Первичка на игле дальневосточной ипотеки: насколько популярны квартиры в новостройках у амурчан

Фото: Алексей Сухушин

Красивые и недоступные

Больше тысячи квартир доступные к продаже более чем в 30 жилых комплексах Благовещенска. Еще семь-восемь лет назад количество новых строек можно было пересчитать по пальцам и объездить все площадки за пару часов. Теперь же выбор первичного жилья в столице Приамурья действительно большой. Сами комплексы тоже стараются перещеголять друг друга: современная отделка подъездов и лестничных площадок, красивые входные группы, комфортные дворы с зеленью, детскими и спортивными площадками. Вот только покупателей становится все меньше. Причина банальная — цена.

— Если говорить о малогабаритном жилье, в среднем сегодня «квадрат» однокомнатной квартиры в Благовещенске обойдется покупателю в 150—210 тысяч рублей, студии — в 200—230 тысяч. «Двушки» стоят порядка 150—190 тысяч за квадратный метр, «трешки» — от 140 тысяч рублей за «квадрат», — рассказывает эксперт агентства недвижимости «Хорос» Яна Синюкова. — Самые дешевые варианты, как правило, раскупают уже к середине строительства.

В топе популярных локаций остаются микрорайоны Тепличный и с недавнего времени — Европейский. Здесь можно взять по льготной ипотеке не черновую квартиру, а с ремонтом. Происходит это благодаря тому, что дома находятся на территории сельской местности, а ДВ ипотека работает здесь и на вторичном рынке.

Самые дешевые локации с первичным жильем — ВДНХ, Лазурный берег и Тайвань.

— С одной стороны, выбор у клиента большой, но многое зависит от того, в каком банке у него одобрена льготная ипотека, какой первоначальный взнос и какой общий бюджет, — объясняет Яна Синюкова. — В зависимости от этих параметров мы и подбираем жилье.

Дефицит ипотечников

В основном на долю застройщиков приходятся обладатели льготных ипотек, ведь вторичное жилье дешевле в среднем на 30—40 процентов.

— Ситуация как с автомобилями: когда машина выезжает из салона, она теряет 20—30 процентов стоимости, потому что становится б/у, — проводит аналогию благовещенский риелтор Оксана Кузнецова. — Только на рынке недвижимости б/у квартира стоит дешевле не потому, что менее престижна, а потому, что на нее уже не распространяется льготная ипотечная ставка.

В итоге обладателю наличных выгоднее купить квартиру в уже сданном доме с ремонтом, а на долю застройщиков приходятся те покупатели, у которых нет своих денег, но есть возможность взять кредит под низкий процент. Правда, количество таких новоселов сокращается.

— Этим летом прекратила действовать ипотека с господдержкой — самая массовая программа субсидированных жилищных кредитов на рынке России. Ею мог пользоваться вообще любой человек, который приобретал жилье на первичке, — объясняет руководитель агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага. — Семейная ипотека формально работает, но получить ее непросто: лимиты быстро заканчиваются, условия становятся все жестче, а собственных средств заемщикам из-за комиссий банков и увеличения первоначальных взносов требуется все больше.

Самой лояльной до последнего времени была ДВ-ипотека. Однако недавно Сбер, на долю которого приходится больше всего жилищных кредитов, заявил, что первоначальный взнос по этой программе составит 50 процентов. До этого аналогичные решения принимали и другие банки. Да, остались варианты, при которых можно взять ипотеку с первоначальным взносом в 20 процентов. Но это относится только к тем застройщикам, которые являются партнерами банка.

— Партнеры должны отчислять комиссию за каждую сделку с покупателем. То есть, по сути, делиться прибылью от продажи квартиры с банком. Естественно, эти расходы в итоге ложатся на покупателя, увеличивая стоимость квадратного метра, — говорит Валентина Кулага. — Поскольку далеко не все застройщики на это идут, выбор вариантов, доступных для людей без большого первоначального взноса, сужается. Плюс к этому процент отказов по ипотекам с этого лета у банков вообще стал гораздо выше.

Несгибаемые застройщики

Фото: Алексей Сухушин

Казалось бы, в таких условиях должная сбыться, наконец, мечта всех, кто не покупал жилье в ожидании, пока ценник на квадратный метр начнет падать. Однако никто из застройщиков идти на это не готов.

— Мы возводим уже не первый дом в Благовещенске, но с таким низким спросом столкнулись впервые. Причем желающих приобрести квартиры хватает, но банки отказывают людям в льготных ипотеках, — рассказали представители «Региональной строительной компании». — Месяц назад открыли продажи в нашем доме на Островского, 120. За четыре недели продали меньше десяти процентов квартир.

Однако, по словам представителя застройщика, у компании нет возможности снижать цены: инфляция и, соответственно, расходы на строительство растут стремительно.

— Да, у нас есть информация у том, что у застройщиков в этом месяце падают продажи. Но никто из участников рынка не ждет снижения цен. Скорее, строительные компании начнут работать с другими банками: они переходят от Сбера к менее крупным кредитным организациям, которые предлагают более лояльные условия заемщикам. Пусть сделки длятся дольше, схема купли-продажи не так отработана, но зато купить квартиру с их помощью более реально, — констатируют строители.

Невостребованная рыночная ипотека

Если льготные ипотеки становятся все менее доступными, то обычный жилищный кредит из-за ключевой ставки стал вообще невыгоден для заемщиков.

— Рынок недвижимости стал фокусироваться на первичном жилье последний год, после серьезного повышения ключевой ставки, — говорит специалист по недвижимости компании «Этажи» Анна Шепелева. — В 2020 и 2021 годах, когда ключевая ставка была низкой — от 4,25 до 7,5 процента — амурчане активно брали ипотеку без субсидирования для покупки жилья на вторичном рынке, переплата была посильной. Но, после того как ключевая ставка перевалила за 16 процентов, переплата по кредитам стала очень высокой. Людей с наличными деньгами на рынке недвижимости немного. В итоге основная доля покупателей сегодня — обладатели льготных ипотек.

31 октября Банк России поднял ключевую ставку до 21 процента. И теперь средняя переплата по обычной ипотеке, которую предлагают банки — 27 процентов. То есть, если человек захочет взять 6 миллионов рублей (средняя цена однокомнатной квартиры в Благовещенске) на 20 лет, ежемесячный платеж будет 135 тысяч рублей, переплата — 26 с половиной миллионов.

Купить квартиру вместе со старой ипотекой

Сегодня банки предлагают еще одну услугу: человек может купить квартиру вместе со старой ипотекой хозяев. Например, продавец взял жилье в кредит под 10 процентов (реальные ставки еще три-четыре года назад). Часть суммы он выплатил, и сегодня тело кредита составляет 4 миллиона рублей. Покупатель может приобрести квартиру и перекупить саму ипотеку — то есть платить ее по той же ставке, что и прежний хозяин. Правда, за это банки требуют от покупателя 1 процент от суммы кредита. Есть и еще одна сложность — таким образом можно взять ипотеку только на сумму именно имеющейся ипотеки. То есть, например, человек продает квартиру за семь миллионов рублей. Его ипотека — четыре миллиона. Покупателю придется три миллиона отдать наличными продавцу, еще 1 процент от четырех (это 40 тысяч) заплатить банку, а вот оставшееся тело кредита — 4 миллиона — он платит по ставке прежнего хозяина.

Такую услугу предлагают не все банки. Плюс к этому нужно учитывать, в какой кредитной организации ипотека у продавца и в каком — у покупателя. Одни банки дают такую возможность только для жилья, которое находится в ипотеке у них же, другие готовы перекупать и у других банков.

Возрастная категория материалов: 18+