Фото: Сергей Лазовский

«Застройщики и риелторы варятся в своем соку»

— Татьяна Юрьевна, у вас интересное название должности. Что означает президент-элект?

— Президент-элект — это будущий президент гильдии риелторов. Совсем скоро, в июне, состоится моя инаугурация. В риелторской среде принято избирать будущего президента за год до окончания полномочий действующего. Делается это для того, чтобы была возможность ознакомиться с регионами, с рынком, с проблемами в риелторской отрасли и наладить контакты. Что я, собственно, и делаю. Уже побывала в средних и южных регионах, Урале и Сибири. Знакомство с рынком недвижимости Дальнего Востока начала с Благовещенска.

— Сколько лет вы работаете в сфере недвижимости?

— Я считаю себя профессионалом, причем не только в риелторской деятельности, но и в строительном бизнесе. Я являюсь гендиректором группы строительных компаний. В сфере недвижимости —  более 25 лет. Начинала с приватизации в небольшом городе Невьянске Свердловской области, где занимала пост замглавы администрации. Затем меня пригласили в Екатеринбургский банк на должность руководителя агентства недвижимости. Поэтому я хорошо знаю строительный рынок и как продавать первичное жилье. Помимо этого, занимаюсь общественной деятельностью.

— Вы два дня гостили в Благовещенске, встречались с риелторами, директорами строительных компаний. Какая ситуация сложилась на нашем рынке недвижимости?

— В целом благополучная. Единственное —  ваши застройщики и ваши риелторы разобщены. Они не работают в тесном контакте, как в западных регионах. Каждый варится в своем соку, а в целом страдает рынок.  Застройщики не хотят работать с риелторами, потому что не хотят тратить деньги, выплачивая тем комиссионные. На самом же деле строительные компании, выплачивая вознаграждение риелторам, не теряют, а выигрывают, так как риелтор — это дополнительный канал продаж.

«Черновая» отделка для элиты

— Как правило, западные тренды до нас доходят через полтора-два года. Это касается почти всех отраслей. Что нового сегодня на российском рынке недвижимости?

— Сегодня во многих западных регионах потребительский спрос смещается на первичный рынок. В среднем по стране стоимость вторичного жилья просела на 5—15 процентов. У вас по-прежнему в цене вторичный рынок, цена стоит на месте и особо не снижается. Если на вторичном рынке происходят сделки, а на первичном  квартиры не всегда продаются, значит, с новостройками что-то не то. Либо завышена цена, либо качество страдает, либо планировка не устраивает. Кстати, от планировки и внешнего вида дома многое зависит. На первичном общероссийском рынке тенденция такова, что дома экономкласса сдают под ключ и даже частично меблированные, с готовой или встроенной кухней. Застройщики заключают договоры с поставщиками материалов, мебели и так далее. Делается это для того, чтобы человек заехал в квартиру с чемоданом и жил, не особо вкладываясь в ремонт. Дома с «черновой» отделкой строятся только для состоятельного класса. В Благовещенске, наоборот, для экономкласса существует «черновая» отделка. Кстати, в Екатеринбурге такое мы уже проходили несколько лет назад. Надеюсь, что и ваши застройщики в скором времени начнут сдавать «экономжилье» под ключ или с чистовой отделкой.

— Чем объясняют наши застройщики свою любовь к «черновой» отделке?

— Объясняют тем, что экономвариант не пользуется популярностью у населения. Якобы клиент все это снимает и выбрасывает. Наверное, люди у вас уж очень избирательны и состоятельны. Им лучше самим сделать ремонт.

— На ваш взгляд, цена квадрата в новостройках Благовещенска оправданна? Сегодня она составляет 55—65 тысяч рублей при средней зарплате благовещенца в 35 тысяч рублей.

— Как рассказали мне ваши застройщики, себестоимость квадратного метра в Благовещенске составляет 39 тысяч рублей. Еще шесть тысяч рублей тратится на ремонт квадратного метра. А продаваемая цена —  55—65 тысяч рублей, с учетом «черновой» отделки. В остальное входят заложенные расходы на землю, снос, подключение к сетям, обустройство придомовой территории. В целом цена практически не отличается от общероссийской. В Екатеринбурге, к примеру, 65—70 тысяч рублей стоит квадратный метр в доме «экономварианта», то есть с ремонтом. И это при средней зарплате в 40 тысяч рублей. Получается, что у вас цена за квадрат немного завышена. Кроме того, наблюдается и перекос в сторону увеличения объема возводимых домов. Как признался мне один из директоров строительной компании, в год он сдает 150 тысяч квадратов жилья. Это очень много, городу столько не нужно. Квартиры не продаются, а цена не снижается?! Какой смысл ее держать? Застройщику надо оптимизировать свои затраты, чтобы сделать квадратный метр дешевле.

Ипотека не панацея

— Есть вопросы и к качеству жилья. Многие люди в новостройках жалуются на трухлявые стены, холод в квартирах, плохие канализационные трубы.

— Строительный рынок достаточно урегулирован. Есть СНиП, СанПиН, согласно которым объекты сдаются в эксплуатацию. Тут, скорее всего, недорабатывает контролирующий орган. Наверное, причины кроются и в пресловутой «черновой» отделке, когда ремонтом занимаются непрофессионалы. Еще меня удивили сроки.  В Благовещенске от начала строительства до его завершения проходит восемь месяцев. Это довольно быстро. В Екатеринбурге, при условии, что есть земельный участок, с момента проектирования до сдачи в эксплуатацию проходит 2—2,5 года. Такая скорость, возможно,  сказывается на качестве строительства. Малоэтажку можно построить за три-четыре месяца, а вот высотку — нет. Ваш застройщик еще до конца не проникся той проблемой, с которой он столкнется, если не реализует построенные квадратные метры. И поверьте, низкой ценой людей в плохие квартиры жить не заманишь. В том же Екатеринбурге мы уже прошли снос домов, которые не соответствовали качеству. Есть другая проблема, с которой мы и сегодня сталкиваемся: строители, которые работают по разным госпрограммам, не проводят маркетинговый анализ и воздвигают дома там, где это не будет востребовано.

— Придет ли когда-нибудь время, когда жилье станет доступным для россиян?

— Что такое доступное жилье? Каждый понимает это по-своему, в меру своих финансовых возможностей. Жилье не может быть дешевым, оно требует особых материалов, особых затрат. На таких объектах должны работать квалифицированные специалисты. Все же дом строится не на один год. Тем не менее люди должны иметь возможность приобретать жилье в новых домах. Задача государства — создавать такие условия, чтобы граждане имели возможность приобретать готовое жилье. И ипотека здесь не панацея. В Екатеринбурге 50 процентов от всех квартир куплены в ипотеку. В Благовещенске — 93 процента. Лично меня пугает такая цифра. Это очень опасно.

Как проверить своего реелтора

— Сейчас в Российской гильдии риелторов стоит вопрос о поднятии статуса риелтора. Такой профессии на государственном уровне нет. В квалификационном справочнике есть «агент по недвижимости» или «посредник в сфере недвижимости». Поэтому мы под эгидой гильдии приготовили профессиональный стандарт профессии. Далее будем его утверждать на уровне Минтруда РФ. Делается это для того, чтобы наши риелторы были социально защищены и официально трудоустроены. Еще одной из наших задач является принятие закона о риелторской деятельности. Риелторы — это ведь не только посредники, они проводники цивилизованного рынка. Этим специалистам небезразлична судьба нашего потребителя, который должен получать качественную услугу. 

Если вы хотите проверить вашего риелтора, зайдите на сайте Российской гильдии риелторов в раздел «Единый реестр». Здесь содержится вся информация об агентствах недвижимости, которые прошли сертификацию и чьи сотрудники получили соответствующие аттестаты. В поисковике введите название компании или фамилию сотрудника. Если такие люди в едином профессиональном реестре не значатся, это должно вас насторожить.