В Амурской области упали продажи квартир: как застройщики заманивают покупателей

Смена фокуса с первички на вторичку

Восемь тысяч квартир и домов (как черновых, так и вторичку) купили в Приамурье в прошлом году с помощью ипотеки. В 2023-м этот показатель был выше на 37 процентов — тогда в регионе, в основном в Благовещенске, приобрели с помощью банковских средств 12,6 тысячи квартир и домов.

При этом покупка вторичного жилья вышла на первый план: на его приобретение амурчане потратили 21,2 миллиарда заемных средств, а на черновые квартиры и новые дома — 12,3 миллиарда.

Характерно, что последние четыре года ситуация была обратной. С 2019-го в России начали развиваться льготные ипотечные программы. Семейная ипотека эволюционировала и становилась все более доступной для семей с одним маленьким ребенком или с двумя несовершеннолетними детьми, работала ипотека с господдержкой, которая давала возможность любому человеку приобрести жилье по субсидируемой ставке на первичном рынке. Действовала сельская ипотека. А в Приамурье, как и в других регионах ДФО, была доступна еще и дальневосточная ипотека.

В итоге за пять лет стоимость «квадрата» на первичном рынке выросла более чем в два раза: с 60—80 тысяч рублей в 2019 году до 160 — 220 тысяч в 2024-м. Однако с 2023 года доступность льготных программ начала снижаться. Перестала работать ипотека с господдержкой, семейная теперь доступна в основном для супругов с ребенком до семи лет. Правда в рамках этой программы семьям с двумя детьми до 18 лет можно купить в моногороде квартиру или дом в Благовещенске.

Но главное ограничение — одна льготная ипотека в одни руки. И это решение было обоснованным: эта жилищная программа была настолько выгодной, что некоторые россияне покупали по три, четыре, пять квартир — низкая процентная ставка позволяла оплачивать ипотеку деньгами от аренды жилья. Рекордсменом стал россиянин, который, по данным Счетной палаты России, оформил на себя 26 льготных ипотек.

Новостройки теряют востребованность

Фото: Алексей Сухушин

По сути, квартиры в новостройках стали такими востребованными именно за счет льготных программ. До того как появились субсидированные ипотеки, черновое жилье стоило в среднем на 30 процентов меньше, чем аналогичное на вторичном рынке. Это логично: новоселу предстояло вложиться в ремонт и обустройство своих квадратных метров.

Но разница в платеже по обычной и льготной ипотеке была настолько высока (например, на одинаковую сумму займа ежемесячный платеж по ДВ-ипотеке был 30 тысяч рублей, по обычной — 60 тысяч), что люди были готовы переплатить за черновое жилье — в итоге им оно все равно обходилось дешевле. Застройщики же, видя интерес, поднимали и поднимали цену.

В итоге цена на квадратный метр разогналась настолько, что в среднем стала выше на 30-40 процентов, чем на вторичном рынке. И когда объемы выдачи льготных ипотек начали снижаться, падать начал и интерес покупателей.

Почему застройщики не дерутся за покупателей

Фото: Алексей Сухушин

При этом количество застройщиков за последние пять лет выросло в три раза: если в 2015—2018 годах в Благовещенске работали порядка 10 таких компаний, то сегодня в столице Приамурья многоэтажные дома возводят более 30 застройщиков. То есть конкуренция растет, а спрос падает. Закон рынка — в этом случае цена на товар должна падать. Однако застройщики не торопятся продавать дешевле свои «квадраты».

— Когда все говорят о росте цен на квадратный метр за последние годы, то обычно забывают упомянуть и о росте расходов у застройщиков. Цены растут не только на квадратный метр, — отмечает представитель одного из известных амурских застройщиков, попросившая сохранить анонимность. — Повышается оплата труда сотрудников, импортные материалы мало того, что выросли в цене, их доставка тебе обходится порой в два раза дороже. Мы несем издержки из-за введения счетов эскроу. Деньги дольщиков лежат на счетах, а компании приходится брать кредиты в банках и платить проценты.

По словам представителя строительной сферы, рентабельность бизнеса (речь именно о жилой застройке) выросла, но не настолько, чтобы компании были готовы снижать цены на квартиры при дефиците покупателей.

Есть, правда, и другая точка зрения, которую не раз озвучивали в СМИ эксперты федерального уровня. Высокий спрос на новое жилье дал возможность застройщикам накопить подушку безопасности, благодаря которой они предпочитают не снижать цену, а переживать падение спроса. Расчет на то, что в будущем интерес покупателей снова вырастет и квартиры можно будет продать по запланированной цене.

Квартиры с бонусами

Фото: Алексей Сухушин

В итоге прямых скидок не так много. Например, «Мегатек-Строй-Инвест» (возводит дома в микрорайоне Тепличном и на берегу Зеи) выдает сертификаты на скидку суммой в три тысячи за квадратный метр. А в жилом комплексе «Чайка», который находится на пересечении Чайковского и Северной, можно приобрести квартиру со скидкой до 400 тысяч рублей. Кроме того, компания предлагает минимальный первоначальный взнос — от 200 тысяч рублей.

Компания МТК (жилой комплекс в районе Конной — Театральной) дает скидку в тысячу рублей с квадратного метра и 1 000 с «квадрата» для медиков, педагогов и участников либо членов семей СВО. А также предлагает в подарок дизайн-проект и «умную дверь» без ключа.

Вообще большинство бонусов, которыми привлекают покупателей застройщики, можно разделить на две части. Первая — подарки. Так, некоторым клиентам компании дарят телевизоры, мебель (шкаф или прихожую) и так далее. Например, застройщик «Ты и я» при покупке квартиры дарит теплый профиль, теплое остекление лоджии и кладовую в подарок.

Второй распространенный вариант — застройщик берет на себя часть ежемесячных платежей до момента окончания строительства. Это востребованный бонус: большинству людей, которые приобрели квартиру в строящемся доме, приходится арендовать другую, пока их новое жилье не будет готово. Платить одновременно аренду и ипотеку накладно. Так, «Амурком» берет на себя ежемесячные платежи по ипотеке клиента до момента сдачи дома. «Амур Сити» предлагает оплатить три первых платежа и еще — дизайн-проект квартиры.

Кому нужны новостройки

Фото: Алексей Сухушин

Конечно, такие бонусы не могут заставить человека решиться на покупку квартиры. Они влияют на тех, кто в любом случае собрался приобретать жилье и выбирает между застройщиками.

— В целом замедление активности на рынке недвижимости началось с прошлого года. Говорить о стагнации не приходится, однако, если сравнить ситуацию с той, что была три-четыре года назад — покупателей меньше как минимум в два раза, — комментирует руководитель агентства недвижимости «Твои стены» Валентина Кулага. — Однако они есть, и в том числе на первичном рынке.

Около половины из них — обладатели ипотек (конечно же, льготных). Лидирует дальневосточная программа. Вторая половина — люди с наличкой.

— Почему покупатели с наличными не идут на вторичный рынок? Как правило, это инвесторы. Они не станут покупать б/у квартиру. Возьмут черновую, вложатся в ремонт и продадут дороже. Или станут сдавать посуточно — тоже распространенный сценарий, — отмечает Валентина Кулага. — Также покупают квартиры — и зачастую на первичном рынке — участники СВО или члены их семей, получившие те или иные выплаты.

Еще одна причина, по которой покупатели с наличкой идут все же на первичный рынок: за «живые» деньги застройщики, как правило, дают существенные скидки.

Таким образом, на бонусы сегодняшний покупатель на первичном рынке рассчитывать может, а вот на то, что цены падают или начнут это делать в обозримом будущем — нет.

Нововведения в семейной ипотеке не актуальны для благовещенцев

Фото: Алексей Сухушин

С первого апреля семейную ипотеку расширяют на вторичное жилье. Раньше пробрести с помощью субсидируемого кредита можно было только квартиру в новостройке или частный дом от застройщика, причем с использованием счетов эскроу. Условия для заемщиков не изменились: это должна быть семья с ребенком в возрасте до семи лет.

Однако вторичку можно будет купить только в городах с низкими темпами строительства жилья. Согласно программе, в эту категорию попадают населенные пункты, где ведется строительство не более двух домов одновременно. Благовещенск, где работают более 30 компаний-застройщиков, под этот критерий не подходит.

Но при этом сам дом, который выбирает семья на вторичном рынке, если населенный пункт подходит под определение «с низкими темпами строительства», должен быть не старше 20 лет и не признан аварийным. В большинстве случаев в городах, где нет сейчас строительства нового жилья, застройщики не работали и последние 20 лет.

Возрастная категория материалов: 18+