Риелторы идут в безработные

Как выживают и какие плюсы видят в этой ситуации игроки благовещенского рынка недвижимости, какие уловки используют агенты в борьбе за клиента и как дальше могут развиваться события — в материале «Деловой среды».

Этот год стал аномальным для амурских риелторов — последний раз похожий ступор на рынке недвижимости был в 2009 году. Но, по словам специалистов, нынешний кризис — более затяжной. Говорить на болезненную тему многие комментаторы согласились лишь на условиях анонимности.

Последний квартал года для компаний, имеющих дело с недвижимостью, традиционно самый прибыльный. «Именно в конце года, как правило, выделяются средства на различные субсидии, жилищные программы для бюджетников, — говорит руководитель агентства недвижимости из Благовещенска. — К концу года получают доход золотодобытчики и аграрии. Но в этом году доходы золотодобывающей промышленности упали, а у фермеров утонули урожаи». В итоге спрос на квартиры, вместо того чтобы ожить, как это происходит каждую осень, замер. Зато желающих продать квадраты в силу разных причин стало больше — это связано в том числе и с увеличением оттока населения из региона.

— Сейчас не покупают квартиры даже те, кто хотел бы — люди ждут, когда цена достигнет так называемого дна, — говорит президент Гильдии риелторов Приамурья, директор риелторского агентства «Гарантия» Виталий Злочевский. — На сегодняшний день минимальный уровень цен был зафиксирован летом — квадратный метр стоил примерно на 15 процентов дешевле, чем осенью 2012 года, когда установилась довольно высокая цена.

В благополучные годы в ноябре и декабре крупные агентства областного центра заключали по восемь-десять сделок с жильем, сейчас — две-три, если повезет.

— В последнее время покупателей стало чуть больше, чем несколько месяцев назад: банки охотнее дают ипотеку, к нам начали обращаться военные и подтопленцы с сертификатами. Но все равно это капля в море по сравнению с прошлыми годами, — говорит начальник риелторского отдела одного из городских агентств недвижимости.

По свидетельству риелтора другого агентства, популярностью в последнее время пользуются только дешевые квартиры.

— Продаются гостинки и однушки-двушки на вторичном рынке, — рассказывает агент. — А элитные площади и квартиры с евроремонтом — стоят. Сейчас в Благовещенске строится много элитных домов, но непонятно, кто будет покупать в них квартиры.

Снижение покупательской активности на рынке недвижимости заставило застройщиков обратиться за помощью к риелторам.

— Чтобы строители обращались к нам и просили оказать содействие в продаже их квартир — такого еще не было! Обычно мы сами просили у них квартиры. А сейчас они просят у нас покупателей, — говорит директор одного из крупных благовещенских агентств, согласившийся дать комментарий на условиях анонимности.

Банки, чьи ипотечные кредиты сейчас не очень востребованы, также ищут содействия риелторов.

— Банки обращаются в агентства и просят «рекламировать» их ипотеку. Подобная практика и раньше существовала, но она не пользовалась такой популярностью, — объясняет риелтор одного из городских агентств, попросившая не называть ее имени. — Сейчас банки активно аккредитуют агентства и через них привлекают новых клиентов. Агентство получает за это вознаграждение.

Финиш для маленьких

Затишье на рынке жилья оставило без работы фирмы недвижимости и самих агентов. Сделки купли-продажи, как правило, приносили крупным компаниям от 50 до 70 процентов всех доходов. Сейчас эта доля сократилась вполовину.

— Этот год провальный. Раньше наш отдел приносил две трети всей прибыли нашему агентству, а теперь — от силы 20—30 процентов, — рассказывает начальник риелторского отдела еще одного агентства.

Вместе с тем крупные фирмы имеют дополнительные источники дохода: оказывают юридические услуги, представляют клиентов в судах, проводят оценку движимого и недвижимого имущества, помогают приватизировать жилье, а некоторые даже занимаются землеустроительными работами. За счет этого они сейчас и выживают. Впрочем, небольшие агентства, наработавшие собственную клиентскую базу, тоже не остались без хлеба.

— У нас семейный бизнес — работаем я, жена, дочь и зять. Но мы работаем уже 18 лет. Нас рекомендуют своим друзьям и родственникам, так что недостатка в клиентах мы не чувствуем. Оказываем юридические услуги, проводим приватизацию. И хотя доходы упали, но мы не бедствуем, — признается директор риелторского агентства «Первит» Виталий Переверзев.

Больнее всего кризис ударил по маленьким агентствам, которые недавно на этом рынке. «Меньше будут путаться под ногами», — говорят крупные игроки рынка, называя такой исход маленьких конкурентов единственным плюсом сложившейся ситуации.

— Не один десяток мелких фирм уже закрылся. Мы называем их «стол-стул-табуретка», — признался корреспонденту АП директор одной из фирм. — Бывает, у них даже офисов нет, а если есть — это небольшие помещения, где работает несколько агентов. Сейчас, когда упали доходы, многие из них просто не тянут аренду офиса.

Обычно агентство берет за свои услуги два процента от стоимости сделки, часть этой суммы — от трети до половины — и составляет заработок агента. Оклада у агентов, как правило, нет. Поэтому из‑за снижения спроса они остались без средств к существованию. Сами фирмы людей не сокращают, но многие агенты уходят из этой сферы в поисках другой работы.

За ставшими редкостью клиентами агентства охотятся, как за синей птицей. Ради этого идут и на обман конкурентов, и на сотрудничество с ними, что раньше мало практиковалось.

— Агентства снижают плату за свои услуги, чтобы переманить клиентов. Некоторые агенты, работающие в крупных компаниях, уводят своих клиентов в более мелкие фирмы, чтобы там получить больший процент за свою работу, — комментирует руководитель одного из благовещенских агентств. — Сейчас, чтобы хоть что‑то заработать, мы охотно сотрудничаем с другими фирмами — например, у нас есть покупатель, а у них квартира. Мы оформляем сделку и делим пополам агентское вознаграждение. Раньше это случалось очень редко — каждый хотел получить больше.

Прогнозировать дальнейшее развитие ситуации на рынке не берутся даже те, кто уже много лет работает в этой сфере.

— Мы не можем прогнозировать ситуацию. Раньше мы могли сказать клиенту: выставляйте квартиру, если не продастся сейчас, то осенью обязательно. Сейчас мы ничего не можем обещать, — говорит начальник риелторского отдела одного из агентств города.

«Январь ничего не покажет — это праздничный месяц. А к февралю на рынке, скорее всего, начнется оживление», — прогнозируют некоторые риелторы. «Многие ждут дефолта после Олимпиады в Сочи. Когда она закончится и все увидят, что ничего не произошло, спрос вырастет», — считают другие. Вместе с тем самые большие надежды фирм недвижимости связаны с подтопленцами, которые в будущем году массово начнут получать сертификаты на покупку жилья.

Виталий Злочевский, президент Гильдии риелторов Приамурья, директор агентства «Гарантия»:

— В лучшие времена в Благовещенске действовали более 60 риелторских агентств, а вместе с «серыми» и «черными» риелторами таких фирм было около ста. При этом лишь около 20 компаний стабильно работают на этом рынке более 10 лет. В последнее время закрывается много небольших агентств, которые занимались исключительно продажей недвижимости. Потому что этот вид деятельности не приносит дохода. Крупные агентства обычно оказывают и другие услуги, что позволяет им держаться на плаву.

Зачастую закрываются фирмы, образованные молодыми агентами, проработавшими в этой сфере около года. Они думают, что уже стали специалистами, и не видят смысла делиться заработком с владельцами агентств. Открывают свои компании, думая, что это легкие деньги. Но сейчас это далеко не так. По моей информации, ситуация на рынке недвижимости стала еще хуже, чем была несколько месяцев назад, — сделок проходит еще меньше. Агенты по недвижимости уходят из этой сферы в поисках заработка. Очень невысокая покупательская активность и в других сферах экономики — в торговле одеждой, бытовой техникой, автомобилями.

Из-за того что покупателей мало, все чаще случаются некрасивые ситуации, когда агентства обманывают друг друга, перехватывают клиентов, предлагая свои услуги дешевле. Оживить рынок могут вливания федеральных денег — например, выдача сертификатов подтопленцам. Пока выдано лишь чуть больше 30 сертификатов, а всего их будет более 800.

Наша компания около половины доходов получала от риелторских услуг. Сейчас из‑за затишья на рынке эта доля меньше. Но, помимо сделок с недвижимостью, мы оказываем юридические услуги, консультируем, оцениваем ущерб и имущество. У нас устоявшийся коллектив, никаких сокращений не предвидится.

Сделки с жилой недвижимостью в Приамурье*– см. инфографику

2008 г. — 16 972

2009 г. — 12614

2010 г. — 19 126

2011 г. — 22 600

2012 г. — 20 666

2013 г. — 13 725

*— количество свидетельств на право собственности, выданных физлицами по договоренности купли, продажи и мены жилья управлением Росреестра по Амурской области

100 — примерно такое количество риелторских компаний работает в областном центре, включая и те, которые действуют неофициально.