Сколько стоит загородная недвижимость в Благовещенске и какие коттеджи выбирают сегодня покупатели

На что хватит ипотеки

— Еще год назад мы возмущались тем, что дальневосточной ипотеки хватает только на двухкомнатную квартиру (максимальный размер такого кредита — шесть миллионов рублей. — Прим. авт.). А сегодня этой суммы даже на однокомнатную не всегда хватает, — делится возмущением Светлана Васильева. — Два года мы раздумывали: квартира или коттедж. Но сегодня выбор стоит между 30–40 «квадратами» в многоэтажке или собственным, пусть и небольшим, домом на земле. У нас дети. Понятно, какой вариант мы выбираем — свой дом. Сейчас жалеем только, что в прошлом году не взяли коттедж: теперь за ту же цену придется брать дом на 10 «квадратов» меньше.

Молодая супружеская пара с одним ребенком или несколькими детьми — так выглядит сегодня портрет покупателя загородной недвижимости в Благовещенске. Дело в том, что 80, а по подсчетам некоторых риелторов — и 90 процентов покупателей на этом рынке расплачиваются как раз ДВ-ипотекой. Она доступна либо супружеской паре в возрасте до 36 лет, либо одному родителю того же возраста с ребенком.

В принципе, аналогичная ситуация и на рынке квартир: здесь тоже 8 из 10 покупателей берут жилье за счет субсидированных ипотек. Разница в том, что «квадрат» в квартире стоит в полтора раза дороже, чем в доме. В среднем — 150 тысяч рублей за метр в новостройке и 100 тысяч рублей за метр своего дома.

Важный момент — покупателю квартиры обязательно иметь первоначальный взнос: субсидированные ипотеки в городе распространяются только на первоначальной рынок. А застройщики не соглашаются на завышение — это фиктивное удорожание квартиры на сумму первоначального взноса, чтобы вся сумма покупки была выдана в кредит.

Отголоски дорогих 90-х

Фото: Алексей Сухушин

А вот дом можно купить без первоначального взноса.

— Самый частый запрос на этом рынке — дом ценой до шести миллионов рублей. У большинства покупателей нет первоначального взноса, а иногда и денег на ремонт, — рассказывает благовещенский риелтор, попросивший не указывать его фамилию. — Если дом стоит шесть миллионов, мы завышаем сумму сделки на 15 процентов — минимальный первоначальный взнос. Если нет денег даже на ремонт, ищем дом за 5,5 миллиона, в договоре прописываем кредит на 6 миллионов, затем застройщик возвращает 500 тысяч на руки покупателю: эти средства тот и пускает на ремонт.

Дальневосточная ипотека не только формирует портрет покупателя. По сути, она трансформировала рынок загородной недвижимости.

— Еще 15 лет назад взять ипотеку на дом было почти нереально. Банки очень неохотно кредитовали такие объекты, а если и давали заём, то процент был довольно высоким. Поэтому в основном на этот рынок приходили люди с наличкой. Либо люди в возрасте, уставшие от соседей и мечтающие о грядках и накопившие на дом. Либо приходил обеспеченный класс — те, кто мог себе позволить настоящий загородный коттедж, — рассказывает благовещенский эксперт по недвижимости Александр Баранов.

К тому времени шик девяностых — бильярдные, кинотеатры и спортзалы в домах, многометровые комнаты и принцип «чем больше этажей — тем престижнее» — уже начал терять актуальность. Но всё же в 2008–2010 годах дома в основном строили площадью от 150–200 квадратов, и массовый покупатель такие постройки себе позволить не мог. Последние лет пять ипотеку на дом банки выдавать начали, пусть и не всем и не на все дома. Это сделало загородную недвижимость более доступной для тех, кто хотел жить на земле, но не имел на руках нескольких миллионов на покупку.

Как проходила трансформация «загородного» рынка

Фото: Алексей Сухушин

А потом пришла дальневосточная ипотека. Благодаря низкой процентной ставке (базовая — до 2 %, но банки снижали ее и до 0,01 %, и сегодня в среднем это полтора процента) кредит в шесть миллионов рублей обходится семье в ежемесячный платеж до 30 тысяч рублей. Именно столько получается, если взять в долг 6 миллионов на 20 лет. Это максимальная сумма и предельный срок.

Рынок отреагировал довольно быстро. Если в 2020 году за шесть миллионов можно было купить дом до 150 «квадратов», то к концу 2021-го — уже не больше чем 100 квадратных метров. Причем сначала дома раскупались только в сельской местности. Дело в том, что изначально в городе можно было взять «квадраты» только в многоквартирных домах. А в сельской местности — на вторичном рынке, и частные новые дома застройщики продавали как б/у.

Но спрос на дома продолжал расти: уже тогда, в 2021-м, за 6 миллионов можно было купить только двухкомнатную квартиру, причем к такой сумме нужно было иметь не меньше миллиона первоначального взноса. Или — трехкомнатный дом, причем застройщики коттеджей за завышение соглашались с легкостью.

Чуть позже подтянулась еще одна льготная ипотека — сельская. Здесь ставка тоже оказалась невысокой — до трех процентов. А затем и семейная — обладатели двух и более детей (или одного малыша, рожденного после 2018 года) могут взять в сельской местности дом на вторичке. Здесь процент немного выше — 4,4, но максимальная сумма та же — шесть миллионов рублей.

Желающих получить дом за счет льготной ипотеки все больше

Фото: Алексей Сухушин

— Субсидированные ипотеки очень сильно подстегнули покупательский спрос, как на квартиры, так и на дома, — рассказывает благовещенский риелтор Валентина Кулага. — Да, «традиционные» покупатели загородных домов — люди в возрасте за 45 лет, либо те, у кого доход значительно выше среднего, остались. Но обладателей льготных ипотек, в первую очередь дальневосточных, в разы больше. И с каждым годом количество желающих приобрести дом с помощью льготных займов не уменьшается, а растет.

Застройщики идут навстречу клиентам

В принципе, новые правила на рынке недвижимости начали формироваться с 2020 года, когда первые обладатели ДВ-ипотек начали покупать себе коттеджи, и с тех пор тенденция сохраняется. При этом в 2020-м в коттеджи из квартир переезжали самые смелые из молодых семей. Теперь же у большинства тех, кто может взять ДВ-ипотеку, есть как минимум несколько друзей-домовладельцев в окружении.

— Мы эту цепочку видим постоянно: человек покупает коттедж, ставит бассейн, приглашает на шашлыки друзей, и через несколько месяцев кто-то из друзей тоже решает взять дом. И потом к нам приходят друзья этих друзей, — делится наблюдениями Валентина Кулага.

При этом рынок на спрос отреагировал очень живо. Построить многоквартирный дом намного сложнее: у таких застройщиков очень много согласований, проверок от надзорных органов и так далее. Строительство загородных же домов, по сути, не регламентируется, причем организовывать компанию для возведения коттеджа не нужно. В итоге на рынке появилось множество «частников», которые начали скупать участки и строить дома. Но последний факт, конечно, палка о двух концах.

Есть риск купить «поехавший» дом

Фото: Алексей Сухушин

С одной стороны, застройщики легко идут навстречу всем желаниям клиентов, укладываясь в установленный ими бюджет.

С другой — перспективный рынок с хорошей выручкой привлек в эту сферу множество строителей, большинство из которых до этого не имело опыта и не всегда обладает нужной квалификацией. Поэтому риск купить некачественный дом здесь есть. Есть и реальные примеры: треснувшие фундаменты, «поехавшие» стены — проблемы не повсеместные, но все же имеющие место. Если в многоквартирном доме человек может не переживать хотя бы за коробку здания, то владельцу частного дома недостатки строителей, как правило, приходится исправлять за свой счет: выбить компенсацию даже через суд у частного лица или ИП зачастую невозможно.

Чигири — самая популярная локация

Фото: Алексей Сухушин

По дальневосточной ипотеке в городе можно взять жилье только на первичном рынке. А вот для сельской местности сделали послабление: разрешили брать здесь в ипотеку и вторичное жилье. Фишка в том, что на селе дома, как правило, строят либо физлица, либо ИП. А по закону возведенные ими объекты сразу регистрируются как вторичная недвижимость. Вот и получается, что в сельской местности взять в ипотеку можно не просто квартиру, а частный дом на земле. В этом — один из секретов популярности села Чигири Благовещенского округа. И к городу близко, и дом можно купить по льготной ипотеке.

Сегодня частные дома в Чигирях — намного популярнее, чем в Благовещенске и других пригородных районах. Еще одна причина в том, что Чигири — это ближайший к городу населенный пункт без угрозы подтопления. А это очень актуально для регулярно уходящей под воду Амурской области. Правда, сегодня в ближней к столице Приамурья части села и даже в центральной незастроенных участков практически не найти. Возводят сейчас дома в отдаленных от центра улицах либо ближе к седьмому километру Игнатьевского шоссе.

Второй по популярности поселок сегодня, где люди раскупают коттеджи, — Кантон-Коммуна Благовещенского округа.

— Чигири, конечно, пока остаются самой популярной локацией, но постепенно домов тут будут строить все меньше: незастроенных участков осталось немного. Причем продавцы выставляют не всегда рыночные ценники. Средняя стоимость здесь — около 150 тысяч за сотку, но некоторые собственники поднимают стоимость до 10 миллионов за стандартный участок земли, — рассказывает замдиректора по строительству компании «Строительные дорожные машины и оборудование» Денис Солдатов. Возведением частных домов организация занимается шестой год.

По словам Дениса Солдатова, Кантон-Коммуну клиенты выбирают иногда потому, что несмотря на более отдаленное от Благовещенска положение попасть в город оттуда можно быстрее, чем из Чигирей. Правда, и ценник на землю в Кантон-Коммуне немногим ниже, чем в Чигирях. В итоге дома здесь стоят в среднем всего на 10–15 процентов дешевле.

«Двушка» с раздельным санузлом

Фото: Алексей Сухушин

Массовый покупатель экономсегмента (ведь у большинства потенциальных новоселов есть только шесть кредитных миллионов) делает популярным определенный тип домов.

— Главная задача — уложиться в ДВ-ипотеку. В 2020 году это было несложно, причем суммы хватало на дом с гаражом или с ремонтом, с воротами, с отсыпкой территории, — рассказывает Денис Солдатов. — Но цены на стройматериалы, зарплаты строителям, расходы на покупку земли постоянно растут.

Сначала строители начали возводить дома без гаражей, затем отказались от заборов. Параллельно сокращалась и площадь дома.

— Сегодня за шесть миллионов можно купить дом площадью до 60 квадратных метров, с предчистовой отделкой из газоблока. Это самый востребованный у покупателей материал, сравнительно бюджетный и хорошо себя зарекомендовавший. Можно найти вариант из пескоблока или других более бюджетных материалов, тогда за ту же цену получится взять дом чуть большей квадратуры, — отмечает Валентина Кулага. — Конечно, клиентам нравятся фасады из кирпича, но такой вариант будет дороже уже на полмиллиона, чем аналогичный дом с облицовкой из, например, термопластика, сэндвич-панелей, фасадной штукатурки или фасадного газоблока. 

Стандартная планировка такого дома — две небольшие комнаты и кухня-гостиная.

— Как показал наш опыт, в первую очередь хотят дома с раздельным санузлом. Раньше были популярны большие окна, теперь же достаточного одного французского с дверью в гостиной с выходом на задний двор. Как правило, потом туда пристраивают террасу, — продолжает Денис Солдатов. — Чем больше окон — тем больше теплопотерь, а значит, отопление обойдется дороже.

Еще одна современная тенденция — покупатели не готовы переплачивать за размер участка. Раньше в дома в основном переезжали люди, для которых земля была ценностью: они засаживали сотки грядками, плодовыми кустами и деревьями. Современные покупатели — еще вчера городские жители, часто это молодая семья, которая весь день занята работой, имеет маленьких детей. Тратить время на работу с землей они не готовы.

— Главное, чтобы места хватило на гараж, теплицу, бассейн, детскую площадку, иногда — еще баню и пару грядок. Шести соток для этих целей более чем достаточно, — говорит Солдатов. — Более того, эта тенденция прослеживается уже и у более взрослого поколения. К нам недавно обратилась соседка, которая живет рядом с участком, где мы возводим дома. У нее в собственности 15 соток. Она говорит: оставьте мне место для теплицы и бассейна, а остальное я готова продать.

Деньги на каждый каприз

Фото: Алексей Сухушин

Несмотря на то что большая часть типовых домов сегодня выглядит именно как «двушка с раздельным санузлом», на рынке есть и предложения домов площадью от 100 квадратов, с тремя спальнями, гардеробными, пристроенными гаражами, огороженными заборами, с отсыпанными участками и так далее. Вот только стоимость у них будет уже совсем не рыночной.

Со стороны человеку кажется, что цены на дома растут не так быстро, как на квартиры. Два года назад в среднем загородный коттедж стоил 5–6 миллионов, сегодня — семь-восемь. Но сдерживание цены идет за счет сокращения площади дома и отказа от других работ. Например, строители, чтобы сделать итоговую стоимость более рыночной, отказываются от установки водосливов, не делают отмостку или придумывают другой способ сэкономить.

Как поведет себя рынок в дальнейшем, будет зависеть в первую очередь от ДВ-ипотеки. Пока она действует (программу продлили до конца 2030 года), дома за шесть миллионов будут продолжать покупать. Возможно, это будут однокомнатные строения из самых бюджетных материалов на отдаленных (то есть самых дешевых) участках ближайших к Благовещенску сел. Альтернативой в ближайшие годы за эту сумму станут уже не однокомнатные квартиры на первичном рынке, а студии.

Комплексная тенденция

Фото: Алексей Сухушин

Большой спрос на дома рождает предложение и, как следствие, конкуренцию. Застройщики, оценив перспективность этой ниши, выкупают землю и возводят целые новые улицы, а иногда — и поселки. Так, в Вадимово Благовещенского района (14-й километр Игнатьевского шоссе) компания «Исидор» приобрела большой участок земли и планирует возвести на нем порядка двух тысяч домов.

— Мы уверены в том, что частные дома будут пользоваться популярностью и эта тенденция продолжит набирать обороты, — говорит директор компании «Исидор» Константин Круглик. — Здесь главное — строить хорошо. Люди боятся купить некачественный дом: в этом случае им придется тратить сотни тысяч, а то и миллионы на переделку. Поэтому зачастую они пользуются сарафанным радио при выборе дома.

По словам директора компании, раньше возможности возвести сразу жилой комплекс у организаций не было. Теперь же регион идет навстречу комплексным застройщикам. Однако и компании в ответ должны создавать инфраструктуру.

— Мы строим не только дома, но и дороги. Оставляем участки под инфраструктурные объекты, например детский сад, магазин, — объясняет Константин Круглик. — Точечная застройка не дает сформировать достойный общий вид поселка. На 13-м километре Игнатьевского шоссе мы будем строить несколько коттеджных комплексов. Например, в «Изумрудных холмах» дома будут выполнены в стиле барнхауз, в «Русской деревне» — дома из бревен, в «Лотосе» — дома в китайском стиле и так далее.

Дома всегда дороже квартир

Фото: Алексей Сухушин

АП развеивает мифы о загородной недвижимости

У многих нынешних покупателей домов, как правило, нет опыта проживания на земле. И сложности загородной жизни оказываются для них сюрпризом. АП собрала самые популярные проблемы, на которые жалуются начинающие домовладельцы.

1. Многие покупают дом, думая, что так они сэкономят деньги на жилье. Но дом всегда дороже квартиры. В многоэтажке вкладываться нужно только в ремонт помещений. Для всех остальных проблем — протекла крыша, проблема с фундаментом, забились трубы — есть УК. А в частном доме «управляйка» — вы сами. «Поехал» в грунте септик — нужно найти сотню тысяч рублей, вызвать экскаватор и раскопать половину двора. Вода оказалась нелучшего качества? Нужно еще 80 тысяч, купить, а затем установить систему очистки. Идеальных, беспроблемных домов не существует, и в первые годы придется вложиться в свое жилище. Кроме того, люди не учитывают, сколько денег требует обустройство двора. Тротуарная плитка, баня, детская зона и так далее. Многие заезжают с мыслью — ничего, подкопим. Но только один забор стоит около миллиона рублей. Сколько лет придется зарабатывать, пока картинка в голове о том, какой должна быть загородная жизнь, воплотится в реальность?

2. Логистика. При покупке недвижимости за городом нужно сразу продумать, как ребенок будет добираться до дома самостоятельно. Возить его в школу и потом — из школы, а затем на дополнительные занятия или кружки каждый день на самом деле весьма сложно, если у тебя есть работа. Да и повзрослевшие дети захотят самостоятельно отправиться к друзьям, не согласовывая любой выход из дома с графиком родителя, который возит его на машине.

3. Отсутствие соседей — еще один популярный фактор в пользу частного дома. Однако если вы живете не в лесу, соседи у вас будут. И они, как и в многоэтажке, могут оказаться любителями караоке до полуночи или владельцами постоянно лающих собак. При этом в многоквартирном доме нельзя перестроить, например, несущую стену, удалить балкон или сделать ванную в коридоре. А вот сосед по участку может построить двухэтажный дом, из окон которого вас будет видно, как на ладони. Или отсыпать свой участок на метр выше вашего — и грунтовые воды сделают из вашего огорода болотце. Причем бороться с такой самодеятельностью крайне сложно: регламентирующих законов здесь практически нет.

Возрастная категория материалов: 18+