Как изменился жилищный кредит для семей с детьми и сколько теперь будут отдавать амурчане банкам

Золотое начало

Изменения в «Семейной ипотеке» происходят не в первый раз. По сути, это самая массовая и доступная программа из льготных жилищных кредитов в России. Дальневосточная ипотека работает только в регионах ДФО и на сухопутных территориях Арктической зоны. Сельская ипотека официально существует, но банки ее практически не выдают — объемы финансирования программы из федерального бюджета ограничены. IT-ипотека доступна довольно узкому кругу россиян.

А вот для того чтобы стать обладателем «Семейной ипотеки», достаточно иметь маленького ребенка. Программа начала работать в 2018 году, и поначалу ею могли пользоваться семьи, где есть несколько детей и один из них родился не раньше 2018 года. Причём льготной процентная ставка (тогда она составляла 6 %) была только первые 5 лет. Потом это снижение пролонгировали на весь срок ипотеки.

В 2019 году для Дальнего Востока установили отдельную пониженную ставку — 5 процентов. Затем, в 2021‑м, условия смягчили: оформить такой жилищный кредит смогли семьи с двумя несовершеннолетними детьми или с одним ребенком, рожденным с 2018 года. Одновременно разрешили направлять льготный кредит не только на покупку жилья, но и на строительство частного дома и покупку участка.

История трансформации

Условия ипотеки были довольно лояльными, а еще поначалу брать ее можно было неограниченное количество раз. Из-за этого льготный жилищный кредит стал не только возможностью улучшить жилищные условия, но и превратился в средство инвестирования. Семьи покупали по нескольку квартир, пользуясь тем, что ежемесячный платеж банку небольшой и его можно полностью закрыть за счет аренды. На самом деле разницу между льготной и реальной ставкой оплачивало государство, то есть инвесторами люди становились за счет федерального бюджета.

В 2022 году программа должна была закончить свою работу, но ее продлили; правда, ставку сделали единой для всех регионов — 6 процентов. К концу 2023‑го «Семейная ипотека», как и остальные льготные жилищные кредиты, стала одноразовой. Однако с оговоркой: новый субсидированный займ взять всё же можно, но только если вы родите еще одного ребенка, предыдущую льготную ипотеку полностью закроете, а еще новая квартира или дом должны быть больше по площади, чем нынешнее жилье.

В середине 2024‑го появилось ещё одно нововведение: претендовать на «Семейную» могли только семьи, где есть ребенок в возрасте до семи лет. Кроме того, если раньше по «Семейной ипотеке» можно было взять жилье на вторичном рынке в сельской местности, то теперь оставили только «первичку». В итоге семей, которые могли претендовать на льготный жилищный кредит, стало существенно меньше.

2025‑й прошел для «Семейной ипотеки» без изменений, а вот с начала 2026‑го вновь заговорили о нововведениях, которые еще больше сузят круг получателей.

Зимние изменения

В феврале этого года вступили в силу очередные изменения. Ушла «донорская ипотека» — схема, при которой человек, имеющий право на «Семейную ипотеку», становится созаемщиком по кредиту для другого человека, который сам под льготные условия не попадает, — чтобы тот мог получить квартиру под низкий процент.

Вместо «одна льготная ипотека в одни руки» стало «одна льготная ипотека на одного ребенка». То есть если в семье есть ребенок до семи лет, родители имеют право на субсидированный жилищный кредит, но — только на один. Либо они берут его вместе, либо кто‑то из супругов. Отдельно взять каждый по квартире с помощью «Семейной ипотеки» папа и мама теперь не могут.

Нельзя теперь при получении «Семейной ипотеки» использовать и «траншевую схему», при которой выплачивать ежемесячные платежи люди начинали только после того, как дом сдан. Но для оформления сделки с «Семейной ипотекой» нужно положить средства на эскроу-счет. А значит, банк должен их выдать сразу после заключения договора. И в этом случае откладывать ежемесячные платежи уже не получится.

Эти изменения в основном закрывали лазейки, которые использовали люди, чтобы воспользоваться льготным жилищным кредитом. Но для семьи, которая действительно решила улучшить свои условия с помощью господдержки, они были не критичны.

Главным нововведением должна была стать дифференцированная процентная ставка. О ней писали федеральные СМИ, эксперты регулярно озвучивали предполагаемые варианты, однако в феврале этого года изменений так и не случилось. Их отложили до осени, и всю весну риелторы и застройщики призывали тех, кто имеет право на «Семейную ипотеку», не откладывать покупку. И, по оценке специалистов в сфере недвижимости, многие люди, которые откладывали покупку жилья, воспользовались программой. Теперь для большинства амурчан «Семейная ипотека» действительно потребует больше расходов.

Ставку привязали к детям

Минфин анонсировал новые правила 25 сентября. В Приамурье, как в других регионах (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) теперь семья с одним ребенком может взять жилищный кредит под 10 процентов, максимальная сумма — 6 миллионов рублей. Двое детей — 8 процентов и 8 миллионов. Трое детей — 6 процентов и до 10 миллионов рублей. Четверо — 4 процента и 10 миллионов, 5 и более детей — 2 процента и 10 миллионов рублей.

Обязательно: хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет. Также устанавливается максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита — до 15 лет. Затем ставка станет рыночной. Если семья решила взять в ипотеку готовый дом или начать строительство, ставка останется 6 процентов, независимо от количества детей и региона.

Новые условия будут применяться к договорам, заключенным с 1 октября. По мнению федеральных экспертов, очередные изменения сделают программу более адресной и демографически ориентированной.

Актуальные расчеты

А теперь посчитаем: например, семья решила взять однокомнатную квартиру. Льготные жилищные программы распространяются только на первичное жилье. В среднем черновая «однушка» в новостройке будет стоить 7,5 миллиона рублей.

Раньше заемщики могли оформить такой кредит на 30 лет — максимальный срок ипотеки. И люди пользовались таким правом, ведь ставка была субсидированной на весь срок. Минимальный первоначальный взнос — 20 процентов, в нашем случае — 1,5 миллиона. Шесть миллионов — тело кредита (и максимальная сумма по «Семейной ипотеке»). В итоге ежемесячно семья отдавала банку около 36 тысяч рублей. Итого она перечислит кредитной организации 13 миллионов рублей за весь период.

Однако теперь брать на такой срок ипотеку невыгодно, ведь субсидируются только первые 15 лет, а затем ставка станет рыночной. Значит, условия те же, но уменьшается срок кредита. А 6 миллионов на 15 лет под 6 процентов годовых — это уже 51 тысяча в месяц. Вот только такая процентная ставка теперь актуальна только для семей с тремя детьми. Если же ребенок один, за ту же квартиру надо будет отдавать банку 65 тысяч рублей в месяц (это 10 процентов годовых), или около 55 тысяч, если детей двое. Родителям с четырьмя детьми такая покупка обойдется в 44 тысячи рублей в месяц. Ну а для семьи с пятью детьми ставка будет такой же, как при дальневосточной ипотеке: 2 процента — то есть 39 тысяч рублей банку ежемесячно.

Конечно, если сравнивать с рыночной ипотекой, условия «Семейной» всё равно остаются выгодными. К тому же увеличились максимальные суммы льготных займов. Но главное — «Семейная ипотека» после большого количества трансформаций пришла к цели, для которой ее и задумывали: поддержка семьи в виде возможности расширить площадь жилья после рождения ребенка. В итоге сегодня она стала не просто жилищным кредитом со скидкой, а одним из инструментов государственной демографической политики.