Бизнес ищет крышу

Неделю назад он наконец повесил новую табличку в одном из административных зданий Благовещенска. Но последние восемь недель своей жизни называет не иначе, как «хождением по мукам». АП выясняла сложности арендного рынка офисных помещений.

Об аренде жилых квартир в Благовещенске пишут регулярно и много. А вот о трудностях, возникающих при поиске съемного помещения под офис или магазин, рядовым амурчанам, как правило, ничего не известно. Однако проблем с арендой коммерческой недвижимости масса, утверждают предприниматели. И это притом, что количество квадратных метров для коммерческих целей в Приамурье в 1,8 раза превышает положенный норматив.

— Сегодня на одну тысячу благовещенцев приходится 1208 квадратных метров торговых площадей, — комментирует начальник отдела торговли управления по развитию потребительского рынка и услуг администрации Благовещенска Татьяна Войтенко. — Регулировать их, влиять на качество предоставляемых услуг или тем более диктовать какие-то условия арендодателям мы не имеем права.

По закону рынка, толкать владельцев коммерческой недвижимости навстречу требованиям бизнесменов должна конкуренция. А уж с таким количеством предложений качество съемных квадратных метров должно быть на очень высоком уровне. Однако теория сильно отличается от практики.

— Я мог бы взять срочный заказ и работать над ним всю ночь, — продолжает бизнесмен Ярослав. — Но находиться в своем офисе имею право только до восьми вечера. Услугу охраны предоставляют далеко не все, зато немало центров в обязательном порядке включают в оплату услуги уборщицы. А если я хочу своего человека для этого нанять или вообще сам могу пыль в кабинете вытереть?

Задачу усложняет и то, что агентств недвижимости, которые помогают найти съемные помещения для бизнеса, в Благовещенске практически нет. Мы обзвонили несколько самых крупных и известных риелторских компаний города, но везде слышали одно и то же: «Этим видом деятельности не занимаемся».

На вопрос: «Почему?» — ответил лишь один из специалистов. По его словам, это просто невыгодно: большинство офисных площадей сегодня сконцентрировано в бизнес-центрах и административных зданиях, и потенциальные съемщики предпочитают звонить арендодателям напрямую.

И все же нашлось в Благовещенске агентство, специализирующееся на поиске офисных квадратов. На условиях анонимности сотрудники согласились прокомментировать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.

— Еще пять лет назад аренда офиса была большой головной болью для предпринимателей. На что только люди не шли: в гостиницах номера снимали, в торговых центрах секции огораживали, — вспоминают специалисты. — Сейчас ситуация несколько разрядилась — у нас появилось около десяти современных бизнес-центров.

Однако об элитных или хотя бы удовлетворяющих основные потребности арендаторов офисах говорить все равно не приходится, считают риелторы. Основные требования к таким помещениям сегодня — охрана, круглосуточный доступ в кабинет и парковка.

— Многие владельцы зданий при подписании контрактов указывают, что не несут ответственность за сохранность имущества съемщиков. Это вообще нормально? Услуги охраны предлагают единицы, хорошо, если видеокамера стоит, но на это не всегда рассчитывать можно, — утверждают риелторы. — Кроме того, многие наши клиенты работают с другими регионами. Москва, например, встает на шесть часов позже. А у нас большинство бизнес-центров закрывается в семь-восемь вечера! В воскресенье половина таких комплексов закрыта. Предприниматели просят: найдите нам круглосуточно доступный офис. А их в городе — раз-два и обчелся, и куда им идти?

Каждому по входу

Проблему круглосуточного доступа может решить отдельный вход в помещение. Кстати, именно такие офисы и пользуются наибольшим спросом. Однако снять их очень непросто.

— Найти нормальное место с отдельным входом, если у тебя нет знакомых арендодателей, практически нереально, — делится владелица магазина одежды Валентина Андреева. — Их, по-моему, передают по наследству, по знакомству, и молодому предпринимателю пробиться в этот круг очень сложно. Я в итоге нашла такой офис, но тут встала новая проблема. Отдельный вход требует охраны. Пусть не человека, но хотя бы видеокамеры. Хулиганы могут ночью витрину разбить или стекла краской испортить. Понятно, что никакой камеры в этом помещении нет. Ставить ее за свои деньги дорого, а владельцы навстречу идти не хотят — у них и так много желающих занять «козырное» место.

Еще одна сложность — найти офис подходящего размера. Стометровых свободных площадей в городе хватает, а вот небольшие помещения в большом дефиците.

— У меня зоомагазин, поэтому мне достаточно для работы 15 квадратных метров, — говорит предпринимательница Кристина. — Однако это самый востребованный метраж, поэтому они в наибольшем дефиците. Приходится либо в торговом центре искать, либо с кем-то кооперироваться и вместе снимать. И то и другое не слишком удобно.

Соседские проблемы

Но, даже обнаружив подходящий вариант и согласовав цену, расслабляться рано. Во-первых, нередки случаи, когда арендодатель может резко передумать продлевать договор аренды с вами. Как правило, его заключают только на 12 месяцев. А если компания проработала на одном месте несколько лет, переезд чреват серьезной потерей клиентов.

Но самая непредсказуемая опасность, которая подстерегает фирмы, — соседи. Арендодатель вправе сдавать свои помещения всем, кого сочтет нужным. И потому никто из бизнесменов не застрахован от студии танцев или шумной мастерской за стеной.

— Несколько лет назад мне пришлось менять помещение, хотя нас устраивало и место, и цена, — говорит владелец компании по изготовлению печатной продукции Максим Федоров. — А все потому, что соседний кабинет занял какой-то массажный салон. Нет, они не шумели, но запах масел выбивал слезы у людей в коридоре. Им пропитывалась одежда, стулья — все. И ведь заставить их что-то сделать с этим невозможно. В итоге нам пришлось сменить адрес.

В общем, говорить о широком выборе и удовлетворяющих условиях аренды благовещенских офисов пока не приходится. Количество площадей на качество пока еще не влияет. Спрогнозировать, изменится ли ситуация на этом рынке в ближайшее время, некому. Сами же участники процесса настроены не очень оптимистично.

Обязательная благотворительность

Казалось бы, лучше всего живется тем, кто успел занять небольшое помещение в центре Благовещенска несколько лет назад и не собирается менять местоположение. Однако исправная плата за аренду и выполнение других пунктов договора не может обезопасить предприятие от внезапного выселения. Например, в паре самых популярных бизнес-центров Благовещенска администрация не так давно потребовала «скинуться на благотворительность».

— Нам прямо намекнули: или сдаете по 500 рублей с отдела, или в следующем году договор не продлим, — возмущается благовещенский предприниматель. — Пришлось платить. Я не спорю, деньги действительно пошли на хорошие дела, но эта добровольно-принудительная система просто опротивела!

Ценовой разброс

Стоимость аренды торговых помещений имеет довольно большой разброс. Цены начинаются от 300 рублей за квадрат — за эти деньги можно снять только очень большое (не меньше 300 метров) помещение на КПП или в других, не слишком востребованных районах. От 700 рублей и выше стоит квадрат офиса в центре. Если с отдельным входом

не меньше тысячи рублей. Самые дорогие торговые площади в «Островах» (около трех тысяч рублей за метр), в магазинах «Наш универсам» (порядка двух—двух с половиной тысяч за квадрат) и в крупных торговых комплексах в центре города.

Все в центр

У владельцев офисных зданий свой взгляд на существующие проблемы.

— Просто все предприниматели хотят обязательно в центр заселиться, — заявляет владелец коммерческой недвижимости в Благовещенске, попросивший не называть его имя. — Ну я понимаю, для мастерской по ремонту обуви это еще актуально — человек не поедет в микрорайон, чтобы ботинки чинить. Но ведь не для всех сфер деятельности это так уж необходимо. У нас, например, есть свободные площади в здании по Текстильной. Знаю, что два бизнес-центра возле ж/д вокзала полупустые стоят. Причем у нас стоимость квадратного метра — пятьсот рублей. И охрана есть, и уборку делаем, и даже кондиционеры в каждом кабинете стоят. А люди готовы платить в два-три раза больше, лишь бы в центре. Хотя город у нас небольшой, за полчаса можно до любого района доехать.

По мнению арендодателя, основная проблема как раз в том, что бизнесмены сами создают ажиотаж вокруг квадратов в центре. И страдают от собственной недальновидности. В то же время у арендодателей в выгодном месте свои проблемы.

— Конечно, спрос на наши офисы немалый, — говорят сотрудники бизнес-центра «Бонус», расположенного возле Амурской ярмарки. — Но зачастую клиенты недовольны отсутствием парковки. Это проблема есть у большинства центральных торговых зданий. А что мы можем сделать, если это не предусмотрено инфраструктурой города?

Коммерческую недвижимость иногда неофициально разделяют на офисные и торговые помещения. Первая больше нужна тем, кто предлагает товары (одежду, обувь, бакалею), вторая — тем, кто торгует услугами (ремонт изделий, услуги парикмахера или косметолога). Разнится у таких квадратных метров и стоимость — как правило, торговая площадь обходится предпринимателю дороже, так как у нее большая проходимость.

1 000 рублей — средняя стоимость месячной аренды квадратного метра офиса в Благовещенске.

Возрастная категория материалов: 18+