Цены-небоскрёбы: почему в Благовещенске не снижается стоимость квартир в новостройках

Фото: Алексей Сухушин

Застройщики со всей России

Вкусно пахнущий подъезд, огромные зеркала в «парадной», дверь, которая открывается по отпечатку пальца, — рынок первичного жилья в Благовещенске за последние три года существенно изменился. Строительных компаний в регионе много, и они активно борются за покупателей.

— До 2019 года застройщиков в Приамурье можно было пересчитать по пальцам, и все они были амурскими. Но появление льготных ипотек повлияло на рынок: стали появляться новые игроки, в том числе из Якутии, Владивостока, Новосибирска, Хабаровска. Из крупных федералов у нас работает «ПИК»; скоро, вероятно, появится их прямой конкурент — «Самолет», — говорит руководитель агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага. — Сегодня в Благовещенске возводят порядка 30 многоквартирных домов.

Льготные ипотеки дали людям возможность брать дешевые кредиты на жилье. Вырос спрос, начало расти предложение. Эта ситуация была характерна для всей России. Еще пять лет назад на любую квартиру на первичном рынке можно было взять льготный кредит. «Ипотека с господдержкой» сначала действовала под 6 %, потом ставку подняли до 7, затем — до 8 %. Это были выгодные предложения, люди брали жилье «про запас»: для детей, как вторую пенсию. Нередки случаи, когда покупатели оформляли по нескольку квартир, так как ипотечный платеж за счет низкой процентной ставки был невысоким и полностью перекрывался арендной платой.

Поближе к ДВ-ипотеке
 

Доступная ипотека подгоняла не только спрос, но и цены. За последние пять лет стоимость жилья в Благовещенске выросла более чем в два раза. Полтора года назад гайки начали закручивать. Полностью убрали ипотеку с господдержкой. Семейную ипотеку (ставка здесь варьировалась в разные годы от 4 до 6 %) серьезно ограничили, добавив требований к заемщикам. Еще одним гвоздем в крышку системы общедоступной ипотеки стало требование «одна льготная ипотека в одни руки».

В итоге во всех регионах России (за исключением ДФО) сегодня взять льготную ипотеку, по сути, могут только семьи с ребенком в возрасте до семи лет, при этом сумма невелика — до шести миллионов, обязательно нужно иметь первоначальный взнос. Таких клиентов совсем немного. А вот застройщиков, которые раскрутились в «золотые» годы дешевой ипотеки, — немало. При этом самим покупателям первичка без дешевой ипотеки неинтересна. Во-первых, брать квартиру под 23–25 % годовых вообще могут немногие; во‑вторых, за ту цену, что предлагают застройщики, можно взять уже готовое жилье с ремонтом на вторичном рынке.

— Меккой для застройщиков стал ДФО, ведь здесь продолжает работать дальневосточная ипотека, — говорит риелтор Марина Михайлова. — Поэтому концентрация застройщиков в ДФО последние пару лет существенно выросла.

Спрос падает, застройщики не сдаются

По данным Банка России, количество выданных жилищных кредитов в Приамурье за последние полгода упало на треть: в этом году такие жители региона оформили 2,5 тысячи ипотек, годом раньше — 3,5 тысячи. При этом в большинстве своем люди оформляют именно льготные займы.

Следовательно, рынок потерял как минимум 30 % потенциальных клиентов. А количество застройщиков последние два года только растет. При таком раскладе кажется, что единственный выход — снижать цены. Однако сами компании с этим выводом не согласны.

— Сначала все ждали снижения цен, потому что «ну куда же еще расти», потом — потому что началась пандемия, затем — СВО. Но отката назад в стоимости первичного жилья так и не было, максимум — ценник стоял на месте некоторое время, а потом продолжал расти, — говорит Валентина Кулага. — Когда закончилась «Ипотека с господдержкой», сделали семейную ипотеку менее доступной, ограничили количество льготных ипотек — все опять же ждали, что стоимость жилья снизится. Однако этого не происходит.

Почему? Во-первых, потому что покупатели у застройщиков всё же остались. ДВ-ипотека сегодня действует не только для молодых семей, но и для участников СВО и их семей (и сегодня они занимают определенную долю рынка), для медиков и педагогов. В отличие от семейной ипотеки, где максимальный размер льготного кредита — 6 миллионов, а ДВ «потолок» в 1,5 раза больше — 9 миллионов (правда, жилье должно быть от 60 квадратных метров).

Цены на новые квартиры

— Сегодня однокомнатную квартиру в микрорайоне Благовещенска можно купить по цене от 5,7 миллиона рублей, в центральных районах города — от 6,5 миллиона. Стоимость «двушки» в микрорайоне и в центре стартует от 8,2 миллиона рублей, — говорит руководитель агентства недвижимости «Твои стены». — Рассчитывать на трехкомнатную имеет смысл, если ваш бюджет от 10,5–11 миллионов рублей.

Есть на первичном рынке и покупатели с наличкой. Зачастую это те, кто хочет заработать: люди вкладывают деньги, пока строительство на стадии котлована и ценник минимальный. А потом продают дороже по договору переуступки обладателям ДВ-ипотек (пока дом не сдан, сделать это реально).

Кстати, интересный момент: иногда «квадрат» в готовом доме оказывается дешевле, чем в строящемся.

— Застройщики объясняют это ростом себестоимости квартир. Увеличивается цена стройматериалов, растут расходы на логистику, на подключение к коммунальным сетям, дорожают и земельные участки. Всё это закладывают в итоговую стоимость квадратного метра, — объясняет Валентина Кулага. — Строительные компании говорят о том, что у них в этих условиях нет возможности уменьшать стоимость «квадрата».

Конечно, часть потенциальных клиентов отпала — те, кто не может себе позволить оплачивать ежемесячные платежи, и те, у кого нет собственных средств. Но если есть хотя бы маткапитал, уже можно искать варианты на первичном рынке.

В общем, пока на рынке продолжает работать дальневосточная ипотека, ждать кардинальных изменений на первичном рынке не стоит. После окончания программы (изначально она должна была работать до 2024 года, затем ее продлили до конца 2030‑го) у рынка два варианта. Либо цена всё же упадет (но большинство участников рынка уверены, что снижения не будет), либо сократится количество застройщиков, и те, кто выживет на рынке, продолжат держать ценники.

Эволюция планировок в новостройках

Меняется не только подход к оформлению общих зон домов, но и к планировкам квартир. В прошлое уходят маленькие 7‑метровые кухни вкупе с большими коридорами. Сейчас всё больше застройщиков делают кухни-гостиные от 15 метров. Однако еще до одной тенденции западных застройщиков — несколько санузлов в даже небольшой квартире — наши строители пока не дошли. Зато застройщики в Приамурье не отказываются от лоджий, которые исчезли у большинства «западных» новостроек. Парадоксально, ведь в наших климатических условиях использовать лоджию можно лишь несколько месяцев в году. Правда, некоторые компании теперь продают квартиры сразу с теплым полом на лоджиях.

Возрастная категория материалов: 18+