В лидерах по малоэтажному строительству — Благовещенск и Благовещенский район: почти 10 тысяч новых «квадратов» появилось на этих территориях. Современные технологии позволяют построить дом в короткие сроки и дешевле, чем, например, купить квартиру в областном центре. Как развивается в области индивидуальное домостроение, а также почему крупные застройщики не хотят идти «за город», выяснял корреспондент «АП».

Ноль в квадрате

Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме возводимого в Приамурье жилья составляет порядка 20—21 %. На сегодняшний день на деньги населения малоэтажная застройка активно ведется в областном центре и Благовещенском районе. Последний, кстати, лидер по вводу индивидуального жилья на душу населения. Так, в январе этого года в Благовещенском районе было введено 207,52 кв. м общей площади на 1000 населения, в областном центре, например, этот показатель составил 19,87.

Немногим больше 500 кв. м жилья сдано в этом году индивидуальными застройщиками в Белогорске, такие же цифры показывают Зея и Тамбовский район. В Свободном сдано 440 «квадратов» по ИЖС.

В большинстве же территорий строительство жилья даже в спокойные годы было практически на нуле, что говорить о кризисе? Так, за последние пять лет положительной динамики не наблюдается в Шимановском, Тындинском, Селемджинском, Константиновском, Михайловском районах.

Почему ИЖС плохо развито в районах? Причин много. Уровень доходов населения там ниже, чем, например, в областном центре, сказывается отсутствие какой-либо работы. Кроме того, основные строительные базы, выпускающие стройматериалы, находятся в Благовещенске. И довезти их до территорий, особенно северных, проблематично. Застройщикам же невыгодно идти в районы, где стоимость жилья на вторичном рынке — 20 тыс. рублей за кв. м и даже меньше.

Земля «кормит»

Но если в глубинку застройщики идут неохотно, то угодья вблизи областного центра готовы осваивать десятки строительных фирм. Так, в прошлом году в Благовещенском районе было продано земельных участков на 15 млн. рублей, доходы районного бюджета от продажи земли с 2006 года возросли в 132 раза. Из 16,5 тыс. кв. м сданного жилья 12,5 пришлось на долю индивидуальных застройщиков.

— Мы готовим участки для индивидуальной и комплексной застройки в Заречном, Усть-Ивановке, Чигирях, Игнатьеве, Волкове и Новопетровке. Ведем работу по межеванию участков, постановке на кадастровый учет, — комментирует глава Благовещенского района Игорь Горевой. — Мы расширяем границы населенных пунктов, например, в феврале провели новую границу в Волкове: часть земли отвели под личные подсобные хозяйства и порядка 50 га запланировали под жилищную застройку.

При этом акцент районные власти делают именно на комплексном освоении земли, которая предполагает подготовку инфраструктуры участка: подведение водо- и электроснабжения, канализации, общее благоустройство. Но найти инвестора, который смог бы взять на себя такие затраты, непросто.

— Крупные строительные компании у нас по пальцам пересчитать можно, и все они заняты строительством жилья в городе, к нам пока идут неохотно, — продолжает Игорь Геннадиевич. — Я объясняю это только тем, что рентабельность многоквартирного строительства в городе выше, чем рентабельность малоэтажного строительства.

Не все включено

Мелкие же фирмы просто не в состоянии взять на себя такой финансовый груз. Большинство из них, имея минимальные оборотные средства, по сути, занимаются перепродажей земли: покупают участок, находят заказчика на строительство дома и получают с него деньги. Тем и живут. На что им строить дороги, подводить электричество, тепло, воду?

Вот и получается, что индивидуальное строительство ведется преимущественно хаотичным методом. Новые дома растут как на дрожжах, и каждый — особняком от других.

— Посмотрите на Чигири. там налицо беспорядочная, бессистемная застройка. Нет ни улиц, ни заездов, — приводит пример глава района. — Наша мечта, чтобы в ближайшем будущем появился поселок гектаров 10—15, да хоть 50, где будет вестись комплексное жилищное строительство. Мы выставляем на аукцион участок, застройщик забирает его, разрабатывает проект планировки всего микрорайона. Вкладывает деньги в инфраструктуру и только потом начинает продавать участки. Мы думали, что этим займется «Россия» на своих 401 га. Но фирму «подкосил» кризис, «Россия» начала распродавать земли, 10 га около Чигирей уже продано.

Еще одна проблема, которая не сегодня-завтра встанет перед районными властями, — отсутствие социальных объектов. Так, только по проекту «России» в чигиринском микрорайоне на 401 га земли добавится почти 18 тысяч жителей. Между тем в Чигирях только один детский сад на 75 мест, очередь в который уже сегодня составляет 100 человек.

Кто будет строить школы, детские сады, открывать новые транспортные маршруты? Ни у застройщика, ни в районном и областном бюджетах денег на это нет.

— Сейчас мы подготовили землю под застройку в Волкове и хотим, чтобы это было именно комплексное освоение. Ведем переговоры с фирмой. В волковской школе есть резерв — более 60 свободных мест, а вот детский сад располагается в приспособленном помещении, по сути его нет. Строительство типового садика на 75 — 80 мест обойдется примерно в 120 млн. рублей. Пытаемся решить эти вопросы с застройщиками, — говорит Игорь Горевой.

Все должно идти по плану. По генплану

В будущем году жилищное строительство в Приамурье и вовсе рискует остановиться. Причиной тому может стать отсутствие в городах и районах области необходимой градостроительной документации. Согласно новому Градостроительному кодексу, с 2010 года выдача разрешений на строительство, реконструкцию любого объекта без нее станет невозможна.

— На создание градостроительной документации, включая цифровые карты всего района и каждого сельсовета, правила землепользования и застройки, проекты межевания территорий, нам необходимо порядка 35 млн. рублей, — рассказывает глава Благовещенского района Игорь Горевой. — В прошлом году была принята областная градостроительная программа, которой предусматривалось софинансирование тех территорий, где будет разработан аналогичный документ. Мы быстро сделали районную программу, заложили деньги в бюджет. И планировали с области получить около 9 миллионов. Но областную программу закрыли, в этом году финансирования не будет.

Остаться без генплана, а значит, поставить крест на жилищном строительстве, для Благовещенского района смерти подобно. Мало того, еще не полученные, но обещанные 9 млн. рублей успели «освоить». Так, почти в 3 миллиона обошлось составление схемы территориального планирования. Еще три ушло на аэрофотосъемку и лазерное сканирование. Почти 3 миллиона будет стоить создание карты района (М 1:25000).

— Аэрофотосъемку в прошлом году заказывали Благовещенск и Благовещенский район. Теперь у нас есть 8 тысяч фотографий. Из них надо сделать карту, квадратный километр стоит 80 тысяч рублей, — показывает снимки Игорь Геннадиевич.

Для решения этого стратегической важности вопроса районные власти изыскивают любые средства. Минимум, что надо успеть сделать, — разработать правила землепользования и застройки.

— Пока мы не примем генплан, у нас будет бардак. Какова бы ни была цена вопроса, эту работу мы должны закончить, — заключает благовещенский глава.

Возрастная категория материалов: 18+