​Реквием по семейной ипотеке: кто из амурчан теперь воспользуется популярной льготной программой

Ипотечная эволюция

Последние пять лет на рынке недвижимости правили льготные ипотеки — программ было несколько, и покупку жилья для многих они действительно сделали намного доступнее.  Конечно, самой массовой была до последнего времени ипотека с господдержкой — взять такой кредит мог любой человек без ограничений по возрасту или семейному положению. Единственное условие — первичный рынок. Правда, и процент у нее был самый высокий из всех льготных ипотек — сначала 7, затем — 8. Программу закрыли в прошлом месяце.

Дальневосточную ипотеку, которая стартовала в 2019 году, поначалу могли получить только молодые люди в возрасте до 35 лет (либо в браке, либо с ребенком), чуть позже к этой категории добавили медиков и педагогов, недавно — участников СВО и членов их семей. IT-ипотека доступна тем, кто работает в этой сфере — правда, таких компаний в Приамурье немного. Работает и сельская ипотека, однако ее главный минус — очень ограниченные лимиты, поэтому домик в деревне могли купить далеко не все желающие. Сегодня взять такой кредит можно на покупку в сельской местности частного дома или квартиры — но тогда квадратные метры должны быть только от застройщика, а сам дом — не выше пяти этажей.  

А вот по семейной ипотеке до прошлого года такого ограничения не было: ее можно было оформить любое количество раз — пока банк одобряет займы. Сначала воспользоваться такой программой могли семьи, где есть несколько детей и один из них родился не раньше 2018 года (саму программу запустили в 2019-м), и она снижала ставку на первые три года до 5 процентов. Потом это снижение пролонгировали на весь срок ипотеки. Затем условия снова смягчили — оформить такой жилищный кредит могли семьи с двумя детьми или с одним ребенком, рожденным с 2018 года.

В общем, несколько лет назад любой человек, который был согласен купить квартиру на первичном рынке жилья, нашел бы для себя льготную ипотечную программу. При таких условиях был неудивителен взрыв спроса и, как следствие, рост цен. В среднем с начала действия ипотечных программ (а стартовали первые в 2019 году) ценник на квадратный метр на первичном рынке вырос в два раза.  

Семейная выгода

Фото: freepik.com

Через пару лет после начала программ многие амурчане распробовали льготные ипотеки: даже несмотря на рост цен, ежемесячный платеж был примерно равен или чуть больше арендного платежа. И люди хотели оформить несколько ипотек. Но дальневосточную, и IT, и сельскую ипотеку можно было взять только один раз. А «господдержку» и «семейную» — сколько угодно, пока банк одобряет новые займы.

— Немало моих клиентов покупали по две, три и даже пять квартир под семейную ипотеку. И это были не богачи, а люди со средним доходом. Аналогичных клиентов с «господдержкой» было меньше — во-первых, ставка там была выше — семь процентов против пяти, во-вторых — она работает только на первичный рынок. А значит, для покупки потребуется первоначальный взнос и деньги на ремонт, — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага. — Семейная же ипотека разрешает на Дальнем Востоке брать льготный заем на жилье на вторичном рынке, если оно находится в сельской местности.

Поэтому семьи с детьми активно покупали жилье в «Тепличном» и в «Европейском», так как эти микрорайоны относятся к сельской местности — к Благовещенскому округу. То есть покупателю доставались не бетонные стены, а готовая квартира — как правило, даже с мебелью. А первоначальный взнос обходили с помощью завышения стоимости жилья в договоре: цену ставили выше и договаривались, что часть суммы (тот самый фиктивный первоначальный взнос) покупатель якобы отдал продавцу. Таким образом, вся сумма покупки ложилась в кредит.

Слишком доступные

Банки щедро раздавали кредиты: недостающую прибыль (ведь ставки по льготным ипотекам были ниже ключевой) им компенсировало государство. Итог — рекордные объемы выдачи льготных ипотек за последние годы.

Бесконечно этот аттракцион ипотечной щедрости продолжаться не мог: последние полтора года всё чаще звучали заявления о том, что доступные жилищные кредиты разогнали цены и это надо остановить. И главное — сделать программу более адресной: чтобы такие займы помогали улучшить жилищные условия тем, кто в этом нуждается, а не инвестировать в недвижимость за счет государственных субсидий.

Гайки начали закручивать с прошлого года: в декабре прошлого года ввели ограничение «одна льготная ипотека — в одни руки» (то есть если ты оформил ДВ-ипотеку, взять сельскую, IT или «господдержку» стало невозможно), по господдержке первоначальный взнос подняли с 20 до 30 процентов. А к первому июля эту программу и вовсе закрыли.

Дальневосточную ипотеку, IT и сельскую трогать не стали. Во-первых, взять их можно только по одному разу. Кроме того, ДВ-ипотека — хороший инструмент в борьбе за отток населения с ДФО, IT призвана поддержать айтишников, которые не уехали за рубеж, а «сельская» способствует закреплению людей в селах.

Семейная ипотека должна закончить работу первого июля этого года. Ее пообещали продлить, но точных условий никто не знал. За последнее время на федеральном уровне озвучивали немало предложений: например, поднять ставку до 12 процентов и уменьшать с появлением новых детей в семье. Или оставить только в регионах, где слабо развивается строительство новых домов.

— Вообще нововведения ждали к первому июля, однако в этот день их не озвучили. За неделю до этого банки приостановили все сделки по семейным ипотекам — даже у тех клиентов, у которых было одобрение. Весь рынок ждал новых условий, — вспоминает благовещенский риелтор Ольга Кузнецова. — В итоге ипотека действительно стала более адресной и менее доступной, однако тех, кто может ей воспользоваться, всё же немало.

Новые правила

Процентную ставку трогать не стали — она осталась на уровне шести процентов. А вот скидки для дальневосточников больше нет. Напомним, раньше для жителей регионов ДФО действовало снижение ставки на один процент — сначала четыре вместо пяти, потом — пять вместо шести процентов. Кстати, возможности взять в ДФО вторичку на селе теперь тоже нет — для всех только первичный рынок. Неизменной осталась сумма кредита — 6 миллионов для всех регионов, кроме Москвы, Московской и Ленинградской областей, Санкт-Петербурга. Дня них сумма вдвое выше — 12 миллионов. Таким же остался минимальный первоначальный взнос — 20 процентов.

Основные изменения коснулись категорий заемщиков. По факту неизменной программа осталась для семей с ребенком до шести лет или с ребенком-инвалидом. Эти категории могут взять квартиру на первичке в любом регионе. Кстати, сразу после публикации новых правил одним из главных вопросов стало «до шести включительно или нет?»

— Программа доступна клиентам с одним ребенком до 6 лет включительно и ребенком-инвалидом. Такие заемщики могут приобрести квартиру в новостройке по всей территории России и рефинансировать ранее оформленную ипотеку, если жилье подходит под условия семейной ипотеки, — прокомментировала «Амурской правде» единый бизнес-лидер банков ВТБ и «Открытие» в Амурской области Ирина Малых.

Взять жилье по льготной ставке могут также семьи с двумя несовершеннолетними детьми, но только в 35 регионах. Согласно комментариям Минфина России, это субъекты с низким объемом строительства или имеющие индивидуальные программы развития — Амурской области в перечне нет. Вообще из дальневосточных регионов в список попали четыре: Забайкальский край, Магаданская область, Еврейская автономная область и Чукотка.

Также семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут взять ипотеку в малых городах с населением до 50 тысяч жителей (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей). В Приамурье под эти критерии попали Завитинск, Зея, Райчихинск, Свободный, Сковородино, Тында, Циолковский и Шимановск. Однако проблема в том, что льготный кредит можно оформить только на первичный рынок, а новые дома в большинстве этих амурских муниципалитетов не строят.

Купить коттедж почти нереально

Фото: Архив АП

По семейной ипотеке раньше можно было купить и дом, но только в сельской местности: его оформляли как вторичное жилье. И обладатели семейной ипотеки составляли существенную часть покупателей на этом рынке. В принципе практически все дома продавали обладателям либо ДВ, либо семейной ипотеки (редко — «сельской»).

Однако теперь «семейная» программа распространяется только на первичку. Купить с ее помощью частный дом всё еще можно, но только в том случае, если застройщик возводит его по 214-ФЗ или по договору подряда и использует счета эскроу. Однако по такой схеме строители частных домов в Приамурье еще не работают.

— Все три категории заемщиков могут получить семейную ипотеку на покупку такого дома от застройщика. Причем в любом регионе страны, — подчеркивает Ирина Малых.

По словам экспертов рынка недвижимости, эскроу-счета невыгодны для застройщиков, ведь в таком случае строитель не будет получать от покупателя деньги на руки за строящийся дом, пока его не сдаст. Средства будут лежать на специальном счете, который разблокируется только после того, как дом достроят.

— В последние несколько лет массово застраивается округа Благовещенска. Как правило, коттедж стоит столько же, сколько и небольшая двухкомнатная или даже однокомнатная квартира. На данный момент у меня зависло семь сделок с клиентами, которым одобрили семейные ипотеки и которые планировали купить дом, — рассказывает Валентина Кулага. — Строителям невыгодно замораживать деньги на эскроу-счетах. Ведь теперь им, если собственных средств нет, придется брать кредит в банке. А значит — показывать полный доход и платить соответствующие налоги. Большинство застройщиков на такую схему оплаты не согласятся. А значит, купить дом по семейной ипотеке под Благовещенском станет очень и очень сложно.

Зачем нужна была дешевая ипотека, или При чем тут пандемия

Сейчас идею с доступной ипотекой принято критиковать — мол, хотели сделать людям хорошо, а получилось, что просто разогнали цены. На самом деле всё сложнее. Льготные ипотеки запустили в пандемию. Тогда испуганные неопределенным будущим люди старались как можно меньше тратить. Падение спроса всегда приводит к замедлению экономики, что плохо для всей страны. Дешевые жилищные кредиты стимулировали строительную отрасль, а она подтягивает за собой много смежных сфер: от производства строительных и отделочных материалов до мебели, текстиля и так далее.

Строительство — одна из важнейших сфер экономики, и спрос действительно удалось поднять, причем разогнался он настолько (не только на рынке недвижимости, но и в принципе по всем отраслям, чему поспособствовали и санкции, и внешнеполитическая ситуация), что теперь Банк России с помощью высокой ключевой ставки старается замедлить спрос, чтобы сдержать и снизить инфляцию (подробнее об этом читайте в следующем номере. — Прим. ред.).

Комментарий

Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ:

— Новая семейная ипотека стала более социальной. И это хорошо. Ведь теперь получить господдержку могут те семьи, которым это действительно нужно. Ипотечному рынку потребуется время на адаптацию к новым условиям, но я уверен, что этот период не будет долгим. Ведь жилье — это базовая потребность каждого из нас. Добавлю, что в июне мы наблюдали всплеск спроса амурчан на ипотеку. Он был выше майского почти на треть. Это происходило из-за завершения «старых» условий программы, заемщики с детьми решили поторопиться получить кредит.

Возрастная категория материалов: 18+