— С принятием этих федеральных законов работа строительной отрасли в регионе изменилась в худшую сторону, — считает президент Ассоциации строителей Приамурья Александр Синьков. — Проблемные вопросы строителей на местном уровне никто не решает. Можно сказать, что появились новые административные барьеры, которые увеличивают сроки строительства и затраты на него.

Многое по-прежнему зависит от чиновников, которые могут либо ускорить процесс, либо затормозить его. Очень много времени уходит на согласование технической документации. Легче дом построить, чем получить на это разрешение. В общей сложности строительство начинается через 2 — 3 года.

— Мы надеялись, что с принятием нового закона у нас будет действовать принцип «одного окна», — продолжает Александр Николаевич. — Но этого так и не произошло, наши муниципальные службы оказались не готовы. Хотя в некоторых других регионах, в частности в Хабаровске, такая система действует и позволяет строителям в одном месте и за один визит к чиновникам решить сразу несколько вопросов. Поэтому и разрешение на строительство соседи стали получать быстрее, и по темпам строительства они нас обогнали. Хотя еще четыре года назад мы лидировали по вводу жилья, сегодня Хабаровск опережает нас в разы, и в этом году они планируют ввести 250 тысяч квадратных метров. Битва за стройплощадку Основной загвоздкой, по мнению строителей, стало введение аукционной системы выделения земли под застройку.

Земельный кодекс с 1 октября 2005 года обязал субъекты Федерации и муниципалитеты проводить аукционы по продаже земли под строительство жилья. Земельным кодексом с 2005 года определен порядок организации и проведения аукционов по продаже участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды территории для жилищного строительства. Такой аукцион проводится только в отношении земель, прошедших государственный кадастровый учет, инженерные изыскания, на которые получены технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, произведена плата за подключение, снесено ветхое и аварийное жилье. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды выступает орган местного самоуправления — городская администрация, которая должна полностью подготовить участок на аукцион.

— Ни одна строительная организация не получила земельный участок под строительство через аукцион, потому что они не проводились. По сути, мы работаем за счет старых земельных запасов, — говорит Александр Николаевич. — Все застройщики возводят объекты на земельных участках, выделенных под строительство еще до 2005 года. Это в основном та часть города, где ветхий и аварийный жилой фонд, где очень большой снос. Но расселение жильцов ветхих домов на ранее полученных строителями площадках по-прежнему ложится грузом на их плечи и на себестоимость «квадратов», стремительно дорожающих каждый год. Зачастую несговорчивые жители «деревяшек» умудряются получить новое жилье, стоимость которого в разы превышает цену их дома, а платят за это в конечном итоге «дольщики», покупающие квартиру в новостройке.

Квадратная себестоимость

Помимо затрат на расселение жильцов, одним из самых дорогих в структуре себестоимости одного «квадрата» является получение и исполнение технических условий по подключению объектов к сетям инженерной инфраструктуры. Зачастую строителей чуть ли не за свой счет заставляют менять инженерные коммуникации.

— Вода, канализация, тепло и электроэнергия — вот ключевые расходы, — говорит Александр Николаевич. — Технические условия сегодня получить в Благовещенске очень сложно, а без них дом строить нельзя, да и мало кто рискнет. Сети сегодня изношены в среднем на 70 процентов, мощности очистных сооружений переполнены на 20 процентов, мощностей двух водозаборов тоже не хватает. Есть и отказы с подключением строящихся объектов к источникам теплоснабжения. Строителей обязывают выполнять перекладку сетей, закупать дорогостоящее техническое оборудование.

Кроме того, с 1 января этого года в Благовещенске утверждены новые тарифы на подключение новостроек к сетям коммунальной инфраструктуры. Если в 2007 году тариф на теплоснабжение за 1 гКал/час составлял 1,5 миллиона рублей, то в нынешнем увеличен до 3,96 миллиона рублей. Эти суммы будут поступать на реализацию инвестиционных проектов городской администрации по развитию инженерных коммуникаций города. Но сетедержатели отдельно включают застройщикам затраты на обновление старых и прокладку новых сетей. Все эти расходы отразятся в свою очередь на стоимости квадратного метра жилья.

Недешево сегодня обходятся и стройматериалы. В прошлом году наблюдалось их беспрецедентное подорожание. Например, ввозимый в Приамурье цемент подскочил более чем на 22 процента. Высказывались предположения, что мы находимся в преддверии глобального дефицита цемента. Однако участники амурского строительного бизнеса с этим не совсем согласны. По их мнению, дефицит в основном испытывает центральная часть страны, хотя у нас тоже были некоторые трудности с поставками. Прошлым летом приморский цемент везли в центральные регионы, а у нас были задержки, но в этом году такого не должно повториться. Опять же достраивалась Бурейская ГЭС, поэтому большие партии цемента шли и туда. Если в этом году у гидроэнергетиков таких больших потребностей не будет, то цемента должно хватить и нам, и другим регионам. Однако роста цен на стройматериалы избежать все же не удастся, поэтому и квартиры в новостройках тоже вырастут в цене.

Кадровый голод

Сегодня в Приамурье на стройке катастрофически не хватает и профессиональных кадров. Даже крупные строительные организации испытывают потребность в разного рода специалистах, особенно острый дефицит на каменщиков, штукатуров, монтажников и других.

— Рабочих рук в строительстве действительно не хватает, — отмечает Александр Николаевич. — Был период, когда у нас сокращали число строительных училищ, да и вообще профессия строителя была практически не востребована, многие специалисты ушли из отрасли. Сейчас мы пожинаем плоды. Впрочем, в последнее время ситуация становится немного лучше — к нам приходят молодые специалисты, и надо сказать, что их профессиональная подготовка находится на достаточно высоком уровне. Но все равно их мало.

Временно недоступно

При таком положении вещей мечта о доступном и комфортном жилье может так и не воплотиться в реальность. Квадратный метр неумолимо растет в цене. Согласно приказу Минрегионразвития, в первом полугодии 2008 года нормативная стоимость одного квадратного метра жилья по России составляет 23,4 тысячи рублей. Сам же разброс цен по территориям велик — от 12,3 до 56,65 тысячи рублей. Наименьшая цена на жилье определена для Агинского Бурятского автономного округа, а наибольшая — для Москвы. Приамурье в этом списке находится примерно посредине. У нас средняя стоимость одного «квадрата» составляет 21 900 рублей. Хотя в реальности эта цифра намного больше. Например, в прошлом году в областном центре цена квадратного метра в зависимости от района колебалась от 19 тысяч 600 рублей до 33 тысяч 500 рублей. За год цена квартиры в новостройке поднялась почти на 10 процентов, на вторичном рынке жилья — на 7,5. Очевидно, пока не будет решен весь комплекс проблем, которые накопились в строительной отрасли, жилье так и останется временно недоступным.