Круг сужается: как изменятся условия семейной ипотеки в следующем году

Ипотека-трансформер

Для большинства россиян семейная ипотека — это единственный доступный льготный кредит на жилье. Дальневосточная действует только в ДФО, сельскую взять очень непросто, и подходит она, как и IT-ипотека, далеко не всем. Причем семейная — первая из массовых льготных ипотек: она появилась еще в 2019 году. И именно она пережила самое большое количество трансформаций за семь лет работы.

— Эту программу можно назвать пилотной для всех льготных ипотек: именно на ней первой отрабатывали меры поддержки в жилищной сфере на федеральном уровне, — рассказывает благовещенский риелтор Оксана Кузнецова. — Сначала эта программа действовала для семей, у которых двое детей, причем хотя бы один из них должен был родиться не раньше 2018 года. И льготная ставка — 6 процентов — работала только первые три года. Максимальная сумма кредита тогда была три миллиона рублей.

Затем льготную ставку сделали на весь период кредита. Чуть позже для дальневосточников ставку снизили до 5 процентов, затем семейная стала доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми либо с одним ребенком, рожденным не раньше 2018 года. Сумма кредита выросла до шести миллионов (12 миллионов — для Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей).

Курс на уменьшение

Два года назад на рынке льготного кредитования правила стали меняться: льготная ипотека оказалась настолько доступной, что люди начали брать по две, три и больше квартир. Низкая процентная ставка позволяла покрывать кредитные платежи арендными: люди покупали жилье по программе и сдавали его. В итоге программа не только помогала сделать жилье доступным, но и дала возможность зарабатывать на инвестициях в недвижимость. При этом прибыль, по сути, такие собственники получали за счет федеральной казны — ведь разницу между льготной кредитной ставкой и реальной оплачивает бюджет. 

Требования к тем, кто хочет взять ипотеку, стали менять: ведь задумывалась льготная программа чтобы помочь семьям решить жилищный вопрос, а не зарабатывать на дешевых кредитах. В декабре 2023 года в силу вступило правило «одна ипотека в одни руки». То есть каждый человек может только один раз воспользоваться льготной жилищной кредитной программой. А в середине 2024-го появилось еще одно нововведение: претендовать на семейную могли только семьи, где есть ребенок в возрасте до семи лет. Уменьшенную ставку для дальневосточников тоже убрали — теперь для всех она стала на уровне шести процентов. Кроме того, если раньше по семейной ипотеке можно было взять жилье на вторичном рынке в сельской местности, то теперь оставили только первичку.

Все эти требования существенно снизили количество тех, кто мог претендовать на семейную ипотеку. 2025-й прошел без изменений для этой программы, а вот в следующем году ограничений снова добавят.

Кредиты без доноров

— Одно из нововведений с февраля 2026 года — больше нельзя будет взять так называемую донорскую ипотеку, — рассказала руководитель агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага. — Это схема, при которой человек, имеющий право на льготную ипотеку, становится созаемщиком по кредиту для другого человека, который сам под льготные условия не попадает, чтобы тот мог получить квартиру под низкий процент.

Например, молодая мама (а семейную можно взять только родителю ребенка до семи лет) имеет право на семейную ипотеку. Но использовать эту возможность не собирается — у нее или есть жилье, или нет возможности оплачивать кредит. Однако у нее есть бездетная подруга, которая льготную ипотеку взять хочет. Тогда такая мама с ребенком становится созаемщиком — участником сделки, и сделка проходит по сниженной процентной ставке, так как один из заемщиков имеет право на семейную ипотеку. Тут нужно отметить, что «донор» берет на себя ответственность: если заемщик перестанет платить кредит, он обязан будет начать делать это самостоятельно.

Теперь же эту возможность уберут: брать в созаемщики третьих лиц будет нельзя. А вот супругу или супруга — не только можно, но и обязательно нужно. И таким образом закрывается еще одна лазейка: две льготных семейных ипотеки на семью.

Ипотека — дело семейное

— Раньше в правилах семейной ипотеки было указано, что родитель ребенка может взять льготную ипотеку один раз. И если супруги выступали созаемщиками на одну квартиру, то оба использовали свое одноразовое право на льготную программу. А если ипотеку брал только один родитель, а второй выходил из сделки — то есть подписывал документ, что не участвует в оформлении ипотеки и не претендует на жилье, — то он позже мог тоже использовать свое право на семейную ипотеку, но уже на другую квартиру, — объясняет специалист по недвижимости агентства «Этажи» Анна Шепелева. — С февраля так будет делать нельзя. Оба супруга обязательно должны быть созаемщиками при оформлении семейной ипотеки. А значит, оба будут использовать свое право на льготную программу на одну и ту же квартиру.

Этот принцип — «супруги обязательно должны быть созаемщиками» — уже действует в дальневосточной ипотеке. Поэтому, чтобы взять две ДВ-ипотеки, некоторые семьи разводились. Теперь это может стать актуальным и для семейной льготной программы.

Кроме того, теперь нельзя будет взять траншевую ипотеку в рамках семейной. Этот вид кредита для новостроек выглядит так: после оформления займа банк переводит продавцу только минимальную сумму (нередко — один рубль), а остальную часть денег — после того как дом будет сдан. Таким образом, пока дом строится, платить ежемесячные платежи не придется. И это актуально, ведь зачастую семья снимает квартиру, пока новостройку на сдадут, а платить одновременно ежемесячный платеж по ипотеке и отдавать деньги за аренду — совсем непросто.

Вообще, траншевая ипотека остается на рынке, но чтобы получить семейную, средства нужно внести на эскроу-счет дома сразу и всю сумму. А значит — траншевую ипотеку здесь использовать будет нельзя.

Проценты на будущее

— Конечно, эти нововведения еще больше сузят круг покупателей, но не критично, — объясняет Анна Шепелева. — Большинство пар с ребенком и так становятся созаемщиками при покупке квартиры: доходов одного супруга, как правило, не хватает, чтобы банк дал одобрение на покупку, поэтому второй тоже вступает в сделку.  

Однако самым болезненным изменением, которое ждут участники рынка, станет повышение процентной ставки.

— Если про изменения в части донорской и траншевой ипотеки уже известны, то один из вопросов, самый сложный, пока на стадии обсуждения. Это повышение процентной ставки почти в два раза, — говорит Валентина Кулага. — Ставку собираются сделать дифференцированной. Предварительно: для семьи с одним ребенком — 12 процентов, с двумя — шесть, с тремя — четыре процента. Конечно, 12 процентов — это меньше, чем 20 — стандартная ставка рыночной ипотеки. Но всё же в этом случае ежемесячный платеж вырастет ощутимо по сравнению с 6-процентной ипотекой.

Также сейчас на федеральном уровне обсуждают привязку квартиры, взятой по семейной ипотеке, к региону, в котором проживает семья. То есть амурчане не смогут купить жилье в Москве или Краснодаре с помощью этой льготной программы. Еще одно потенциальное нововведение — нельзя будет с помощью семейной ипотеки взять маленькую квартиру-студию: площадь должна быть не меньше 35 квадратных метров.

— В целом семейная ипотека становится всё более узконаправленной. Это делается для того чтобы избежать инвестиционного использования такой формы поддержки и вернуть программе её первоначальную цель: помощь семьям в решении жилищного вопроса. Но нововведения коснутся также семей, которые хотят взять вторую квартиру для детей «на будущее», или тех, кто взял по льготной ставке однокомнатную, а теперь мечтает о жилье побольше, — отмечает Оксана Кузнецова.

Цены на недвижимость продолжат расти

Один из вопросов, который интересует всех потенциальных покупателей недвижимости: как повлияют нововведения на стоимость жилья. Оптимисты предполагают, что ужесточение спроса вызовет спад интереса и, как следствие, — снижение цен. Однако эксперты рынка говорят о том, что ждать дешевых квадратных метров не стоит — цены продолжат расти.