет построить более 2,5 миллиона квадратных метров жилья. А значит, обеспечить квартирами около 46,5 тысячи семей. В Благовещенске такой территорией станет 800-й квартал — Северный микрорайон. Еще один потенциальный участок для застройки — район Тепличного, формально относящийся к Благовещенскому району.

— Чтобы снизить спрос на жилье в Благовещенске и обеспечить равномерную миграцию молодежи на территории области, планируется развитие массового жилищного строительства во втором по величине городе Амурской области — Белогорске, — отмечает Владлена Белозёрова. — Белогорск — крупный транспортный узел региона, имеет важное значение как центр развития сельхозпроизводства. Здесь под реализацию программы определены земельные участки общей площадью 4,5 гектара, это даст городу 25 тысяч квадратных метров жилья для 460 семей.

Для проведения инженерной инфраструктуры на эти участки необходимо, по предварительным расчетам, около 6 миллиардов рублей. Поэтому власти региона отправили проект массового жилищного строительства в Минстрой России: области нужна поддержка федерального бюджета. Первые результаты уже есть.

Впервые с этого года Амурская область — участник программы по стимулированию развития жилищного строительства субъектов России. Регион получил субсидию на строительство социальной и инженерной инфраструктуры — более 345 миллионов рублей. Часть средств планируется потратить на водопровод в Северном микрорайоне Благовещенска. Кроме того, власти хотят субсидировать застройщикам, которые возводят стандартное жилье экономкласса, процентную ставку по кредитам, предоставлять госгарантию и налоговые послабления.

На сколько все эти меры снизят цену на жилье, пока не известно: специалисты еще ведут расчеты. «Амурская правда» попросила застройщиков дать примерную оценку. По их мнению, такие меры могут снизить себестоимость на 15—25 процентов. Конечно, речь идет о домах на территории массовой застройки: это далеко не центр. В тех районах, где застройщик выкупает землю у частников, а потом за свои средства получает право на техприсоединение, стоимость квадрата будет устанавливать сама компания. Но с учетом конкуренции более дешевых квадратов это, скорее всего, повлияет и на среднюю стоимость жилья не только на первичном, но и на вторичном рынке.

Области нужна единая база квартир на первичке

Чтобы амурчанам не приходилось бегать по риелторским агентствам и застройщикам, а сами строительные компании видели объем спроса, региону нужен единый оператор, который бы аккумулировал все данные. Сейчас Амурское ипотечное агентство ведет работу по созданию реестра квартир в Приамурье, которые подходят под условия 2-процентной ипотеки, и тех, кто получил предварительное одобрение на этот кредит.

Оператор станет посредником между застройщиками и потенциальными новоселами. Таким образом, амурчане смогут выбирать из полного перечня квартир, не прибегая к помощи риелторов и не обзванивая всех застройщиков. Строители, в свою очередь, получат представление об уровне спроса и смогут в соответствии с ним корректировать свои планы.

Вторичка теряет спрос

Почти в два раза сократилось количество покупателей на рынке вторичного жилья. Риелторы отмечают значительный спад спроса, тогда как в отделах продаж застройщиков, наоборот, количество покупателей значительно выросло.

— Сейчас рынок очень слабый. В прошлом году был ажиотаж, люди опасались роста процентных ставок, инфляции и инвестировали деньги в недвижимость. Сейчас покупатели реализуют свои потребности — улучшают жилищные условия, расширяются. Кроме того, мы видим более явное разделение рынка на тех, кто ищет первичное и вторичное жилье. Раньше покупателям было не так принципиально, главное — цена. Теперь, когда ставки на первичку и вторичку различаются в два-три раза, это имеет большое значение, — комментирует риелтор агентства недвижимости «Астэра» Оксана Бобкова. — За последний год стоимость квартир выросла в среднем на 100—200 тысяч, но и скидывать покупатели готовы намного больше. Год назад продавцы уступали 5—100 тысяч, то теперь уменьшают цену на 200, а то и 300.

Еще одна тенденция: разница в стоимости квартир в центре и микрорайоне становится меньше. Средняя «однушка» размером 35 квадратов в панельном доме, которому 20—30 лет, стоит от 2,5 до 3 миллионов рублей. Двухкомнатную квартиру можно купить от 3,4 миллиона до 4—5 (новый дом и хороший ремонт). Трехкомнатная квартира стоит немногим дороже, а если одна из комнат проходная, то обычно продается по цене «двушки».

— Возвращается интерес к комнатам в общежитии. Пару лет назад они были практически не востребованы: если у людей не хватало средств на однокомнатную квартиру, старались купить гостинку, — говорит риелтор. — Сейчас же стоимость студий стремится к однокомнатным квартирам: от 1,8 миллиона за 15-метровую квартиру до 2,5 миллиона за 25—28 квадратов.

Молодым семьям помогут с первоначальным взносом

— Область готова помочь молодым семьям учителей, врачей и другим специалистам социальной сферы оформить дальневосточную ипотеку, субсидировав первоначальный взнос. Сейчас он составляет 20 процентов. Мы намерены оплатить 10 процентов взноса за счет бюджета и взять на себя 2 процента обслуживания, — рассказал глава Приамурья Василий Орлов во время недавнего прямого эфира с амурчанами на своей странице в «Инстаграме».

По словам губернатора, чтобы решить вопрос с дефицитом жилья, нужно больше строить. Самые крупные, по его словам, территории для потенциальной застройки в Благовещенске — Северный микрорайон и Игнатьевская усадьба. Кроме того, региональные власти ищут крупных застройщиков за пределами Амурской области. Василий Орлов привел в пример группу компаний «ПИК»: «Это серьезный застройщик, много работавший на Дальнем Востоке. Мы попробуем привлечь его к нам». Кроме того, в Северном микрорайоне Благовещенска рассматривается вопрос строительства газовой котельной. Это потребует строительство отвода и понижающей станции от «Силы Сибири».

Возрастная категория материалов: 18+