Первая линия не сдается: почему не стоит ждать снижения цен в новостройках на набережной Амура

Фото: Сергей Лазовский

Деньги вместо расчетов

— Решение о создании домов повышенного класса комфортности пришлось на расцвет строительства в области — 2008—2010 годы. Тогда застройщики просто не успевали продавать квартиры: люди несли и несли деньги, — рассказывает один из участников строительного рынка, попросивший не озвучивать его имени. — При этом дома с претензией на элитные уже существовали на рынке и пользовались большой популярностью. Например, многоэтажка на Калинина,  1, где находится «Армения». Квартиры там расхватывали как горячие пирожки. Хотя ценник кусался. Да и «Берег удачи» после завершения строительства быстро продал большую часть квартир.

Вообще строительство подобного жилья требует довольно глубокого анализа рынка и серьезных расчетов, продолжает комментатор. Как показывает российская практика, действительно дорогие квартиры с последующим дорогим обслуживанием оправдывают себя в городах-миллионщиках. Там, где на дорогу до работы люди тратят более двух часов, имеет смысл задуматься о жилье в центре города. Но Благовещенск довольно компактный — проехать столицу Приамурья насквозь можно за полчаса.

— При этом не забывайте, что квартиру дорого не только купить, но и жить в ней. Насколько мне известно, стоимость только содержания жилья УК «Дома на набережной» составляет порядка 50 рублей за квадратный метр. Отопление и освещение для больших квартир тоже влетает в копеечку. Подземные парковки недешевы, да и других статей расходов хватает, — рассказывает строитель. — При таком раскладе люди с высоким доходом выбирают дом за городом. Цена будет примерно такой же, но есть возможность расширения, дополнительного строительства, например, бассейна, гостевых домиков и никаких соседей. Но если покупатели идут и идут к строителям, кто же откажется строить и зарабатывать?

Кстати, изначально ожидания застройщиков оправдывались: по словам риелторов, спрос на квартиры был довольно высок еще на стадии закладки фундамента, когда проекты только презентовали. Правда, большинство людей покупали квартиры не для жилья, а в виде инвестиций. А потом пришел кризис.

Тихий спрос

— Конечно, мы просчитали, насколько экономически оправданно будет строительство жилого комплекса такого уровня, и одобренный банковский заем для этого проекта подтвердил правильность наших расчетов, — рассказывает директор строительной компании САР Олег Имамеев. — Но здесь нужно учитывать еще и сроки реализации. Обычный многоквартирный дом можно построить за полтора-два года. Жилье премиум-класса возводится дольше трех лет. При этом цикличность кризисов в среднем 3—5 лет. Мы учитывали, что, скорее всего, зацепим некоторое падение экономики во время возведения дома. Обычно протяженность таких кризисов 1—2 года. Но то, что он затянется на столько лет, никто не мог предугадать. Собственно, в основном поэтому мы пока не продали около трети квартир.

При этом стоимость квадрата в комплексах САР не заоблачная, хотя и выше средней по городу. По данным сайта компании, минимальная стоимость квадрата начинается от 70 тысяч рублей. Но из-за больших площадей общая цена квартиры немаленькая. Например, стоимость однокомнатных квартир начинается от 6 миллионов рублей за жилплощадь. А однокомнатные квартиры в «Доме на набережной» стоят от 4,5 миллиона.

Тем не менее сегодня спрос на элитное жилье есть. «Сегодня этот вид недвижимости востребован на рынке. На него небольшой, но достаточно стабильный спрос. В основном, конечно, это не благовещенцы среднего класса, а бизнесмены, зачастую из районов области, — комментирует директор риелторской компании «Инвест». — В среднем квадрат на эти площади стоит порядка 70 тысяч рублей».

При этом значительная часть людей берут квартиры не для того, чтобы жить, а чтобы вложить деньги. Кстати, именно этим частично объясняются темные окна в элитных новостройках. Второе объяснение — ремонт. «Вы же понимаете, что люди с таким доходом не будут торопиться въезжать в квартиру. Новые владельцы не станут спать среди голых стен, потому что вложили последние деньги в ипотеку, а хороший ремонт быстро не сделаешь, — рассказывает директор одной из ремонтных компаний Благовещенска Сергей. — В среднем время от покупки жилья до въезда новоселов в таких квартирах составляет год-полтора. Стоимость ремонта превышает стоимость квартиры». При таком раскладе уже не удивляет история о том, как один из жильцов «Дома на набережной» купил диван за три миллиона рублей и затем долго решал проблему, как занести мебель без потерь для нового приобретения.

Держать дешевле

Назвать элитное жилье на набережной выгодным вложением средств сложно: цены на квадратные метры в городе не растут, свободных площадей, предлагаемых тем же застройщиком, хватает. То есть продать свое жилье новые владельцы могут лишь по старой цене. Однако надежды на то, что строители начнут снижать стоимость квадратного метра, нет, уверены риелторы. «Насколько я знаю, «Дом на набережной» изначально был проектом с длинным сроком возврата инвестиций, это политика компании, направленная на то, чтобы здесь жили только люди определенного уровня. При таком подходе снижать цену на квартиры, конечно же, не будут, — рассказывает благовещенский риелтор. — Что касается высоток САР, застройщик взял заем в банке на возведение дома. Себестоимость квадратного метра там довольно высокая, а если добавить еще и кредитную нагрузку, выходит, что снижать и некуда».

Кроме того, резкое падение цен негативно сказывается на имидже компании, говорят участники строительного рынка. Люди, уже купившие квартиры значительно дороже, будут чувствовать себя обманутыми. Да и в целом в обществе в таком случае складывается мнение о том, что застройщик — мошенник: раз он так сильно опустил планку, значит, до этого переплата была очень высока и компания наживалась на людях. Потому, хоть непроданные квартиры теперь довольно дорого обходятся строителям, дешеветь они не будут. Покупатель все равно найдется, затраты будут отбиты, а компания сохранит лицо.

Возрастная категория материалов: 18+