Москва в Сочи
Квартиры на черноморском побережье всегда пользовались небольшим, но устойчивым просом. Однако 2020 взорвал рынок Сочи, Анапы, Геленджика, Новороссийска, Туапсе: по оценкам федеральных сайтов недвижимости, ценник вырос в среднем на 25-40 процентов, а в Сочи достиг и 100%.
Самый большой прирост цен на жилье дал Сочи, но нужно понимать, что площадь побережья, которое официально относится к этому городу, очень велика, разброс цен тоже соответствующий. Самые дорогие квартиры сегодня в Адлеровском районе. Именно там находится Олимпийский парк, образовательный центр «Сириус» и другие известные на всю страну достопримечательности. Стоимость жилья в строящихся домах в хороших районах сегодня соперничает уже с Москвой — например, 30-метровая студия, по данным сервиса Living.ru, стоит от 8 миллионов рублей. Причем сдача объекта запланирована 2022 год.
Если в недвижимость Краснодара предпочитают в основном вкладывать средства амурчане 30-40 лет, то приморские города выбирают люди от 40-45.
Во-первых, это связано с тем, что большинство покупателей в данном районе сегодня — состоятельные жители Москвы, лишенные возможности регулярно ездить на отдых за границу. Во-вторых, посуточная сдача жилья в Сочи актуальна круглый год: рядом горнолыжные курорты, да и по развитию инфраструктуры среди городов черноморского побережья Сочи стоит на первом месте.
«Как Благовещенск, только Анапа»
120
тысяч рублей за квадрат — средняя цена гостинки в Анапе в новом готовом доме
Самый доступный из городов — Новороссийск. Еще до нового года здесь можно было найти жилье в строящемся доме стоимостью от 55 тысяч рублей за квадрат. Сегодня средний ценник на дома, которые будут сдаваться в 2022-2023 году — от 70 тысяч рублей, причем застройщики не стесняются повышать стоимость каждые 2—3 недели с начала 2021 года.
В Геленджике взять квартиру в строящемся доме гораздо сложнее: реальных предложений от застройщиков найти не получится. По словам местных риелторов, ценник на вторичке здесь начинается от 100 тысяч за квадрат. В Туапсе дешевле примерно на 10-15 тысяч за квадратный метр. В Анапе вариантов на первичном рынке больше.
— На самом деле сегодня стоимость жилья в Благовещенске и Анапе практически идентична. При этом еще год назад однокомнатная квартир у нас стоила 2,2 миллиона рублей. Сегодня однушку дешевле трех с половиной миллионов не найти. На первичном рынке квартиры в готовых домах стоят от 100 тысяч рублей, в строящихся трехкомнатную можно взять по 75 тысяч за квадрат, «однушки» стоят от сотни тысяч рублей за квадратный метр, а самые востребованные небольшие студии — от 120 за квадрат. На вторичке ценник начинается от 100 тысяч, все зависит от ремонта и местоположения, — рассказывает директор агентства недвижимости «ЮГСИТИ» Никита Прокопенко. — К сожалению, у большинства людей, которые начинают изучать рынок недвижимости городов Черноморского побережья, искажено представление о ценах. Виной тому — «Авито». Не знаю как в других регионах, но у нас 90 процентов объявлений о продаже квартир там — фэйки. Их размещают агентства недвижимости, чтобы потенциальный покупатель позвонил именно им.
В итоге, говорит директор «ЮГСИТИ», страдают как добросовестные агентства, так и сами продавцы недвижимости: их объявление о квартире теряется в ворохе новых, которые публикуют каждый день, а реальная цена покупателям кажется завышенной.
Амурские рантье
Амурчане — частые клиенты агентства, признает Никита Прокопенко. «В основном это пенсионеры, которые продают квартиру в Благовещенске и покупают аналогичную здесь — цены пока сопоставимы. Как правило, приезжают в возрасте от 40 лет (госслужащие и военные), или после 45: люди, заработавшие на пенсию, либо те, кто покупает вторую квартиру для сдачи.
При этом найти работу в городе довольно проблематично, откровенно говорит руководитель агентства. В основном требуются строители и ремонтники. Также можно устроиться на сезонную работу в сферу обслуживания туристов.
25-40 процентов — на столько выросла стоимость жилья в городах Черноморского побережья за прошлый год
— Еще один популярный вид заработка — сдача жилья в аренду отдыхающим. С учетом того, что за последние пару лет стоимость квартир выросла почти в два раза, инвестиции с эту сферу оказались весьма успешными. Люди, которые в 2010-2012 году приезжали и покупали гостинки, сегодня имеют по 5-6 квартир на сдачу, — рассказывает директор «ЮГСИТИ». — Есть и те, кто занимается инвестированием удаленно: дистанционно приобретают жилье, затем заключают договоры с местными компаниями, которые за 20 процентов от дохода сдают квартиру посуточно: подбирают клиентов, размещают их, организуют уборку и предоставляют отчет. В среднем за сезон такие собственники зарабатывают от 150 тысяч рублей.
Дома с подвохом
Еще одна особенность рынка жилья Анапы — более сложный рынок первички. Если в Амурской области купить квартиру на первичном рынке без привлечения риелтора не трудно, так как застройщики строят жилье примерно одинакового качества и планировок, то с новостройками Черноморского побережья дела обстоят сложнее.
Конечно, покупка строящегося жилья с помощью эскроу-счетов обезопасит дольщика от долгостроя, однако разброс по качеству застроек здесь довольно велик: строительные компании работают на внешний рынок, и о репутации застройщиков узнать сложнее Поэтому здесь к помощи риелторов прибегают гораздо чаще.
— Один из спорных моментов — индивидуальное газовое отопление. Почему-то его особенно любят дальневосточники, и зачастую прицельно ищут именно такие квартиры. Но мало кто знает о минусах. Во-первых, стоимость котла — а это не меньше 70 тысяч рублей — не входит в цену квартиры, вам придется оплатить его отдельно, — говорит Никита. — Еще около 30 тысяч будьте готовы потратить, когда начнете обходить различные инстанции: установка датчиков, справки, вызов специалистов на проверки.
Кроме того, каждый год газовый котел будут проверять соответствующие инспекторы и вам будет необходимо платить за это от 1 до 5 тысяч рублей. «Также учтите, что котел в квартире ощутимо шумит — поэтому устанавливать его можно только в квартирах с отдельной кухней: у студий их не бывает. Не все готовы смириться с постоянным тихим гулом в своем жилье. При этом котлы в принципе дороги в обслуживании, окупаются в лучшем случае через 7-8 лет, а каждые 10 лет котел необходимо менять», — делится специалист по недвижимости.
Еще одна частая ошибка приезжих покупателей — стремление приобрести жилье в домах первой линии. «Сначала это кажется очень круто, но, когда осенью и зимой дуют ветра, соленые брызги доставляют немало неудобств. Это ржавые антенны и кондиционеры, покрывающиеся коррозией турники, — говорит Никита Прокопенко. — А ведь вторая линия дальше всего на 500 метров».
По прогнозам федеральных экспертов, цена на недвижимость черноморского побережья будет продолжать расти. На сколько именно — предсказать никто не рискует. Но поскольку стоимость жилья там уже нагоняет Приамурье, массовая миграция в теплые края нашему региону не грозит.
Возрастная категория материалов: 18+
Странно, но в «КоммерсантЪ» со ссылкой на ЦИАН недавно была информация, что в марте квартиры в Краснодаре подешевели, а за год подорожали всего лишь на 8% (гораздо меньше, чем в большинстве крупных городов России).
Вот и кому верить..?
— ПКПотом ваш дом признают незаконно построенным и снесут. Никакой компенсации вам не выплатят. Почитайте что со строительством и сносом новых домов происходит в Сочи. Так же можете посмотреть обзоры на новые незаконно построенные дома в Краснодаре. Про Анапу тоже интересно, если искать «строительный беспредел в Анапе» и «обманутые дольщики Анапы».
Успехов в покупке жилья через интернет!
— Незнакомец (гость)