Как рост дальневосточной ипотеки до 9 миллионов отразится на рынке недвижимости

Рекордно минимальная ставка

«Дальневосточная ипотека» появилась в Приамурье, как и на всей территории ДФО, в конце 2019 года. Первые месяцы таких займов в регионе было немного: банки оттачивали процесс выдачи кредитов с господдержкой, а сами амурчане поначалу с недоверием отнеслись к слишком привлекательным условиям программы.

Действительно, в 2019 году средняя процентная ставка по ипотеке в России была в районе девяти процентов. Здесь же — в четыре раза меньше. На тот момент это была самая низкая ставка за всю историю ипотечного кредитования в стране.

Однако уже в начала 2020-го ипотека начала набирать популярность. Подстегивали спрос и другие программы, которые работали на территории Приамурья, в частности, «Семейная ипотека» (в тот момент — 6 процентов годовых), ипотека с господдержкой (6,5 процента). Рост спроса начал разгонять цену на квадратный метр: если в 2019 году «квадрат» на первичном рынке стоил в среднем в области 64 тысяч рублей, то к середине 2020-го — уже 76 тысяч.

Увеличение цен на первичке обесценивало ипотеку. Если в 2019-м за шесть миллионов можно было купить двухкомнатную или даже маленькую трехкомнатную квартиру, то в 2021 году даже на «двушку» заемщикам хватало уже не всегда.

Ипотечная история

Тогда же на дальневосточном уровне начали обсуждать возможность расширения программы. Так, почти сразу начали звучать предложения распространить льготную ипотеку на вторичное жилье. Например, эту тему в 2020 году Михаил Мишустин обсудил с участниками программ «Дальневосточная ипотека» и «Дальневосточный гектар».

После встречи программу расширили, правда покупать вторичку разрешили только в Магаданской области и Чукотском автономном округе. До этого жилье на вторичном рынке по «Дальневосточной ипотеке» можно было взять только в сельской местности.

Осенью 2021 года дальневосточную ипотеку распрастранили на моногорода ДФО. А еще приобрести вторичное жилье в любом городе или селе Дальнего Востока по льготной программе разрешили вынужденным переселенцам из Украины, ЛНР и ДНР.

Однако повсеместного использования «Дальневосточной ипотеки» на вторичном рынке так и не произошло. Федеральные власти объясняли это тем, что программа нацелена на стимулирование строительства именно нового жилья.

Чуть позже, летом 2022 года в программу включили педагогических и медицинских работников. Теперь воспользоваться льготным кредитом могут работники медорганизаций и педагоги с соответствующим стажем от пяти лет. Возраст и семейное положение таких заемщиков не важны.

Параллельно шли предложения увеличить предельный возраст участников. Согласно условиям, взять такую ипотеку могут либо супруги в возрасте до 36 лет каждый, либо родитель до 36 лет с ребенком до 18 лет.

Так, осенью 2022 года губернатор Приморского края Олег Кожемяко во время встречи с президентом Владимиром Путиным предложил поднять возрастную планку до 40 лет. Эта инициатива не получила продолжения.

Сумма вместо возраста

А уже этой осенью прозвучали предложения увеличить «потолок» дальневосточной ипотеки. Этот вопрос активно обсуждали на Восточном экономическом форуме. В итоге в сентябре Владимир Путин на совещании по вопросам развития дальневосточных городов дал поручение повысить ипотечный лимит для этой программы. Выполнить его Правительство России должно в течение месяца, до 15 декабря.

Важное уточнение — больше шести миллионов можно взять в кредит только на жилье площадью больше 60 квадратных метров. Кроме того, участниками «Дальневосточной ипотеки» теперь смогут стать сотрудники оборонно-промышленного комплекса Дальнего Востока. Их возраст и семейное положение также не имеет значение.

Повышение максимального размера кредита сразу в полтора раза — самое существенное изменение программы за все годы, уверены эксперты рынка недвижимости.

— До этого нововведения в программе расширяли список тех, кто мог ею воспользоваться. Таким образом, интерес к «Дальневосточной ипотеке» оставался стабильно высоким, — рассказывает благовещенский риелтор Вадим Васильев. — Дело в том, что за первые три года программы основные участники рынка, то есть молодые семьи, воспользовались программой. Все, кто хотел, эту возможность реализовали. Но когда пошел спад, на рынке появились педагоги и медики.

Ограничивающим стало только нововведение осени этого года — когда первоначальный взнос по льготным программам, в том числе и ДВ-ипотеке, вырос с 15 до 20 процентов. Это отсекло часть потенциальных заемщиков. Например, если однокомнатная квартира стоит 6 миллионов, раньше для покупки нужно было иметь 900 тысяч своих средств, а теперь — 1 миллион 200 тысяч. «Повышение суммы кредита нивелирует падение спроса из-за увеличения первоначального взноса», — объясняет Вадим Васильев.

«Трешки» и дома подорожают

Но самое большое опасение, которое беспокоит большинство амурчан — увеличение суммы кредита подстегнет рост цен на рынке первичного жилья. По мнению опрошенных АП риелторов, повышение будет, однако коснется оно в большей степени квартир с большой квадратурой.

Последние пару лет на первичке сложилась тенденция — в основном заемщики покупают квартиры стоимостью до семи миллионов рублей. Логика простая: максимальный кредит — шесть миллионов, а  а все, что сверху — накопления или кредиты, а это будет небольшая сумма. Поэтому «однушку» или студию возьмут, а вот трехкомнатную по той же цене «квадрата» — вряд ли.

Сегодня на первичном рынке стоимость студий доходит до 180 тысяч за квадратный метр, однокомнатной квартиры — до 170. А вот стоимость «двушек» и «трешек» площадью от 70 квадратных метров стартует от 130 тысяч за «квадрат».

— Ценник на однокомнатные квартиры и гостинки застройщики стараются повышать не так сильно: понимают, что люди могут взять не больше шести миллионов. А вот «трешки», например, в цене, скорее всего, подорожают более ощутимо, — объясняет Вадим Васильев. — Но я напомню, что уже сегодня стоимость трехкомнатной квартиры площадью 80 метров — от 10,5 до 11,5 миллиона рублей.

Сложнее всего будет тем, кто решил взять небольшую двухкомнатную квартиру площадью до 60 «квадратов»: на нее дадут только шесть миллионов рублей. При этом последние пару лет на рынке первичного жилья есть тенденция к уменьшению площади квартир. Это связано с ростом цен на «квадрат».

Сейчас популярны «однушки» площадью 30—32 квадратных метра и «двушки» 48 — 60 «квадратов».

— Теперь люди, если они ищут двухкомнатную квартиру, будут выбирать жилье площадью больше 60 «квадратов», ведь тогда взять в банке можно будет не шесть, а девять миллионов рублей, — говорит риелтор.

Также повышение лимита по ДВ-ипотеке оживит приунывший за последние месяцы рынок частных домов. Коттеджи — это изначально жилье с достаточно большой квадратурой. Из-за роста цен в последний год за 6 миллионов можно было купить только однокомнатный дом площадью около 50 метров. Последний год такие активно строили под Благовещенском в ответ на запрос рынка.

Теперь же с помощью ипотеки можно будет приобрети коттедж большей квадратуры. С другой стороны, это подстегнет спрос, и ценник на частные дома в следующем году вырастет ощутимо, прогнозируют эксперты.

Какое жилье можно приобрести по программе «Дальневосточная ипотека»

• Квартира в новостройке.
• Частный дом или квартира в сельской местности.
• Квартира в строящемся доме.
• Индивидуальное жилищное строительство.
• Вторичное жилье в моногородах.

Возрастная категория материалов: 18+