Замкнутый круг квадрата: цены на амурскую недвижимость не будут снижаться

Но если причины сокращения покупательской активности понятны и уже не раз обсуждались в СМИ, то объяснить желание значительной части благовещенцев выставить свою квартиру на продажу намного сложнее. Кроме того, несмотря на явный дисбаланс между спросом и предложением, цены на жилье за последний год падали в основном на вторичном рынке, и то не очень значительно. Будет ли при таком раскладе уменьшаться стоимость квартир в столице Приамурья, и если да, то когда именно — в материале АП.

«На всякий случай»

Представьте себе ситуацию: человек выставляет квартиру на продажу, а когда приходит покупатель, готовый приобрести жилье, продавец начинает сомневаться: «Да я не уверен, что продавать ее буду вообще». Думаете, глупый анекдот? Но подобных историй за последний год у каждого специалиста по продаже недвижимости наберется не один десяток. По их словам, все чаще объявления о продаже благовещенцы выставляют «на всякий случай» или «на перспективу».

— Причиной тому не столько отток населения в Краснодарский край, сколько слухи о массовом переезде туда дальневосточников. На этой волне люди решают: «вот, все переезжают, и мне надо задуматься!» Но первое, что они делают — не поиск работы в другом регионе, а подача объявления о продаже квартиры, — комментирует директор агентства недвижимости «Свой юрист» Юлия Дороненко. — В итоге, когда к человеку приходит покупатель, готовый к торгу, владелец квартиры отказывает ему, ведь, по сути, он просто хотел узнать, сколько стоит его жилье сегодня и котируется ли оно на рынке вообще.

Интерес к рынку недвижимости в последний год у амурчан остается стабильным: если до осени 2012-го ценник на «первичку» и «вторичку» в столице области шел только вверх, то в этом году конъюнктура рынка изменилась. С января число покупателей, по неофициальным данным, сократилось на 25—30 процентов. При этом количество желающих продать свою квартиру выросло примерно на треть по сравнению с 2012 годом.

Казалось бы, при таком раскладе ценник на жилье должен активно скатываться вниз. Стоимость квадратных метров, действительно, падает, но только на отдельные категории домов. И, по прогнозам, радужных перспектив на этом рынке ждать не придется.

Дешевле можно?

— Цена квадрата на первичном рынке стабильна. Да, застройщики говорят о снижении цен, но больше чем на 5—10 процентов уменьшать ценник никто не спешит, — продолжает Юлия Дороненко. — Просто если раньше скидки получали лишь избранные покупатели, теперь на них в виде акций или специальных предложений может претендовать любой покупатель.

Действительно, приобрести однокомнатную квартиру в центре или микрорайоне Благовещенска дешевле 60 тысяч рублей за квадратный метр на первичном рынке не получится (средняя цена — 63 тысячи). В прошлом году эта цена колебалась от 62 до 70 тысяч за квадратный метр. Снижение есть, но значительным его не назовешь.

— На вторичном рынке при покупке можно выторговать серьезную скидку — до трехсот, а порой и пятисот тысяч рублей, — рассказывает другой риелтор, Юлия Маркова. — Но это работает с теми, кто действительно переезжает в другой регион и заинтересован в продаже.

Замкнутый круг

— Все надеются, что вот сейчас продавцы увидят, как много у них конкурентов, и кинутся сбрасывать цены. Но ждать таким оптимистам придется долго. И дело тут даже не в жадности людей. Подумайте, зачем благовещенцы продают квартиры: большинство (семь или восемь человек из десяти) — из-за переезда в другой регион, остальные хотят обменять жилье на другую квартиру в этом же городе, — делится еще один риелтор, попросивший не называть его имени. — Но в городах, куда обычно перебираются дальневосточники — Краснодар, Белгород и тому подобные, ценник, благодаря нам же, за последние годы сильно поднялся. И если еще пару лет назад за вырученные здесь от продажи двухкомнатной квартиры деньги на западе России можно было купить «трешку», то теперь стоимость квадратных метров в этих регионах такая же, как у нас в конце 2012 года. Благовещенским собственникам просто нет смысла скидывать цену на жилье: если они не смогут за вырученные деньги приобрести там квартиру, то и переезда, соответственно, не будет. А без него какой смысл продавать жилье?

Но если владельцам жилья на первичном рынке нужны средства на покупку квартир в Краснодаре, то как объяснить стабильность цен на «первичке»?

— Новые квартиры всегда будут стоить дороже старых. Если бы на вторичном рынке стоимость квадратов значительно снизилась и клиенты перешли туда, застройщики вынуждены были бы уменьшить свои расценки, — продолжает эксперт. — Но строители привыкли получать максимум от затраченных усилий. Им дешевле продержать пару лет квартиры пустующими, чем потерять сотни тысяч на продаже по более низким ценам. А поскольку «вторичка» в Благовещенске остается недешевой, застройщикам достаточно приблизить свои расценки к такому жилью — и клиенты между новой и старой квартирой при небольшой разнице в цене выберут новостройки. Что сейчас и происходит: около восьмидесяти процентов покупателей останавливаются на первичном рынке.

Получается замкнутый круг: чтобы цены снизились на «первичке», должны подешеветь вторичные квартиры, а новостройки станут доступнее, только если вторичные квартиры упадут в цене. При этом ни те ни другие не видят смысла снижать цену за квадрат.

Благовещенские сделки 

Средняя ставка ипотечного кредита в Приамурье:

2011 г. — 13,3 %

2012 г. — 12,7 %

2013 г. — 12,6 %

Средняя сумма жилищного кредита амурчанина: (тыс. руб.)

2010 г. — 1 077,3

2011г. — 1 335,4

2012 г. — 1 529,9

2013 г. — 1 666,1 

Сколько покупателей в области — см. инфографику.

Средние цены на недвижимость —  см. инфографику.

3 113 квартир общей площадью 181,4 тысячи квадратов построили за 10 месяцев этого года в Приамурье. Это на 4% больше, чем в январе—октябре 2012-го.