ДВ-ипотека для «новеньких»: кто еще теперь может взять самый дешевый льготный кредит и как это отразится на ценах на жилье

Ипотека на троих

Очередные нововведения по ДВ-ипотеке произошли в декабре 2025 года. Минфин России расширил категории заемщиков, которые теперь тоже могут воспользоваться льготным жилищным кредитом.

Во-первых, теперь для многодетных семей отменили базовое требование программы — возраст заемщиков до 36 лет.

— ДВ-ипотека изначально была рассчитана на молодые семьи. То есть либо муж с женой, либо родитель с ребенком мог взять льготный кредит под 2  % годовых. При этом оба супруга (или один родитель, если он не в браке) должны быть не старше 36 лет, — объясняет руководитель амурского агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага.

Теперь же возраст супругов не важен, если в семье есть три ребенка. Но все трое должны быть несовершеннолетними (у некоторых банков требование — до 19 лет), и хотя бы один ребенок должен был родиться не раньше 2024 года.

— После этого нововведения к нам обращаются многодетные семьи, но нередко, к сожалению, старший ребенок у них уже старше 18–19 лет, в этом случае оформить льготную ипотеку нельзя, — отмечает Валентина Кулага. — Тогда ищем другие варианты жилищных займов для таких людей.

Не учителя тоже в игре

Многодетные семьи — не первая категория, для которой не действует правило «до 36 лет». Учителя и врачи тоже могут воспользоваться дальневосточной ипотекой, и при этом возраст и семейное положение, наличие детей для них не важны — только место работы. Но есть нюанс.

— Дело в том, что раньше для медиков и педагогов условия немного отличались. Воспользоваться льготным кредитом мог любой сотрудник медучреждения — неважно, врач, медсестра, водитель, завхоз. Главное — чтобы деятельность организации была медицинской, — объясняет благовещенский риелтор Анастасия Соболева. — А вот что касается педагогов, то здесь важно, чтобы и учреждение было профильным, то есть образовательным, и при этом должность у человека была педагогической. Например, учитель, педагог-логопед, воспитатель могли оформить ДВ-ипотеку. А вот директор, завуч, уборщица — нет.

Теперь же ограничение «только педагог» для сотрудников образовательных организаций убрали. А значит, сейчас, по аналогии с медучреждениями, воспользоваться такой ипотекой может любой сотрудник образовательной организации.

— Порой человек не уверен, подходит ли его место работы под образование или медицину. Когда речь идет о школе, поликлинике, детском саде, больнице — всё понятно, — объясняет руководитель агентства «Твои стены». — А как быть с частной спортшколой, медицинской лабораторией? В этом случае нужно смотреть на ОКВЭД предприятия (общероссийский классификатор видов экономической деятельности. — Прим. ред.). В спорных случаях делаем официальный запрос в банк.

Новый спрос

Январь — традиционно один из самых «тихих» месяцев на рынке недвижимости. Однако в этом году желающих приобрести жилье больше, и во многом здесь роль сыграли новые категории льготных заемщиков.

— Нововведения вступили в силу в декабре, и это сразу оживило рынок недвижимости. Нельзя сказать, конечно, что люди массово кинулись скупать квартиры, но новые клиенты появились. И они продолжают идти, хотя январь в основном — это «мертвый» месяц в нашей сфере, — говорит Анастасия Соболева. — Однако нужно понимать: по условиям программы ДВ-ипотеку в городах нельзя взять для покупки жилья на вторичном рынке (за исключением нескольких городов ). Поэтому спрос в первую очередь ощутили застройщики.

Однако сказать, что всплеск интереса был настолько большим, что поднял цены, нельзя, уверены риелторы.

— Цены немного поднялись в конце 2025 года, но это было связано в первую очередь с НДС (налог на добавленную стоимость. — Прим. ред.). Повышение этого налога увеличивает стоимость товара в разных сферах, и жилье — не исключение, — говорит Валентина Кулага. — А тех, кому теперь стала доступна дальневосточная ипотека, не так много в Приамурье, чтобы это существенно повлияло на рынок недвижимости.

Проблемы с завышением

При этом купить жилье с помощью льготного жилищного займа удается не всем, даже если банк предварительно одобрил заемщику выдачу ДВ-ипотеки.

— Если у тебя есть первоначальный взнос и одобрение на ипотеку от банка, проблем с покупкой не будет, — рассказал еще один благовещенский риелтор, попросивший не озвучивать его имя. — Однако у молодых семей чаще всего нет большой финансовой подушки. В этом случае мы подбираем вариант с завышением — когда для банка продавец квартиры указывает сумму больше, чем на самом деле стоит жилье. И разницу с реальной стоимостью покупатель как будто бы уже заплатил. Так обходят требование банка о первоначальном взносе.

Однако сегодня анализ заявки на покупку жилья проходит в банках автоматизированно. Если алгоритмы при проверке потенциальной сделки видят, что жилье в этом районе на самом деле стоит дешевле, — в выдаче кредита банк, скорее всего, откажет. Как правило, по такой схеме обладатели ДВ-ипотеки пытаются взять жилье в микрорайонах Европейском или Тепличном (сельская часть домов).

На завышение идут даже некоторые застройщики в Благовещенске — правда, только частичное и только для студий. Часть первоначального взноса — от 150 тысяч до 300 тысяч рублей — всё же придется заплатить.

Интересно, что новая категория обладателей ДВ-ипотек — многодетные семьи — чаще всего покупают «двушки». «Во-первых, за рождение третьего ребенка семья на Дальнем Востоке получает миллион рублей, который можно потратить на жилье. Во-вторых, к рождению третьего обычно семья уже «встает на ноги», имеет какие‑то накопления. Всё это позволяет им приобрести с помощью льготного кредита жилье как минимум с двумя комнатами, — объясняет Валентина Кулага. — В то время как молодые семьи с помощью ДВ-ипотеки чаще берут однокомнатные квартиры и студии».

Амурчане взяли в 2,5 раза больше дальневосточных ипотек

Почти 6 тысяч льготных ДВ-ипотек оформили амурчане в 2025 году. Если в 2024‑м в регионе взяли 2701 льготный заем, то в прошлом году количество выросло до 5809. По словам экспертов, рост связан с тем, что с июня 2024 года право на ДВ-ипотеку получили участники СВО и члены их семей.

Кроме того, взять ипотеку по льготной программе можно не только в новостройках.

— Сегодня программа доступна для покупки жилья на вторичном рынке в городах с низким объемом нового строительства, что расширяет возможности выбора, — отметила управляющий ВТБ в Амурской области Ирина Малых. — В Амурской области это Завитинск, Сковородино, Зея, Райчихинск, Свободный, Тында, Шимановск, Циолковский. Декабрьские нововведения — право на льготную ставку для многодетных семей и работников сферы образования Дальнего Востока и Арктической зоны — включили в программу новые категории амурчан. Мы видим рост заинтересованности и отрабатываем заявки.