«Каждая копейка – на дом»: глава Фонда капремонта о работе в условиях дефицита бюджета
159
«А что, так можно было?» — спрашивали нас коллеги из других регионов, узнав, что мы средства жильцов кладем на депозит в ожидании ремонта и затем накопленные проценты тоже переводим на дом. Мы отвечали: почему нет?» — вспоминает гендиректор Фонда капитального ремонта Амурской области Дмитрий Шоплик. За 10 лет организация прошла большой путь от недоверия со стороны амурчан, недобросовестных подрядчиков, писем с угрозами и даже кровавыми отпечатками до эффективной схемы по ремонту многоквартирных домов. Сегодня уровень сбора взносов на капремонт — 102 %, и за эти деньги (и не только) в области отремонтировали 1 717 домов. Как планировать работы, если реальный тариф — 58 рублей за квадратный метр, а население платит только по 10,7 рубля, какой вид ремонта самый дорогой и почему в следующем году на особом положении окажется ремонт лифтов — в материале «Амурской правды».
Эволюция сознания
— За последние десять лет отношение людей к Фонду капитального ремонта не просто изменилось — оно эволюционировало. Когда я пришел сюда работать в 2018-м, здесь стояла домофонная дверь и камеры — и не от хорошей жизни. К нам каждый месяц приходили письма с угрозами «перестрелять», порой пытались прорваться люди с битами. Были послания, авторы которых заявляли, что они граждане мира и потому не будут платить взносы за капремонт, и подписывали эти тексты отпечатком пальца, сделанным кровью, — вспоминает Дмитрий Шоплик. — Конечно, мы отвечали всем, как и положено: писали о нормах федерального законодательства, правилах содержания многоквартирных домов и так далее.
«Нас проверяет казначейство, МВД, прокуратура, следственный комитет. С этого года добавилась ФСБ».
При этом тот факт, что абсолютное большинство управляющих компаний берет за содержание жилья гораздо больше с квадратного метра, чем фонд, людей так не нервировало. Основная причина, полагает наш собеседник, заключалась в том, что новое зачастую воспринимается с недоверием. А здесь речь к тому же шла о тратах, пусть и небольших. Однако постепенно отношение людей начало меняться.
— Во-первых, люди увидели, что программа реально работает. Когда у твоего друга в доме отремонтировали крышу, соседям делают инженерные сети, ты понимаешь, что ремонт твоего дома тоже не за горами и начинаешь спокойнее воспринимать необходимость оплачивать взносы, — говорит руководитель фонда. — Во-вторых, люди постепенно осознают, что эти работы действительно необходимы. Любой дом стареет, ремонт рано или поздно потребуется каждому, и собрать одномоментно по 10–20 миллионов со всех соседей не получится. Такие взносы — единственный выход продлить жизнь своему жилью.
В итоге сегодня собираемость взносов в регионе составляет в среднем 98 %, а в некоторые месяцы — 102 % (с учетом денег тех, кто ранее уклонялся от взносов). Абсолютное большинство амурчан вовремя и в полном объеме оплачивает квитанции. С теми, кто не хочет делать этого добровольно и в срок, фонд работает через суд. Таким собственникам жилья приходится в итоге не только закрывать все долги, но и оплачивать пени и расходы на судебный процесс (госпошлину).
Все деньги — только на ремонт
При этом все 100 % денег, которые откладывают в фонд собственники квартир, пойдут на ремонт.
— Взносы не используются ни на заработную плату сотрудникам фонда, ни на аренду нашего офиса — все собранные деньги до копейки идут на ремонт дома. Более того, большую часть собранных средств — то, что точно не будет использовано в ближайшие три месяца, мы кладем на депозит. И когда срок вклада заканчивается, возвращаем каждому дому вместе со всеми накопленными процентами, — объясняет Дмитрий Шоплик. — Эту практику мы ввели с 2018 года, и за это время собственники домов заработали порядка 1,2 миллиарда дополнительных денег на ремонт домов.
Первые дома начали ремонтировать в 2015 году, на средства областного и федерального бюджетов: взносов тогда было недостаточно, чтобы выполнить работы. За первый год отремонтировали 33 дома. Потом количество объектов начало расти. На сегодня капремонты проведены уже в 1717 домах.
Важно понимать, что проценты не просто возвращаются в общий «котел» — эти деньги распределяется по конкретным домам. То есть если дом накопил миллион рублей, то у него станет больше на 1% от миллиона.
— Коллеги из других регионов порой удивляются, спрашивают: это вообще законно? Ну конечно! И если есть возможность увеличить средства на счету каждого дома, этим нужно пользоваться, — уверен руководитель Фонда капремонта.
Работа с подрядчиками
Но собрать деньги — это только первая часть работы. Самое главное — выполнить сам ремонт. Причем сделать его качественно, в срок и с гарантией. А с учетом того, что фонд располагает ограниченным бюджетом, задача становится очень непростой.
— Программа капремонта заработала в области в 2013 году, взносы начали собирать с осени 2014-го, а в 2015-м начались первые ремонты домов. Причем на средства государственной субсидии: суммы от взносов тогда не хватало, — вспоминает руководитель организации. — Отток специалистов на строительство крупных инвестиционных проектов затронул и нашу сферу. Лет восемь назад подрядчиков зачастую просто не было: мы могли по 15–20 раз выходить на конкурсные процедуры, но желающие так и не находились.
А у тех, кто брался за работу, нередко не хватало специалистов, техники и опыта. Но постепенно ситуация стала выравниваться.
— Любой рынок развивается, если на услуги есть спрос. В области стало больше строительных и ремонтных компаний, поднялся общий уровень квалификации работ. Есть пул подрядчиков, которые хорошо себя зарекомендовали и которые умеют выполнять работы качественно и в срок, но, к сожалению, мы не вправе выбирать подрядную организацию — она всегда определяется по результатам электронного аукциона, — говорит Дмитрий Шоплик. — В итоге жалоб сегодня намного меньше, чем в начале работы фонда.
Информация в общем доступе
При этом узнать о том, на каком этапе находится ремонт твоего дома, сколько денег заплатил подрядчикам фонд, какие именно работы будут выполнены, может любой желающий. Для этого достаточно зайти на сайт организации (fkramur.ru) и на главной странице нажать на кнопку «Найти свой дом».
Система покажет, сколько денег накопили собственники на ремонт, какие работы уже были выполнены и на какую сумму, уровень собираемости взносов конкретно по этому адресу. Если ремонт уже был или еще идет, посетитель сайта может увидеть все документы.
— Сайт делает нашу работу абсолютно прозрачной. Все относящиеся к ремонту дома документы там выложены: начиная от предложения собственникам, договора проектирования и заканчивая актами всех выполненных работ, — объясняет Дмитрий Шоплик. — Если же говорить о суммах, все они тоже взяты не с потолка. Стоимость ремонта рассчитывается согласно нормативам. На любые работы составляем проект, который проходит экспертизу. Если бы стоимость работ была завышена, наши проекты просто не смогли бы ее пройти.
К кому и когда приходит капремонт
Как рассчитывают вид и очередность работ
Двенадцать с половиной рублей, которые c января 2026 года будут платить за квадратный метр жилья собственники квартир — это лишь пятая часть от денег, которые нужны, чтобы сделать капремонт. А если дом «возрастной» и квартир в нем немного, то собрать даже минимальную сумму за 40 лет (программа действует до 2055 года) будет нереально. Как планировать и реализовывать капремонты в таких условиях?
Ремонты на опережение
Сегодня в реестре Фонда капитального ремонта Амурской области 4428 домов. Эта цифра колеблется: в список попадают новостройки, которым исполнилось пять лет (до этого жильцы не платят взносы на капремонт), и «уходят» дома, которые признаны аварийными. Для каждого дома, который попадает в реестр, определяются сроки четырех или пяти видов капитального ремонта: крыша, фундамент, фасад, инженерные сети и, если есть – лифт.
— Для каждого дома определяется процент износа, и в соответствии с этим в региональной программе прописывают, когда должен пройти каждый из четырех либо пяти видов ремонта для каждого дома, — объясняет Дмитрий Шоплик. — За 10 лет мы сделали капремонты в 1717 домах на сумму порядка 10 млрд рублей. Программа будет работать еще 30 лет. Будем стремиться выполнить работы во всех домах, включенных в программу.
Однако нужно понимать, что в каждом из этих домов сделан один или два вида ремонта. Чтобы выполнить все виды работ, взнос за капремонт должен быть не меньше 58 рублей за квадратный метр.
— Если глобально, мы до 2055 года должны собрать 346 млрд рублей. А с учетом нынешнего тарифа соберем 104. То есть финансовая устойчивость фонда на сегодня 30 %, — поясняет Дмитрий Шоплик. — Повышение взноса на капремонт с 10,7 рубля до 12,5, конечно, не позволит полностью закрыть дефицит средств. Однако это даст порядка 200 млн рублей, и мы выполним больше работ, чем смогли бы.
Маневренность работ
Дополнительно поднять стоимость взноса за квадратные метры собственники дома должны только в том случае, если за период действия программы они не смогут накопить даже на один вид капремонта.
— Экспертиза подтверждает достоверность стоимости работ. После экспертизы мы рассчитываем также возвратность средств: успеют ли владельцы квартир до 2055 года вернуть в фонд потраченные на их капремонт средства, — говорит он. — Если нет — направляем предложение об увеличении взноса. Например, платить не по 12,5 рубля, а по 25 рублей. После выполненных работ уточняем размер дополнительного взноса, он рассчитывается исходя из фактической оплаты за ремонт. Причем по факту, как правило, увеличение оказывается меньше: после того как мы выходим на торги, цена снижается. Кроме того, мы оплачиваем фактически выполненные работы. В итоге стоимость взноса порой вообще не поднимается или поднимается ненамного.
Дмитрий Шоплик:
«К нам неоднократно приходили письма: «Я подписываюсь кровью, я с вами договор не заключал. Деньги вам платить не буду, вы мошенники!» В конце письма действительно отпечаток пальца красного цвета. А мы пишем им ответы, объясняем нормы федерального законодательства».
200 миллионов на лифты
Одна из главных ремонтных задач, которая сегодня стоит перед фондом — капремонт лифтов. В следующем году по распоряжению губернатора Приамурья из бюджета региона Фонду капремонта выделят деньги на ремонт лифтов.
— Предполагается, что в течение трех лет мы будем получать по 200 миллионов ежегодно. Дело в том, что законодательство в отношении лифтов стало жёстче: как только конструкция достигает возраста 25 лет, ее должны отключить, если не проведен капремонт, — говорит спикер. — Поэтому, чтобы люди не остались без лифтов, необходимо своевременно проводить замену. Работы, запланированные на этот год, выполнены полностью, в настоящее время меняем лифты, у которых срок эксплуатации заканчивается в 2026 году.
Но если собственники категорически не согласны платить больше, чтобы всё же выполнить ремонт, приходится сокращать стоимость работ. Например, крышу ремонтируют без замены утеплителя — это существенно снижает итоговую сумму.
— С прошлого года мы при капремонте инженерных сетей меняем трубы только в местах общего пользования: подвалы, подъезды, — говорит Дмитрий Шоплик. — Мера эта вынужденная. Для того чтобы поменять трубы в квартирах, мы должны получить разрешение от каждого собственника. И за 12 лет работы не было ни одного дома, где все владельцы квартир согласились бы пустить специалистов в свое жилье. В итоге мы меняем трубы кусками: например, с 1-го по 5-й этаж по стояку. Итог — с началом отопительного сезона одним холодно, другим жарко, так как в старых трубах из-за грязи поток воды меньше, чем в тех, что мы устанавливаем в соответствии с современными ГОСТами.
Аварийные проблемы
Если дом признают аварийным, он выходит из программы. В этом случае деньги, накопленные собственниками квартир, расходуются на снос дома, и, если после сноса дома остаются, то возвращаются назад к владельцам. Однако в регионе можно найти дома в откровенно плохом состоянии (выбитые окна, часть квартир — нежилые), однако с новой крышей и обновленным фундаментом.
— Реестр домов для капремонта составляет не фонд, а регион. Информацию о домах предоставляет муниципалитет. Бывали случаи, когда мы видим, что дом в очень плохом состоянии, его нужно признавать аварийным. Однако администрация заявляет о том, что нужно проводить капремонт. Причем ремонт нам придется делать в таком доме в первую очередь, ведь очередность зависит от уровня износа зданий, — вспоминает Дмитрий Шоплик. — Доходило до того, что мы делали ремонт, а буквально через несколько недель дом признавали аварийным. Сейчас губернатор Приамурья дал поручение составить список домов, которые будут признаны аварийными в ближайшие 10 лет, чтобы не тратить деньги на ремонт таких домов.
«Самый любимый вид капремонтов у подрядчиков — крыша. На время прочих работ все жильцы становятся экспертами в строительных работах и нередко дают советы, требуют применить другую технику исполнения и всячески «помогают» рабочим. На крыше желающих подсказать, что и как нужно делать, меньше».
В целом за 10 лет Фонд капремонта Амурской области смог наладить эффективную работу на территории региона. Благодаря прозрачности, уровню проведенных капремонтов и количеству домов, в которых прошли работы, отношение людей к необходимости оплачивать взносы изменилось в лучшую сторону.
Негарантийные претензии
Гарантийный срок капремонта — пять лет. Время от времени люди обращаются с жалобами, однако зачастую они связаны с недобросовестной эксплуатацией, а не самими работами.
«Например, нам звонят с претензией — крыша протекает. Ремонт был два года назад. Выезжаем, осматриваем — вся водоотводная система забита листьями. Особенно это частая ситуация для домов, рядом с которыми растут высокие деревья, — поясняет Дмитрий Шоплик. — Регулярно чистить крышу — обязанность управляющих компаний, но после ремонта несколько лет будут в первую очередь звонить нам, так уж сложилось».
Спецсчет или общий котел?
В первые годы после появления Фонда капитального ремонта среди амурчан шли активные споры о том, какой вид накоплений лучше: «общий котел» (вариант, при котором деньги собственников поступают на общий счет фонда, и когда придет время, дом отремонтируют вне зависимости оттого, накопилась нужная сумма или нет), или спецсчет (для дома заводят отдельный счет, деньги не используют для ремонта других домов, однако делать капремонт можно только на сумму, которая накопилась на этом счету).
— Сегодня из более чем четырех тысяч домов спецсчета имеют только 246. Изначально желающих было больше, — говорит Дмитрий Шоплик. — Но для того, чтобы самостоятельно контролировать и накопления, и ремонт, мало просто иметь счет — нужно, чтобы в доме был неравнодушный человек. У нас был хороший пример в одном из домов Благовещенска: им повезло со старшим дома — военным на пенсии, очень активным человеком. Он договаривался с подрядчиками, сам ездил, искал строительные материалы подешевле, и в итоге ремонт получился бюджетным и качественным. Но таких людей — единицы. Это не только потраченные время, но и ответственность в случае появления проблем. Люди не хотят заниматься всем этим самостоятельно и в итоге выбирают «общий котел».
Снизило популярность спецсчетов и нововведение, которое вступило в силу с сентября этого года. Теперь активисты, которые готовы взяться за капремонт своего дома, должны работать только с подрядными организациям, которые состоят в СРО (саморегулируемая организация). Таким образом круг тех, кто может выполнить работы, сужается, и организовывать капремонт самостоятельно становится сложнее.
