Почему дорожает аренда жилья и сколько стоит снять квартиру или дом в Благовещенске

Фото: freepik.com

Обратная зависимость

— Когда люди обсуждают дорогую ипотеку, они чаще всего забывают, что ставки по жилищным кредитам влияют не только на доступность своего жилья, но и арендного, — говорит специалист по подбору жилья в Благовещенске Екатерина Карпова. —  Тут срабатывает обратная зависимость. Чем больше на рынке недвижимости покупателей — тем меньше арендаторов, чем меньше покупателей — тем, соответственно, больше арендаторов.

Последние пять лет уже окрестили «золотым веком ипотеки», именно тогда появился слоган «Дешевле купить, чем снимать», и он зачастую оказывался справедливым. Ставки по жилищным кредитам в 2020–2021 годах достигали 0,01 % по льготным кредитам на первичном рынке и 7,5 % — для квартир на вторичке.

— Еще год назад в Благовещенске можно было купить однокомнатную квартиру за шесть миллионов рублей на первичном рынке. Если человек оформлял «Дальневосточную ипотеку» на максимальный срок, ежемесячный платеж был меньше 30 тысяч рублей, если «Семейную» — не больше 40 тысяч в месяц, — объясняет Екатерина Карпова.

Конечно, для того чтобы взять ипотеку, нужно было иметь первоначальный взнос и деньги на ремонт, а также белую зарплату и хорошую кредитную историю. Но зато при покупке в кредит ты отдавал деньги за свою квартиру, а не за чужую. Поскольку разница в ежемесячных платежах на свое и арендное жилье была небольшой, те, кто мог купить квартиру, выбирали ипотеку, а не съем.

Дорогая собственность

— Нельзя сказать, что все благовещенцы в те годы бросились покупать квартиры и арендаторов на рынке не осталось, — объясняет еще один амурский риелтор Ольга Кузнецова. — Всё равно есть категории, которые не могут купить жилье. Это молодые люди, которые только начинают жить самостоятельно, семьи с небольшими доходами, люди, которые живут одни, и ипотека им не по карману.

Доступная ипотека была, скорее, сдерживающим фактором — если бы арендодатели слишком сильно начали поднимать ценник, у людей была альтернатива. А вот теперь ее практически не осталось.

— Тяжелым для рынка недвижимости был весь последний год — росла ключевая ставка, вслед за ней дорожала ипотека. В декабре прошлого года людям запретили оформлять больше одной льготной ипотеки. Причем неважно, был ты заемщиком, созаемщиком или вообще поручителем в такой сделке. Один раз воспользовался — больше не дадут, — говорит Ольга Кузнецова. — С прошлого года начала повышаться ключевая ставка ЦБ РФ, к декабрю она выросла до 16 процентов, после чего ипотека стала почти неподъемной, под 20 процентов.

Ставки от 22 процентов

Фото: Алексей Сухушин

В этом году доступнее покупка жилья не стала — ставка ЦБ продолжила расти, льготную программу «Ипотека с господдержкой» летом вообще отменили, а по «Семейной» ужесточили условия — теперь она в большинстве случаев доступна только семьям с дошколятами.

Параллельно росли и цены на первичном рынке жилья. Сегодня квадратный метр студии (гостинки) стоит от 180 тысяч рублей, «однушки» — от 160 тысяч, двухкомнатных и трехкомнатных квартир — от 140-150 тысяч рублей. На вторичном рынке ценник ниже, но и желающих купить жилье меньше. Если первичка выживает за счет оставшихся обладателей льготных ипотек, то на вторичку теперь смотрят только обладатели наличных для покупки (ставки по рыночной ипотеке стартуют сегодня от 22 процентов).

Кому нужно жилье

В целом, отмечают специалисты рынка недвижимости, объектов для сдачи за последние годы стало больше, но выросло и количество арендаторов.

— На рынке аренды Благовещенска всегда хватало желающих снять жилье, но в последнее время их стало больше, — говорит руководитель агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага. — Традиционно жилье снимают студенты, люди с невысоким доходом, те, которые находятся в городе временно по тем или иным причинам. Сейчас же можно выделить еще несколько новых категорий.

Во-первых, среди арендаторов стало больше семей, обычно молодых — это те, кто вырос и съехал от родителей, возможно, женился и даже завел ребенка, но вот взять выгодную ипотеку не успел. Часть квартир для своих сотрудников снимают организации — в Приамурье активно развивается производство, реализуются инвестиционные проекты, и специалистов нередко приглашают работать из других регионов.

— Например, типичная ситуация — человек, который работает в Свободном, снимает квартиру в Благовещенске для своих подчиненных. Причем они не живут там постоянно: в один день приезжает один сотрудник, в другой день — другой, — объясняет Валентина Кулага. — Еще одна новая категория — семьи участников СВО. Например, семья жила в селе, отец отправился служить, и доход вырос. Тогда мама с детьми переезжает в город, потому что они могут позволить себе аренду квартиры в Благовещенске.

Еще одна всё более популярная в последние годы категория — семьи гастарбайтеров.

«Ходовая» квартира и «бабушкин» ремонт

Фото: Алексей Сухушин

Подход к сдаче квартир у современных собственников тоже изменился. Еще лет 10 назад жилье сдавали «как есть» — чаще всего это был «бабушкин» ремонт. Современный дизайн был редкостью, как правило, в том случае, если квартиру делали для себя, а потом по какой-то причине съехали.

— Дешевые ипотеки породили тренд на «инвестиционные квартиры» — люди понимали, что покупка жилья под невысокий процент — выгодное вложение, и приобретали квартиру изначально с целью ее последующей сдачи, — объясняет руководитель агентства недвижимости «Твои стены».

В таком жилье ремонт делают определенный — нейтральные расцветки, универсальная мебель. Например, стены под покраску — так их легче будет обновить. Стулья на кухню возьмут из популярных серий, которые всегда есть в наличии в магазине — чтобы, если сломается один, не пришлось менять весь комплект.

«Принцип обустройства такой квартиры напоминает покупку машины, когда приобретают ходовую модель базовой расцветки, чтобы при ремонте можно было легко найти и краску, и детали», — говорит Валентина Кулага.

Впрочем, «бабушкины» ремонты тоже никуда не исчезли. Правда, селятся в такие квартиры чаще всего арендаторы, для которых русский — не родной язык. Местные жители предпочитают варианты с более современной обстановкой.

Штраф за кошку

Фото: Архив АП

Новые игроки на рынке жилья, те самые обладатели ипотечных квартир, задают тренды и условия договоров. Когда человек сдает жилье, доставшееся ему в наследство от родственников и который не вкладывался в ремонт, он может быть более лояльным к своему арендатору и несколько лет не поднимать ему цену, например.

А вот когда за квартиру банк требует каждый месяц от собственника несколько десятков тысяч рублей, да и в ремонт и обстановку были вложены сотни тысяч, отношение к договору меняется.

— Во-первых, сейчас зачастую арендодатель при заключении договора берет деньги за первый и последний месяц аренды. Плюс при нарушении правил проживания — например, съемщик завел кошку или сдавал в субаренду квартиру — выставляют штраф в размере тройной арендной платы, не возвращают аванс, — рассказывает Валентина Кулага. — Ну и оставлять цену за аренду годами неизменной современные владельцы не согласны. Поэтому арендаторы со своей стороны предлагают включать в договор аренды пункт, согласно которому стоимость аренды квартиры в год не может повышаться больше, чем на процент официальной инфляции, например.

Полтинник за «однушку»

Чем больше вариантов, тем выше диапазон цен. И рынок арендного жилья в Благовещенске не исключение. Стоимость съема стартует от 15 тысяч рублей. Правда, за такую цену можно получить только комнату в общежитии, причем небольшую и в отдаленном районе. Если общежитие в центре, ремонт в комнате приличный, а ее размер — 15–18 «квадратов», ценник стремится к 25 тысячам рублей за месяц.

Студии, они же гостинки, в среднем стоят от 25 до 30 тысяч рублей. Однокомнатные квартиры стоят от 30 до 45 тысяч. Многое зависит от местоположения. Например, в микрорайоне «Подсолнухи», который находится напротив АмГУ, найти «однушку» дешевле 35 тысяч рублей за месяц довольно сложно. А вот ближе к Воронкова за аренду такой же квартиры попросят на 3–5 тысяч рублей меньше. Съем двухкомнатного жилья в среднем стоит 50 тысяч рублей.

При этом ценник на одну и ту же квартиру может быть разным в зависимости от категории арендатора. «Если снимает семейная пара, для них стоимость «трешки» может быть 45 тысяч рублей, а если мужчины, да еще и без российского гражданства — 50–60 тысяч», — отмечает руководитель отдела аренды компании «Этажи» Анастасия Изофенко.

Собственники боятся иностранцев

Фото: Архив АП

— Если мы возьмем период с июля прошлого года до сегодняшнего момента, стоимость аренды за этот период в Благовещенске выросла примерно на треть, — говорит Анастасия Изофенко. — Связано это не только с общим ростом цен, но также и с повышением спроса на арендные квартиры. Особенно ярко это видно в корпоративном секторе. В область пришли организации, которые арендуют квартиры для своих работников.

Причем параметры спроса меняются. Например, когда в Благовещенске начал активно работать ПИК (федеральная строительная компания, которые возводит несколько домов и школу в микрорайоне Тайвань), то в этом районе вырос спрос на аренду жилья, причем существенно.

— А поскольку предложений было мало, цена выросла, — отмечает Анастасия Изофенко. — Вообще, как правило, сотрудники, для которых компании снимают квартиры, — мужчины. Арендодатели сдают им жилье неохотно, и, чтобы заинтересовать собственника, арендаторам приходится повышать цену, что влияет на рынок в целом.

Еще одна непопулярная у собственников категория — иностранцы. С ними вообще отказывается работать большинство владельцев квартир, особенно если в договоре указана прописка арендатора.

— Люди боятся прописывать к себе человека, хотя это, наоборот, защищает арендодателя, — отмечает специалист «Этажей». — У нас последнее время большой запрос на жилье для специалистов из Турции. Они приехали работать на крупных инвестиционных проектах и сталкиваются с предвзятым отношением собственников. Но те, кто уже сдавал такой категории людей квартиру, наоборот, очень довольны своими арендаторами и просят в следующий раз подобрать им снова таких специалистов.

Желающие есть, домов — нет

Фото: Алексей Сухушин

Загородная жизнь всё популярнее у благовещенцев в последние годы. Люди берут ипотеки на строительство домов, покупают готовые и переезжают в пригород. Однако арендных домов в городе и округе практически нет. Причем речь идет именно о долгосрочной аренде. На сутки дом, как правило, можно снять за 10–30 тысяч рублей.

— В летнее время к нам постоянно обращаются с просьбой подобрать коттедж — люди хотят жить в своем доме, – говорит Анастасия Изофенко. — Но предложений практически нет. За все годы моей работы такие договоры можно пересчитать по пальцам.

Во-первых, дома более сложны в обслуживании и без должного ухода гораздо быстрее приходят в негодность. А надеяться, что квартиранты будут тщательно ухаживать и за всеми постройками, и за участком, не приходится. К тому же собственнику современного дома нужно разбираться в коммуникациях — управляющая компания не придет на помощь, если засорится канализация, придет в негодность скважина или из-за неправильной эксплуатации выйдет из строя котел. Риски повредить имущество здесь гораздо выше, поэтому владельцы домов не готовы, как правило, их сдавать.

В Благовещенске, согласно сайту «Авито», таких предложений семь. Современные дома стоят от 80 до 130 тысяч рублей в месяц, советских годов постройки — от 50 до 80 тысяч.

Возрастная категория материалов: 18+