Почему эра дикого рынка индивидуального жилищного строительства уходит в закат

«120 квадратов лучше 50»

— Оксана Викторовна, еще 10 лет назад количество частных домов, которые продавались в регионе, было в разы меньше. С чем связан взрывной рост интереса к ИЖС?

— Да, если посмотреть на статистику, лет 5–7 назад в год вводили не больше 200–300 тысяч квадратных метров жилья, из которых до 100 тысяч — на рынке частного домостроения. Активный рост начался с 2022 года, и с этого времени не меньше 40 процентов от введенного нового жилья приходится на ИЖС.

Сказать, что люди только сейчас «распробовали» жизнь в собственных домах, нельзя — интерес был всегда. А вот возможности для большинства появились, когда ипотечное кредитование пришло на рынок частного домостроения. Сегодня все льготные ипотеки работают как с МКД, так и с ИЖС. И когда люди покупают жилье в кредит, перед ними встает выбор: взять квартиру, условно, 60 «квадратов» или за ту же сумму получить дом 120 «квадратов» без соседей и со своим участком. Неудивительно, что многие выбирают второй вариант.

— На рынке новостроек есть тенденция к уменьшению площади квартир: это связано с ростом цен на квадратный метр. На рынке частного домостроения ситуация аналогичная?

— Да, но не так ярко выражена. Вообще это общероссийская тенденция, характерная не только для Амурской области, но и для всей страны. В прошлом году средняя площадь новых домов, которые строили в Приамурье, была 128 квадратных метров, сейчас — около 115–116 «квадратов». Причина очевидна: строительство дорожает. Но я отмечу, что стоимость индивидуального жилья растет всё‑таки не такими темпами, как цены на квартиры.

При этом утверждать, что многоквартирное жилье теряет востребованность, было бы неправильным. Есть люди, которые всегда будут жить в городе. Но когда появляется возможность переехать в пригород и получить собственный дом при сохранении доступа ко всей городской инфраструктуре, многие делают именно такой выбор.

Найти две тысячи гектаров

— Одной из главных проблем развития индивидуального домостроительства остается земля. Вокруг Благовещенска свободных участков становится всё меньше, а цены на них растут. Что делает регион, чтобы повысить доступность ИЖС?

— В нацпроекте «Инфраструктура для жизни» есть показатель «наращивание градостроительного потенциала». В Приамурье уже больше пяти лет работает региональный штаб, задача которого — выявлять и вовлекать в оборот земельные участки. В эту структуру входит амурский минстрой и минимущества, Росреестр и другие профильные ведомства и министерства, а также органы местного самоуправления. Задача до 2030 года — выявить две тысячи гектаров земли, на которой потенциально можно возводить частные и многоквартирные дома. На сегодняшний день у нас выявлена одна тысяча таких гектаров.

После начинается второй этап — вовлечение земель в оборот. Как это происходит: муниципалитеты предлагают участки, а на штабе специалисты совместно решают, где целесообразно в первую очередь проводить работы. Например, где‑то требуется перевод земли из производственного назначения в ИЖС. При этом нужно понимать, для строительства жилья нужно обеспечить участки инфраструктурой: наличие дорог, линий электропередачи тоже влияет на решение штаба.

И здесь речь идет не только о совершенно свободных участках.

Расскажу на простом примере — в моей родной деревне, где жила моя бабушка, прямо в центре есть участки с заброшенными домами. Владелец умер, наследники — далеко и не хотят сюда возвращаться, либо их нет вообще. Зачем строить дома на окраине, когда можно использовать землю, где уже есть вся инфраструктура?

Кстати, органы местного самоуправления должны не только предложить землю, но и доказать потребность в жилье: например, в этом районе нужны механизаторы для работы на ключевого сельхозпроизводителя, и работодатель готов помочь с постройкой жилья. В этом случае регион может дать субсидию на обеспечение инженерной инфраструктурой участка.

— А как могут узнать информацию о свободных земельных участках рядовые амурчане? Например, взять в аренду или купить и построить частный дом?

— Для этого на основе публичной кадастровой карты создан онлайн-сервис «Земля для стройки», он доступен для всех желающих и бесплатный. Платформа позволяет в режиме реального времени найти незастроенные государственные или муниципальные земли, пригодные для строительства домов, узнать данные об этом участке. Здесь же можно подать заявку в муниципалитет на аренду или покупку такой земли.

Центру — многоэтажки, окраинам — коттеджи

— А если мы говорим про города — как власти решают, отдавать землю под многоквартирные или частные дома?

— Один из базовых мировых принципов современного проектирования городов: чем ближе к центру, тем выше этажность домов. В архитектуре это называется «эффект конуса». То есть ближе к окраинам города должны быть частные дома, а многоэтажки — сосредоточиться в центре. К сожалению, сегодня мы порой наблюдаем обратную тенденцию, причем по всей России. Это объяснимо: застройщик, готовый возводить сразу квартал многоквартирных домов, не может найти достаточно большой по площади участок в центре. И идет туда, где есть земля: к границам населенного пункта. В итоге вокруг города возникают большие спальные районы, которые требуют строительства новых дорог, коммунальных сетей, школ и создают маятниковую миграцию: утром люди едут на работу, вечером — домой. Кроме того, вокруг города должен сохраняться зеленый пояс. Индивидуальная застройка гораздо органичнее вписывается в такую среду.

Правила для рынка: отношения застройщиков и покупателей становятся прозрачнее

Еще недавно покупатели квартир были защищены гораздо лучше, чем те, кто собирался приобрести частный дом. Если ты выбираешь новостройку, можно не волноваться: застройщик получит деньги только после сдачи дома, сроки ввода в эксплуатацию прописаны в договорах, а неустойки за задержку — существенные. Важно и то, что многоквартирные дома перед сдачей обследуют надзорные органы, поэтому вероятность того, что стены и фундамент начнут трескаться через несколько лет, крайне мала. А вот работу застройщиков частных домов не контролируют. Здесь покупателям приходится либо верить в добросовестность строителей, либо самостоятельно заказывать оценку строительства.

Эскроу-счета для защиты людей

— 11 лет назад в России начал действовать 214‑й Федеральный закон, защищающий людей при покупке жилья в новостройках. Одно из самых важных его нововведений — эскроу-счета. Теперь деньги за строящуюся квартиру попадают не застройщику, а на специальный счет в банке. Доступ к ним компания получает только после сдачи дома. Поначалу застройщики критиковали закон: без денег покупателей им пришлось брать кредиты, что могло поднять цены и разорить некоторые компании. Квадратный метр действительно подорожал, но это связано с общим ростом расходов на стройматериалы и работы, а не только с новыми правилами. А вот польза от 214‑го ФЗ очевидна: в Амурской области больше нет обманутых дольщиков. Если многоквартирный дом не достроят, человек не будет годами платить ипотеку — банк просто вернет себе деньги с эскроу-счета. Есть ли аналогичные требования для рынка ИЖС?

— Нужно понимать, что регулирование рынка ИЖС начало активно развиваться позже рынка МКД (многоквартирных домов. — Прим. авт.). Частное домостроение еще недавно по большому счету находилось вне прямого регулирования государства. В отличие от многоквартирного строительства, где уже отлажена система разрешений, экспертиз и контроля, индивидуальное жилье можно было строить гораздо проще.

Свою роль здесь сыграла и дачная амнистия. Она дала возможность людям оформлять дома без сложных процедур. С одной стороны, это плюс, с другой — рынок начал развиваться хаотично. Человек или компания покупает участок, строит на нем дом, регистрирует его — и может продавать на своих условиях: это частные отношения с покупателем. Опять же, с одной стороны, у нас свободный рынок, и жёстко регламентировать работу частных компаний государство не имеет право. Но в то же время нередко люди при выборе ориентируются на цену, а не на качество дома и доступность инфраструктуры. В итоге у нас есть территории, где дома есть, а инфраструктура страдает.

Но поскольку рынок ИЖС становится всё более обширным и востребованным, на федеральном уровне сегодня действительно идет работа над усилением прозрачности отношений застройщика и покупателя.

Самое главное — не допустить, чтобы люди остались без крыши над головой. С 2025 года в России действует закон, который позволяет использовать эскроу-счета при строительстве индивидуальных домов. Пока схема — добровольная, но она уже дает покупателю защиту. Да, застройщикам удобнее получать деньги покупателя сразу после заключения договора. Но в этом случае будущий новосел рискует лишиться и дома, и миллионов рублей, если компания не выполнит своих обязательств. Поэтому всё больше граждан выбирает схему сохранения своих средств на эскроу-счете.

Банки тоже становятся осторожнее. Еще несколько лет назад кредитные организации выдавали «на руки» деньги заемщикам на строительство дома. Сейчас уже сложилась практика передачи средств напрямую застройщику, причем траншами, по мере строительства дома. Эскроу-счета сегодня обязательны для льготных ипотек, но они и дальше будут распространяться на рынке ИЖС, и это необходимое для защиты людей нововведение.

Кто должен контролировать стройку и инфраструктуру

— А можно ли перенести на рынок ИЖС еще одну практику для многоквартирных домов: обязательную экспертизу надзорными органами перед сдачей? Ведь большинство людей, которые покупают коттеджи, не являются строителями и не видят инженерные и технические проблемы, если они есть. Им приходится надеяться только на честное слово продавца.

— В одном многоквартирном доме — несколько сотен квартир. И экспертиза выводит на рынок тысячи квадратных метров. Обследовать каждый частный дом за счет госструктуры нецелесообразно: пришлось бы держать огромный штат сотрудников. При этом возможность проверить дом перед покупкой у амурчан есть: в регионе действуют профильные компании, а вот обращаться к ним или сэкономить на данном этапе — право, но и ответственность покупателя.

— Хорошо, но даже если застройщик честно выполнил свои обязательства — построил качественный дом, то обеспечить большую территорию инфраструктурой, причем не только инженерной, но и социальной, одна компания не в силах — слишком большие затраты. Какая работа идет в этом направлении?

— В феврале этого года заместитель председателя Правительства России Марат Шакирзянович Хуснуллин утвердил комплекс мер по развитию индивидуального жилищного строительства. Одним из главных направлений там как раз обозначено развитие инфраструктуры в районах ИЖС. Кроме того, в 214‑ФЗ уже несколько лет назад появилось понятие малоэтажного жилого комплекса, где уже требуется экспертиза проекта, разрешение на строительство, проект планировки территории. Учитываются дороги, инженерные сети, социальная инфраструктура.

Сейчас на федеральном уровне прорабатывается механизм предоставления субсидий регионам на строительство инфраструктуры для территорий индивидуального жилищного строительства. И здесь очень важно, чтобы муниципалитеты заранее готовили проекты.

Если в селе уже есть незастроенная улица, есть гравийная дорога, есть возможность подключения к сетям — гораздо разумнее развивать именно эту территорию, чем тянуть инфраструктуру на несколько километров в чистое поле. Нужно использовать существующий потенциал населенных пунктов, и об этом мы регулярно беседуем с органами местного самоуправления. Государство готово помогать не только ипотекой, но и дорогами, сетями. Однако переход от старой модели к новой — непростой процесс. Это серьезная перестройка отрасли, и она, конечно, требует времени.

Покупатель квартиры сегодня знает: строительство контролируется, деньги защищены. На рынке ИЖС такой системы долгое время не было. Сейчас важно сделать так, чтобы человек чувствовал себя уверенно, покупая собственный дом. Речь не только об эскроу-счетах — это и требования к подрядчикам, и качество, и инфраструктура. Всё должно работать в комплексе.

В топе — участки вдоль Игнатьевского шоссе

— Последние пять лет Чигири были на первом месте по популярности у тех, кто желал построить частный дом. Близость к областному центру и отсутствие наводнений (в отличие от Владимировки и Верхнеблаговещенского) — несомненные плюсы. Но сегодня чигиринцы всё чаще жалуются на пробки и долгий выезд из села. Это — яркий пример того, как спрос опережает инфраструктуру. А где сегодня активно работают застройщики?

— В регионе идет масштабная реконструкция дороги в аэропорт. Новая трасса будет современной, четырехполосной, поэтому дорога в город будет быстрой и комфортной. Кроме того, в аэропорт идет газопровод, а значит, участки можно будет газифицировать. Появляется и возможность водоснабжения, потому что идет реконструкция коммунальных сетей для обеспечения аэропорта. Неудивительно, что участки вдоль Игнатьевского шоссе сегодня вызывают интерес застройщиков. Регион также видит потенциал таких сёл, как Волково, Кантон-Коммуна, Новотроицкое, пригороды Свободного, Белогорска. Важно не только расстояние до города, но и наличие дорог, социальной инфраструктуры, возможности быстро добраться до работы и школы.