Как не стать обманутым дольщиком: что может сделать покупатель недостроенного жилья для защиты денег

Фото: Алексей Сухушин

При этом владельцам квартир, которые возводит фирма, в случае потери жилья не стоит рассчитывать на компенсации, положенные пострадавшим дольщикам. К этой категории они не относятся. Как не попасться на удочку недобросовестных строительных компаний и обезопасить свои деньги при инвестировании в строящиеся дома, отличить настоящий договор долевого участия от «серых» аналогов и самостоятельно проверить законность возведения многоэтажки, разбиралась «Амурская правда».

Деньги на доверии

Проблема обманутых дольщиков в Приамурье приняла массовый характер после 2013 года. К тому времени застройщики начали массово привлекать деньги простых амурчан для возведения многоэтажек. С одной стороны, предлагаемая схема выглядела рациональной: когда компании не хватало своих средств, ей приходилось обращаться в банк и переплачивать за кредит. Дольщики же, по сути, предоставляли беспроцентный заём в обмен на будущую квартиру. Тогда же были разработаны и договоры долевого участия, которые упорядочивали отношения застройщика и покупателя.

— Проблема в том, что в те годы государственные и надзорные органы практически не имели возможности контролировать, как именно будут тратить застройщики полученные суммы: деньги шли от гражданина напрямую в компанию, — рассказала начальник отдела государственного контроля за долевым строительством минстроя области Татьяна Слепенкова. — Чем и пользовались недобросовестные застройщики: тратили средства не по целевому назначению, а затем становились банкротами.

В итоге 391 амурчанин получили статус «обманутого дольщика». Расплачиваться за застройщиков пришлось государству: общая сумма компенсационных выплат из областного бюджета превысила 388 миллионов рублей. Еще часть людей из списка пострадавших выбрала возмещение в виде квадратных метров. Сейчас в реестре на получение квартир стоят 62 семьи. Семнадцать из них получат жилье до конца этого года, еще 45 — до конца следующего. Чтобы обеспечить этих людей квартирами, одному из застройщиков предоставили земельный участок в микрорайоне Тепличном Благовещенского района. Бесплатно, но с условием: 10 процентов от возведенного жилья достанется обманутым дольщикам. Сейчас строительство жилого комплекса «Современник» идет по графику, рисков нового недостроя на данный момент, по оценке специалистов, нет.

«Надеемся, после того как жилье будет предоставлено, проблема обманутых дольщиков в области будет закрыта и больше не появится», — отметила заместитель министра строительства и архитектуры Приамурья Оксана Александрова.

Дорогая защита

Вопрос на будущее действительно решен, но не благодаря сознательности всех застройщиков, а Федеральному закону № 214. Именно он не оставил возможности компаниям потратить деньги дольщиков. Окончательную, 100-процентную защиту, будущие новоселы обрели после изменений закона в 2019 году — именно тогда появились эскроу-счета.

Нововведение активно критиковали застройщики: по сути, оно лишило компании преимуществ от долевого участия граждан. Да, компании могли заключать договоры и озвучивать суммы. Но схема эскроу-счетов выглядит следующим образом: человек передает деньги за квартиру (свои или ипотечные) в банк, который кладет их на спецсчет. Доступа к ним застройщик не имеет. То есть, если своих средств у компании нет, ей придется брать кредит: как это было до возникновения долевого участия граждан. Заём — это переплаты, а значит — выше себестоимость квадратного метра.

Негативные последствия возникли и для самих участников долевого строительства: теперь компаниям нет смысла существенно скидывать цену квадрата на начальном этапе. Все равно эти деньги придут только после того, как дом будет сдан. Следовательно, квадрат уже на уровне фундамента стал стоить немного дешевле, чем на финале строительства: завлекать более низкой ценой уже не имеет смысла.

Справедливости ради стоит отметить, что закон предусматривает и проектное финансирование: то есть банк выдает на строительство дома целевой кредит с пониженной ставкой, если на эскроу-счетах к этому дому есть деньги. Чем больше людей купили квартиры в будущей новостройке – тем ниже становится процент. Но, по словам самих строителей, схема не слишком удобна: тратить полученные таким образом средства можно исключительно на этот дом, подтверждая каждый потраченный рубль чеком. По неофициальным признаниям амурских застройщиков, порой проще оказывается взять простой кредит: разницы в процентной ставке практически нет, а вот проводить денежные операции гораздо проще без постоянного отчета.

В итоге государство, по сути, отменило схему непосредственного долевого участия, заменив ее на более дорогую, но зато полностью безопасную. И это тоже логично: постоянно платить из бюджета за недобросовестных застройщиков и желавших сэкономить побольше дольщиков тоже неправильно. Казалось бы — всё, проблема решена. Деньги любого дольщика лежат на специальном счете, их точно нельзя потратить до сдачи дома. Однако желание сэкономить толкает и компании, и самих людей искать обходные пути.

Обманутые не дольщики

На днях стало известно, что в отношении одного из руководителей строительной компании «Чжэнь Син» возбудили уголовное дело за незаконное привлечение средств граждан на строительство дома в Благовещенске. Следственный комитет пока не раскрывает подробностей.

— Официальных обращений от граждан в министерство строительства и архитектуры Амурской области не поступало. Но информация есть у правоохранительных органов, сейчас ведется следствие — отметила Оксана Александрова. — Также сейчас идет судебное разбирательство между правообладателем земельного участка и застройщиком. Отмечу, что дом готов практически на 100 процентов — мы уверены, что люди получат свои квартиры.

Казалось бы: дом достроили, деньги потрачены не зря. Однако привлечение средств дольщиков в обход 214-ФЗ становится тенденцией по всей России. Часть людей осознают, что подписывают не договор долевого участия (ДДУ), а предварительный договор купли-продажи или договор инвестирования. Некоторых покупателей обманывают, заверяя, что ДДУ именно так и выглядит. Самое страшное — никаких компенсаций во всех случаях, кроме подписания договора долевого участия, таким покупателям не положено. В реестр обманутых дольщиков они не подадут: ведь дольщик — только тот, кто заключил ДДУ.

Вопрос в том, как отличить договор долевого участия от серых схем, которые порой предлагают застройщики людям? Легче всего в этом плане тем, кто берет жилье в ипотеку: банки работают только в соответствии с 214-ФЗ и не станут оформлять ипотеку в обход эскроу-счетов.

Все договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. Нет регистрации — опять же серая схема. Специалисты советуют обращать внимание и на цены, которые предлагают застройщики. Нередко за «супервыгодным» предложением скрывается желание застройщика потратить деньги дольщика самостоятельно до введения дома в эксплуатацию.

Один сайт для всех новостроек

— Абсолютно любой дом в России, который возводится в соответствии с 214-ФЗ, можно найти на сайте наш.дом.рф — это разработанная государством единая информационная система жилищного строительства. Каждый из застройщиков обязан размещать здесь информацию об объекте: разрешительные документы на строительство, разрешенное использование земельного участка, — отметила Татьяна Слепенкова. — Проектная декларация позволяет увидеть сроки строительства, на каких основаниях и с какими ресурсоснабжающими организациями заключены договоры на техприсоединение этого дома. Это тоже очень важно: знать, что застройщик сможет обеспечит дом водо- и теплоснабжением, а также водоотведением. А также — сколько в доме предполагается жилых помещений, сколько квартир уже приобретено и на какую сумму.

Количество парковочных мест и лифтов, наличие пандусов и инвалидных подъемников, материал стен, количество детских и спортивных площадок, велосипедные дорожки и даже возможность свободной планировки — всё это отражается в карточке каждого дома. Кроме того, специальная программа присваивает каждой будущей новостройке индекс доступности инфраструктуры, анализируя ее количество и расстояние от дома до магазинов, медицинских центров и поликлиник, учреждений образования, развлекательных центров и так далее.

КОММЕНТАРИЙ

Оксана Александрова, заместитель министра строительства и архитектуры Амурской области:

— Минстрой Амурской области в соответствии с 214-ФЗ наделен полномочиями контролирующего органа в сфере долевого строительства. Ведомство не только ведет контроль за реализацией таких объектов, но и занимается профилактической работой — разъясняет гражданам все нормы и правила, действующие в этой сфере. На сегодняшний день тема обманутых дольщиков в нашей области подходит к логическому завершению. Сейчас в реестр обманутых граждан включены 62 человека, которые ожидают предоставления жилья в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта. Проект «Современник» включает в себя строительство двух многоквартирных домов, 10 % площади в которых передадут пострадавшим дольщикам. В активной стадии находится строительство первого дома, где уже в конце 2022 года 17 обманутых дольщиков получат долгожданное жилье, оставшиеся 45 граждан получат квартиры до конца 2023 года.

«Долевой» защитой обеспечили частные дома

С этого года 214-ФЗ распространяется и на коттеджи. Это важное нововведение: раньше даже новый частный дом считался вторичкой: на него не распространялись льготные ипотечные программы для первичного жилья, приобрести такой дом в ипотеку на стадии строительства тоже было нельзя. Теперь же правила 214-ФЗ, в том числе и эскроу-счета, действуют и для застройщиков частных домов. Правда, далеко не всех: только тех, кто возводит малоэтажный жилой комплекс по единому разрешению. Чтобы получить разрешение на возведение такого комплекса, застройщик должен не только построить дома, но и обеспечить их инфраструктурой. Сдача коттеджей покупателям происходит либо после полной застройки комплекса, либо — этапами. Только после этого строительная компания получит деньги с эскроу-счетов от новоселов.

Амурский минстрой ждет обращений от людей, вложившихся в дом «Чжэнь Сина»

На пресс-конференции, которая прошла в конце прошлой недели, журналисты задали представителям минстроя области вопрос о судьбе дома по адресу Заводская, 4/4, литер 6. Многоэтажка находится на территории комплекса «Лазурный берег» рядом с набережной Зеи. Ее возводит ООО «КСМ Чжэнь Син».

В отношении генерального директора этой компании и его заместителя возбудили уголовное дело по части 2 статьи 200.3 УК РФ «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, совершенное в особо крупном размере».

По данным следователей, компания с ноября 2020 года по май 2022-го заключала предварительные договоры купли-продажи для строительства многоквартирного жилого дома в Благовещенске на улице Заводской, 4/4, литер 6. Застройщик получил напрямую от покупателей больше 170 миллионов рублей. Деньги не были размещены на эскроу-счетах: значит, нарушены ограничения по использованию средств дольщиков.

Кроме того, заместителя генерального директора ООО «КСМ Чжэнь Син» подозревают по части 3 статьи 30, части 4 статьи 159 УК РФ — «Покушение на мошенничество в особо крупном размере». По данным следствия, в апреле 2022 года он заключил с гражданином предварительный договор купли-продажи будущей квартиры. Введенный в заблуждение покупатель перечислил более 6 миллионов 200 тысяч рублей, хотя дом еще не был введен в эксплуатацию. Сейчас заместитель гендиректора организации заключен под стражу. На имущество ООО «КСМ Чжэнь Син» наложен арест.

«Мы обращаемся к амурчанам, которые заключили договоры с компанией «Чжэнь Син» на покупку квартир в шестом литере или других домах этого застройщика. Просим их обратиться в отдел государственного контроля за долевым строительством минстроя области для мониторинга и контроля за действиями застройщика, чтобы исключить риск потери денежных средств, которые были вложены в возведение жилья», — призвала Оксана Александрова.

Следить за строительством дома, в котором будут выделены квартиры для обманутых дольщиков Приамурья, может любой желающий круглосуточно: на объекте в Тепличном установлены камеры видеонаблюдения. Онлайн-трансляцию можно увидеть на сайте минстроя области.

Возрастная категория материалов: 18+