Дорогие новостройки съезжают из центра: сколько стоят квартиры в новых домах Благовещенска

Эволюция новостроек

Рынок первичного жилья в столице Приамурья пять лет назад и сегодня — это совершенно разные истории. В 2020-м льготные ипотеки только появились на рынке, застройщиков в регионе было чуть больше десятка, спрос был огромным: жилье разбирали на этапе котлована. Хорошим считался многоквартирный дом, который не торчал, как башня среди частного сектора (точечную застройку запретят позже, а тогда застройщики на любом доступном клочке земли возводили девятиэтажки). Признаками комфортного жилья тогда была парковка больше чем на 15-20 машин и детская площадка с игровым комплексом.

Сегодня Благовещенск активно застраивают не только амурские, но и дальневосточные, и федеральные застройщики. Жилые комплексы хвастаются уже не магазинами на первом этаже, а школами во дворе. Хорошая парковка — это не возле дома, а под ним: туда должен спускаться лифт, чтобы на улицу не пришлось выходить вообще.

— Сегодня выбор у потенциальных новоселов гораздо выше, чем пять лет назад. Причем не только домов стало больше, но шире стала линейка уровня комфорта современных новостроек, — говорит амурский риелтор Оксана Кузнецова. — В начале 2020-х новые многоэтажки были, по сути, типовыми. Базовые планировки, примерно одинаковое наполнение двора, озеленение — минимальное.

Цена комфорта

Сегодня же конкуренция заставляет застройщиков брать на вооружение опыт западных коллег и бороться за каждого клиента. Большое внимание уделяют фасадам (застройщики готовы покупать более дорогие отделочные материалы), входным группам. В тренде — «безмашинные» дворы: безопасная территория без проезда для автомобилей и парковок. Над озеленением работают ландшафтные дизайнеры, а детские и спортивные площадки стараются оформить не разноцветными пластиковыми комплексами, а в стилистике дома.

— В среднем уровень благовещенских новостроек вырос: например, сегодня уже не продают квартиры в новостройках без придомовой территории. Но всё же есть, скажем так, базовый уровень комфорта. А есть предложения для тех, кто готов платить больше и, соответственно, хочет получить не просто квартиру в новом доме, — отмечает руководитель агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага. — Еще пять лет назад у таких клиентов выбора, по сути, не было. Сегодня в Благовещенске есть застройщики, готовые удовлетворять запрос клиентов с достатком выше среднего.

«Ленинград» на Амуре и ЖК с собственным парком

Два самых популярных жилых комплекса в этом сегменте сегодня — «Ленинград» и «Чайка». «Ленинград» возводит федеральный застройщик. Стоимость однокомнатных здесь стартует от 9,5 миллиона рублей, двухкомнатные стоят до 15 миллионов, трёшки — до 30. Парковочное место на одну машину — 3,7 миллиона. Причем востребованы семейные парковки — это объединенные места для 2-3 автомобилей с соответствующей стоимостью.

Комплекс находится на «Серебряной миле». Это на сегодняшний день самая дорогая локация в Приамурье. Неудивительно: вид на Амур и Китай, новая современная набережная, в перспективе — новые школы и сады, которые здесь должны появиться в ближайшие годы. С одной стороны — спокойнее, чем в центре, с другой — добраться до главной площади города можно за 10 минут на машине.

Цены на квартиры на первичном рынке Благовещенска:

1-комнатные — 7–11 миллионов рублей

2-комнатные — 11–18 миллионов рублей

3-комнатные — 13—25 миллионов рублей

— Вместо подъездов здесь холлы, и выглядят они, как лобби дорогого отеля. Вход в дом на уровне земли. Значит, семьям с колясками будет удобно заходить внутрь. Для колясок и велосипедов, кстати, предусмотрена отдельная зона, — отмечает Валентина Кулага. — Конечно же, двор без машин, в смартфоне — доступ к камерам, домофону, шлагбауму. Потолки выше трех метров, на верхних этажах высота почти четыре. Есть даже собственный дог-парк, фонтан и зона отдыха с шезлонгами.

Еще один жилой комплекс, который стабильно пользуется спросом у тех, кто готов заплатить больше за квартиру, — жилой комплекс «Чайка тауэр». Здесь нет вида на реку и ценник чуть ниже, зато у жильцов будет собственный парк. Двор также без машин, крытый паркинг на первом уровне с прямым доступом к лифту, круглогодичная детская игровая комната на территории, спортивные площадки, зоны отдыха и детские площадки разделены по уровням. Стоимость сопоставима с «Ленинградом».

Кстати, парк или сквер как преимущество — еще один современный тренд. Например, ЖК «Левашёвская Роща» позиционирует себя как место, где можно «дышать свежим воздухом, не выезжая из города»: его возводят рядом с преображаемой Левашёвской рощей и дачей Бабинцева.

Важна современному обеспеченному покупателю и зона коворкинга.

— Сегодня многие работают на фрилансе, им не нужно ехать в офис, но и дома сидеть они не хотят. Такие покупатели ищут многоквартирные дома с деловой зонной в холле: сел в кресло, взял кофе и поработал за столиком, — объясняет руководитель агентства «Твои стены». — Большой популярностью пользуется и концепция «двор без машин». Ребенка можно отправить играть на детскую площадку, а самому в это время поработать в холле.

Популярные и доступные

В самых дорогих жилых комплексах стоимость квадратного метра — 210–270 тысяч за квадратный метр, а в среднем сегменте цена на «квадрат» сегодня — 170–200 тысяч.

— Конечно, на рынке есть интересные и эксклюзивные предложения, и клиенты, готовые за них платить, но всё же у большинства покупателей бюджет ограничен. И цена становится главным факторов при покупке квартиры, — комментирует руководитель агентства недвижимости «Сделка» Евгений Лотц. — В микрорайоне большой популярностью пользуется жилой комплекс «Питер»: оптимальное соотношение цены и качества, разнообразные планировки. В топе и «Тепличный». Здесь тоже большой выбор, и некоторые квартиры застройщик продает уже с ремонтом, причем нормального качества, а для многих это важно.

Еще одна популярная локация — Зейская набережная. Здесь работают сразу несколько застройщиков, больше всех на слуху «Флабеллум» — ЖК от федерального застройщика. «Интересуются им активно, но с осторожностью — в Амурской области это их первый объект, а людям хочется увидеть и оценить уже готовые дома, поэтому многие пока занимают выжидательную позицию», — отмечает Евгений Лотц.

Еще одна интересная для покупателей локация, по словам руководителя «Сделки», — улица Мухина в центральной части города.

— В районе Мухина — Колхозной строят жилой комплекс «Орион». Во-первых, он находится рядом со сквером, что поднимает популярность, но главное — планировки квартир. Количество комнат там будет зависеть от подъезда. В одном подъезде — только однокомнатные, во втором — только двухкомнатные и так далее, — говорит руководитель «Сделки». — Как правило, «двушки» и «трёшки» берут семейные люди, и они будут соседствовать друг с другом — это удобно. Кроме того, рядом, в районе Мухина — Горького, находятся новые дома «Амурстроя». В итоге из этого района ушел частный сектор, стоят новые многоэтажки, хорошая инфраструктура — район выглядит гармонично, и это тоже привлекает людей.

Семейная ипотека держит в тонусе и заставляет торопиться с покупкой

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Благовещенске перевалила за 200 тысяч рублей. Пять лет назад амурчане ждали, что ценник остановится после того, как подойдет к цифре 100 тысяч. За это время стоимость квадратного метра выросла в два раза, однако «отката» или хотя бы стагнации цен так и не произошло. В среднем с начала 2026-го ценник на «квадрат» стабильно рос практически каждый месяц. В сентябре застройщики вновь начали повышать планку.

— Пока в регионе действуют льготные ипотеки, спрос на первичное жилье будет, а значит, никакого понижения или просто заморозки цен ждать не стоит, — говорит Оксана Кузнецова. — К тому же в этом году «семейная» ипотека добавляет ажиотажа.

Дело в том, что последние полгода рынок недвижимости находился в ожидании перемен из-за предстоящих изменений «семейной» ипотеки. В феврале часть изменений уже ввели: теперь не «одна ипотека в одни руки», а «одна на семью», то есть и муж, и жена не могут взять по квартире в кредит с субсидированной ставкой — только на двоих или кто-то один из них, если супруги в разводе. Во-вторых, стала недоступна «донорская» ипотека: схема, при которой в сделку привлекается сторонний человек с правом на льготные условия, но фактически за жилье платит и пользуется им другой.

Сроки и ставки

Однако самое существенное изменение, которое все ждали, — повышение процентной ставки. Прогнозировали, что она будет дифференцированной: чем больше детей, тем дешевле. Сегодня ставка по «семейной» ипотеке едина для всех льготных заемщиков — шесть процентов. Предполагалось, что для семей с одним ребенком она будет 10-12 процентов, для семей с двумя детьми — шесть, с тремя детьми — четыре процента. Это изменение должно было вступить в силу с первого июля, однако в конце июня его отложили до октября. В итоге люди, которые имели право на «семейную» ипотеку, торопились купить квартиру до вступления нововведений в силу.

— Всплеск спроса на «семейную» ипотеку был отмечен еще в конце прошлого года, — комментирует главный экономист экономического отдела Отделения Банка России по Амурской области Анастасия Шевелева. — В мае-августе этого года спрос увеличился: амурчане ожидали дифференциации ставок в зависимости от числа детей и сокращения льготного срока до 15 лет с первого октября. Амурские заемщики активно оформляют кредиты по действующей льготной ставке, и в сентябре, вероятнее всего, эта тенденция сохранится.

В итоге последние полгода обладатели «семейной» ипотеки старались не откладывать покупку. Спрос остается достаточно высоким: изменения по этой программе ожидаются в октябре. Если осенью ставку действительно привяжут к количеству детей, для части семей условия могут стать заметно менее выгодными. Если параметры программы сохранятся, нынешний ажиотаж сменится более спокойным спросом. Однако не стоит забывать и о том, что на рынке продолжает действовать Дальневосточная ипотека — она является самой популярной ипотечной программой в регионе и действует до 2030 года, и желающих приобрести жилье с ее помощью в регионе немало. Поэтому ждать стагнации или тем более падения цен пока не приходится.

Дефицитные двухкомнатные

Обычно самые востребованные квартиры в новостройках — минимальной квадратуры, студии и «однушки». Несмотря на то, что стоимость «квадрата» у них выше, чем у двух- и трехкомнатных в том же доме, общая стоимость всё равно получается ниже, и потому их раскупают первыми. Однако в Благовещенске ситуация другая: в самом большом дефиците — двухкомнатные квартиры. Причем не все подряд, а площадью от 60 квадратных метров и ценой до 11,5 миллиона рублей. Причина — Дальневосточная ипотека.

Дело в том, что льготный кредит на жилье семья сегодня может взять только один раз в жизни. Исключение — «семейная» ипотека, но и там добиться второй льготой ипотеки — непросто. В рамках Дальневосточной ипотеки заемщик получает 6 или 9 миллионов рублей. Конечно, в таких условиях семья хочет взять заем максимального размера. Однако 9 миллионов банки дают только в том случае, если площадь жилья – от 60 квадратных метров. Поэтому и разбирают в первую очередь самые дешевые варианты из таких двухкомнатных квартир. В основном ценник на двухкомнатные начинается от 11 миллионов.

Какие квартиры нравятся амурчанам

Последние годы застройщики стали радовать покупателей планировками: вариантов становится больше. Однако у разных категорий покупателей — разные предпочтения. Например, молодежь, люди, приезжающие с запада страны, интересуются в первую очередь евро-планировками: они предпочитают жить в квартире с кухней-гостиной. А вот старшее поколение хочет, чтобы кухня была отдельным помещением и обязательно — с дверью, даже если ее площадь будет 7-8 «квадратов».

Интересуют покупателей и квартиры с двумя санузлами или хотя бы вторым туалетом. Однако таких предложений на рынке Благовещенска немного.