Банки: утром деньги, вечером квартира «Ипотечный бум» в России начался года три назад, когда практически каждый банк стал предлагать кредит под залог недвижимости. В Приамурье ипотечные программы стали популярны не так давно. Главное преимущество такого кредита для амурчан - возможность стать собственником жилья сразу же после оформления документов. Условия, на которых сегодня можно оформить ипотечный кредит, от банка к банку отличаются непринципиально, но почти у каждого кредитора есть свои «секреты» для заемщика. Где-то первоначальный взнос ниже, где-то мягче требования к форме подтверждения дохода. Кроме официальной платы за кредит - процентной ставки, которая колеблется от 13 до 18% годовых, стоит обращать внимание на дополнительные издержки. При оформлении ипотеки в любом кредитном учреждении будущему владельцу квартиры придется заплатить из своего кармана комиссионный сбор банку около 5000 руб. Кроме того, обязательной при оформлении ипотеки является государственная регистрация сделки, стоимость которой устанавливается от 500 рублей и выше. Также вам придется оплатить независимую оценку рыночной стоимости объекта в размере 1500 - 2000 рублей и услуги страховой компании, которые, как правило, составляют более 2000 рублей. Причем стоит учитывать, что оценить или застраховаться вы сможете только в той страховой и оценочной компаниях, с которыми заключены договоры у банка. Еще один «сюрприз», к которому нужно быть готовым будущим заемщикам, - представление банку различных справок из БТИ, АКС, МПЖРЭП. - От сбора бумажек никуда не уйдешь. Потому, решив взять ипотечный кредит в банке, я был готов к стоянию в очереди за очередной справкой, - говорит Александр Попов, который приобрел квартиру через ипотечную программу банка. По сути, оплата и процедура сбора необходимого пакета документов - единственный неприятный момент в получении квартиры через банк. За такие неудобства во многих банках области амурчан порадуют широким выбором объектов, которые можно приобрести взаймы: от дачи и садового дома до комнаты в общежитии. Кроме того, банки Приамурья предлагают различные программы и для молодых семей. Например, по ипотеке Сбербанка молодым родителям достаточно внести 5% от стоимости для переезда в новую квартиру. При выборе банка, за счет которого вы будете менять место жительства, стоит обращать внимание на возможность досрочного погашения долга перед ним без каких-либо штрафов и отсрочек. - Возможность досрочного погашения кредита означает, что выплатить весь долг банку можно хоть завтра. При этом проценты за пользование кредитом возьмут только за то число дней, в течение которых заемщик пользовался кредитом. Это может быть даже один день. Полное или частичное погашение долга выгодно клиенту: проценты будут начисляться на остаток задолженности, а не на первоначальный займ, - говорит начальник кредитного отдела Амурского филиала Сбербанка Лилия Хелемендик. Стоит помнить, что в дальнейшем покупателю квартиры государство преподнесет свой подарок на новоселье - сделает налоговую льготу в 13% от стоимости квартиры с учетом процентов по ипотеке. Психически ненормальным вход воспрещен С марта 2004 года предлагает свою помощь в приобретении жилья Амурское ипотечное агентство. Уставный капитал этого регионального оператора полностью оплачен администрацией Амурской области. Условия кредитования схожи с банковскими, но работа ипотечного агентства построена на рефинансировании. - Допустим, наш уставный капитал - один миллион рублей и мы выдали два кредита на эту сумму. Наше агентство продает закладные по этим кредитам Москве. Под эти закладные правительство выпускает ценные бумаги, и нам этот миллион возвращается, а мы опять выдаем два кредита на миллион, - рассказала начальник кредитного отдела Амурского ипотечного агентства Инга Степанова. Условия выдачи кредитов и процентная ставка устанавливаются для всех региональных представительств централизованно Московским агентством, учредителем которого является Правительство РФ. За три года «плата» за ипотеку снизилась с 18% до 12%. Правда, амурчанам стоит иметь в виду, что кредит выйдет дешевле, если его взять только на 50% от стоимости квартиры и на срок до 15 лет. Иначе придется платить по ставке 13 - 14%. В отличие от банков погасить досрочно кредит вам разрешат только через полгода. А помимо «стандартного пакета» документов, потребуют еще и медицинскую справку из наркологического и психдиспансера. Кроме того, у Амурского агентства есть ограничения на выбор объекта недвижимости: только квартиры, в которых есть кухня, санузел с холодным водоснабжением и централизованным отоплением. Так что любителям дачных домиков или комнат в общежитии рассчитывать на федеральную ипотечную программу не стоит. На сегодняшний день похвастаться жильем от ипотечного агентства могут уже более 400 человек в нашей области. Кроме того, в Свободном, Райчихинске, Тынде и Белогорске амурское агентство предлагает свои услуги через фирму «Амурская недвижимость», чьи сотрудники прошли обучение в Благовещенске. В очередь на квартиру — становись ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) некоторые амурчане помнят еще с советских времен. Кооперативы нашего времени получили новый статус «жилищных накопительных» (ЖНК) после вступления в силу в прошлом году закона «О ЖНК». Этот документ предусматривает защиту прав пайщиков от превращения кооперативов в финансовую пирамиду. Ведь работают ЖНК по принципу круговой поруки: чтобы купить жилье через один из них, нужно стать его пайщиком и уплатить некую стартовую сумму. Затем пайщик в течение определенного времени должен внести в кооператив определенную сумму от части стоимости квартиры. Затем кооператив находит деньги на покупку нужной квартиры: это накопительные взносы новых пайщиков, выплаты по выданным суммам, а иногда привлеченные извне средства. При подходе своей очереди на квартиру пайщик въезжает в новое жилье и продолжает платить кооперативу деньги в счет оплаты жилья с учетом процентов. Так, пока единственный в Амурской области кооператив ЖНК «Наш город» из Санкт-Петербурга предлагает стать пайщиком за относительно низкую плату - всего 2%. - Низкие ставки установлены, во-первых, за счет того, что мы работаем по социальной программе: кооператив не имеет права получать прибыль. Мы работаем по принципу «кассы взаимопомощи» - люди занимают друг у друга, - говорит руководитель амурского представительства ЖНК «Наш город» Лидия Бейриш. Становясь пайщиком ЖНК «Наш город», амурчанин должен будет внести плату за вступительный, членский взнос и отчисления в резервный фонд, которые уже включены в заявленные 2% от стоимости объекта. Кроме того, в стоимость пая включены услуги агентства недвижимости и юристов. При этом нужно быть готовым к тому, что в кооперативе стоимость квартиры будет дорожать каждый год. Руководители ЖНК «Наш город» утверждают, что в их кооперативе удорожание недвижимости за 10 лет составляет не более 21%. Недостатком такого решения жилищного вопроса является тот факт, что право собственности на квартиру будет оформлено сначала на кооператив и только после полной выплаты пая - на вас. Кроме того, ключевой момент в работе любого ЖНК - очередь, то есть то время, пока пайщик ждет, когда ему купят квартиру. Как нас заверили в ЖНК «Наш город», период ожидания в их кооперативе не превышает 13 месяцев. За год работы этой организации в Приамурье шесть амурских семей уже дождались своей квартиры. Рискованная доля жилья Для того, кто решил приобрести жилье в новостройке, выгоднее всего обращаться напрямую в строительную компанию. Практически все фирмы, которые возводят дома в Приамурье, предлагают купить квартиру в рассрочку без уплаты процентов. Правда, у такого «бесплатного» удовольствия есть другая цена - риск того, что выше фундамента дом так и не поднимется. Яркие примеры тому - недавние проверки УБОП фирмы «Росби», которая не может из-за долгов достроить дома по улице Ленина, напротив авиакасс, и в районе улиц Зейской и Политехнической. Кроме того, 25 мая городской суд вынес решение компании «Удача-строй» о приостановке строительства комплекса «Берег удачи» из-за отсутствия документов, разрешающих стройку. Приостановить шествие обманутых дольщиков был призван закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу с апреля 2005 года. Согласно ему амурчане, прежде чем отдавать деньги на строительство своей мечты, должны увидеть опубликованную проектную декларацию и попросить у застройщика разрешение на строительство вместе с документом о праве собственности или аренды на земельный участок. Однако некоторые строительные фирмы уже нашли пути, как обойти этот закон, используя вексельные схемы, создавая жилищно-строительные кооперативы или заключая предварительные договоры с принятием оплаты. Кроме того, застройщик может манипулировать дольщиком, когда дом уже построен, но квартира не зарегистрирована на человека: собственнику после обмеров БТИ насчитывают «лишние» метры или принуждают заключать договор с дочерней компанией на коммунально-эксплуатационное обслуживание. - Стоит помнить, что бесплатный сыр только в мышеловке. Не соглашайтесь на долевое строительство, когда стоимость квартиры меньше рыночной на 50 - 70%. Обратить внимание нужно и на то, сколько лет работает фирма и сколько объектов она уже построила, - говорит менеджер по продаже строительной фирмы ЛенСпецСМУ Нелли Михайленко. Как отмечают представители компании, именно в Амурской области сложилась такая тенденция: обращаются к ним многие, но довериться пожелали единицы. Хотя за шесть лет работы этой организации в Приамурье те амурчане, кто «построил» квартиру на берегу Невы, остались довольны. Им пришлось ждать с момента внесения денег до сдачи дома Госкомиссии не более двух лет. Одна из альтернатив снизить риски при покупке жилья на этапе строительства - обратиться в банк за ипотекой на жилье на первичном рынке. По словам представителей Сбербанка, кредитная организация в таком случае сама тщательно проверяет документы застройщика. Многие строительные фирмы сами заключают договоры с банками, тем самым застройщик выступает поручителем до оформления прав собственности на заемщика. Так, ЛенСпецСМУ работает с ипотекой Росбанка, предлагая кредит до 15 лет на 85% от стоимости квартиры под 17% годовых на этапе строительства. - Главное преимущество долевого строительства для меня в том, что пока 2,5 года строился мой дом, квартиры подорожали на 50%. Я как бы зарабатывала все это время, - говорит Ирина Саяпина, ставшая дольщиком одной из амурских строительных фирм. По какому бы пути вы ни пошли, первоначальный взнос при покупке квартиры нужно платить везде. А за это время стоимость вашей квартиры мечты неумолимо растет - чем больше программ ипотечных или долевого строительства появляется, тем выше спрос на квартиры. А по всем законам рынка с ростом числа желающих при тех же объемах строительства возрастает цена на желаемый метр недвижимости.

Возрастная категория материалов: 18+