Фото: Алексей Сухушин

Неконкурентная ипотека

— С начала этого года интерес к объектам на вторичном рынке действительно понемногу снижается. Но не критично, и покупатели все равно есть, — говорит директор благовещенского агентства недвижимости «Жилфонд» Ирина Донец. — Цена на вторичку действительно не растет, но и о падении стоимости квадратов говорить не приходится. Скорее, здесь продолжается стагнация, которая развилась в начале года.

Основная причина невысокого спроса вторички — привлекательные условия ипотеки на первичном рынке. Разница в процентной переплате за квартиру от застройщика и от частного продавца — в несколько раз. Так, на первичном рынке с помощью семейной ипотеки можно приобрести жилье под 6 процентов, дальневосточную банки предлагают под 0,7—2 процента. Те, кто не попадает под критерии первых двух программ, могут воспользоваться ипотекой с господдержкой, которая распространяется на все новостройки, — это 7 процентов годовых. В то время как средняя ставка на вторичном рынке — 10 процентов.

Таким образом, ипотечный кредит в 5 миллионов на 20 лет по субсидированной ставке обойдется в месяц в пределах от 23 до 38 тысяч рублей. Нижняя планка — сумма по ДВ-ипотеке с учетом переплаты в 0,7 годовых, верхняя — по ипотеке с господдержкой, выданной по ставке 7 процентов. А вот при стандартной ипотеке под 10 процентов ежемесячный платеж составит 48 тысяч рублей.

— При этом на вторичном рынке предложений намного больше, чем на первичном, объясняет руководитель благовещенского отделения продаж федерального агентства недвижимости «Миэль» Максим Крылов. — На вторичный рынок в первую очередь идут те, у кого есть наличные деньги — ипотечные ставки здесь не важны, а вот стоимость квадрата б/у квартир привлекательнее, чем новых. При этом в «готовую» квартиру можно сразу же переехать или начинать сдавать. В то время как первичку необходимо сначала дождаться (как правило, жилье раскупают на этапе возведения первых этажей и затем ждут окончания строительства — полтора-два года), а после этого — сделать там ремонт.

Лидеры продаж

В среднем сделки на вторичном рынке Благовещенска не превышают суммы в семь миллионов рублей. Конечно, бывают и исключения — например, в столице Приамурья есть небольшой, но стабильный спрос на дорогое жилье. «Как правило, в этом случае сразу называют желаемые локации или конкретные дома. Популярны «Дом на набережной», дом по адресу Калинина, 1, и подобные им варианты. Здесь квадратный метр может стоить в районе 200 тысяч рублей», — рассказывает эксперт по недвижимости агентства «Этажи» Яна Киселева.

Однако средний ценник на вторичке по городу гораздо скромнее. Самые дорогие — традиционно гостинки и однокомнатные квартиры в новых домах (не старше 10 лет). При этом владельцы таких квартир, как правило, не готовы снижать стоимость. Так, гостинки в городе и микрорайоне выставляют от четырех миллионов рублей. В отдаленных районах (КПП, Тайвань) цена может быть дешевле примерно на 300 тысяч. Однокомнатные квартиры, как правило, желают продать за шесть миллионов. Однако, по словам риелторов, зачастую приходится снижать ценник до 5,8—5,6 миллиона, чтобы квартиру забрали.

— Чем старше возраст дома — тем больше продавцы готовы торговаться, — отмечает Ирина Донец. — Например, в новом доме «двушка» 65—70 квадратов будет стоить порядка 8 миллионов, в доме советской постройки — порядка шести миллионов. Дома старше 30 лет вообще рассматривают неохотно.

Привлечь покупателя можно — но только ценой

— Как правило, в старых домах нет полноценных дворов, достаточного количества парковочных мест. Некоторых покупателей пугает газопровод в доме, даже если в самой квартире стоит электрическая плита. Есть дома без горячей воды, — перечисляет директор «Жилфонда». — И все равно на такие объекты покупатели находятся — просто ценник может опускаться до 2,5—3 миллионов рублей. Конечно, за такую стоимость можно приобрести только квартиру очень маленькой площади без ремонта в старом доме, в отдаленном районе. Но бюджеты у всех клиентов разные, поэтому покупателя можно найти на любой объект, главное — трезво оценить его рыночную стоимость.

По оценкам специалистов, стоимость квартир в домах старше 30 лет — в среднем 90 тысяч за квадратный метр при условии хорошего ремонта, и 80 тысяч — без него. «Сто тысяч за квадрат для таких вариантов — «потолок», и велика вероятность, что жилье вообще не продастся», — отмечают риелторы. В новых домах (с 2010 года постройки) цена за квадрат обычно колеблется в диапазоне 130—150 тысяч рублей за квадратный метр.

Каждый второй амурчанин с ипотекой предпочитает льготные программы

Больше десяти миллиардов рублей заняли амурчане в банках с начала года на покупку жилья. Кредитные организации выдали жителям 2,5 тысячи ипотек, причем половина из них — льготные. Такие данные озвучили в министерстве экономического развития и внешних связей региона.

— На сегодняшний день в Приамурье продолжают реализовываться пять ипотечных программ, ставка по которым субсидируется государством. Речь идет про дальневосточную, сельскую и семейную ипотеки, а также ипотеку с госучастием и ипотеку для IT-специалистов, — отметила министр экономического развития и внешних связей Амурской области Оксана Кукшенева. — По этим льготным программам в 2022 году оформлено около половины всех ипотечных договоров в Амурской области.

Самая популярная в Приамурье — дальневосточная ипотека. На нее приходится две трети льготных жилищных кредитов в регионе. По словам министра, в первую очередь это объясняется регулярным улучшением условий, благодаря которым программой может воспользоваться большее число людей. Так, в 2021 году ее распространили на вторичное жилье в моногородах, а с этого года без ограничений по возрасту и семейному положению ДВ-ипотеку могут получить медики и учителя со стажем работы не менее 5 лет.

Тройку лидеров среди льготных программ замыкают ипотека с господдержкой под 7 процентов годовых и сельская ипотека. Ими с начала года воспользовалось 520 амурчан. Больше 200 ипотечных кредитов оформлено по программе сельской ипотеки, а ипотека для IT-специалистов в регионе пока остается невостребованной.

Возможности льготных ипотек в Приамурье также расширяют на региональном уровне. Оксана Кукшенева напомнила, что медицинским работникам в сельской местности возместят первоначальный взнос до 300 тысяч рублей и компенсируют проценты по ипотечным кредитам.

— Программа призвана решить актуальный вопрос привлечения квалифицированных медработников в сельскую местность. На первом этапе выбрано шесть пилотных территорий. Это Константиновский, Мазановский, Михайловский, Октябрьский районы, а также Бурейский и Ромненский муниципальные округа. Программа уже разработана, в октябре из областного бюджета на нее будут выделены средства, после чего управления социальной защиты населения смогут начать прием заявок, — рассказала министр.

Помимо этого, глава минэкономразвития объяснила, что делать с ипотечными кредитами в случае мобилизации граждан. Участники специальной военной операции и члены их семей могут получить кредитные каникулы не только по ипотеке, но и по потребительским кредитам на срок службы по контракту или период мобилизации с добавлением 30 дней. Для этого заявителю необходимо обратиться в банк, в котором оформлялся кредитный договор. Соответствующий закон одобрен в Совете Федерации и будет подписан президентом России в ближайшее время.

Универсальный ремонт играет на руку продавцу

Дорогие квартиры продаются сложнее не только потому, что покупателей в этом сегменте меньше, но и из-за высокого уровня требований тех, кто располагает внушительной суммой для покупки. «Часто люди делают ремонт «под себя», но покупатель с деньгами не готов платить за то, что ему не очень нравится. В сегменте бюджетных квартир, как правило, ремонты более универсальны. И это играет на руку продавцам», — отмечают благовещенские риелторы.

Амурчане стали чаще брать жилье в строящихся домах

Последние пять лет покупка жилья по договорам долевого участия становится все популярнее у амурчан. Так, по данным благовещенского отделения Центрального банка России, если в 2018 году было заключено 970 таких сделок (общая сумма — 2,1 миллиарда рублей), то в 2021 году этот показатель вырос до 1,6 тысячи договоров на общую сумму больше семи миллиардов. За семь месяцев этого года в Приамурье с привлечением ипотеки купили 938 строящихся квартир на сумму 4,6 миллиарда рублей.

Возрастная категория материалов: 18+